22.09.2021 р. під час проведення V Харківського міжнародного юридичного форуму відбувалася жвава дискусія на тему скасування мораторію на продаж землі, яка зібрала науковців, експертів та правників із земельного права з усієї України.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Читайте також: "Бізнес і права людини: пошук стійких моделей"
Розпочав обговорення д.ю.н., професор, перший заступник голови Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру, заслужений юрист України Анатолій Мірошниченко, який запевнив слухачів, що скасування мораторію є найважливішою подією цього року, яку буде помітно в історичній перспективі.
Для перегляду натисніть на зображення
Спікер закликав слухачів користуватися даними Держгеокадастру, продемонстрував дані моніторингу земельних відносин щодо кожного конкретного кадастрового номера та знеособлені дані про площу с/г земель, набутих у власність одним суб’єктом. Він звернув увагу, що станом на 01.07.2021 р. існувало понад 1000 фізичних осіб, які мали у власності більше ніж 100 гектарів, а також понад 100 юридичних осіб з більше ніж 100 гектарами у власності. «Я повертаюся до тези про те, що на початку введення мораторію ринок у нас вже був, при чому не тільки у формі оренди та емфітевзису, це був класичний ринок купівлі-продажу. Проблема полягала в тому, що дуже великі площі с/г земель були виключені з цього ринку і близько 7 млн наших громадян були дискриміновані», – зауважив пан Мірошниченко. Окрім того, він нагадав про важливі земельні закони щодо зміни цільового призначення землі, електронні земельні торги, дерегуляцію та децентралізацію в регулюванні земельних відносин.
Продовжив обговорення цієї теми голова фермерського господарства «Паритет А», заступник директора приватного підприємства «Агропрогрес» Артем Хвесик, який розповів про практичну сторону скасування мораторію та перший досвід роботи аграріїв за новими правилами. Він нагадав про умови введення мораторію на продаж землі у 2001 р.: «На початку 2000 р. с/г підприємства масово банкрутували. Конкретно в нашому районі не оброблялися тисячі гектарів, люди були безробітні. В таких умовах ринкова ціна землі становила 100 доларів за один пай. Люди продавали землю за таку ціну. В цих умовах запровадження мораторію було цілком виправданим». Серед змін, які відчули аграрії після скасування мораторію, доповідач назвав зростання вартості землі, подорожчання послуг нотаріуса та збільшення бюрократичної складової. Проте, на його думку, ці зміни не є суттєвими. Він цілком підтримує ринок землі в тому вигляді, в якому він був прийнятий.
Наступним спікером стала приватний нотаріус Зміївського районного нотаріального округу Харківської області Лілія Кожушна, яка пролила світло на особливості нотаріального супроводу купівлі-продажу земель с/г призначення. Вона розповіла, що після відкриття ринку землі процес оформлення займає дуже багато часу: «Процес перевірки ускладнився тим, що на перше місце вийшла перевірка покупця. Ми перевіряємо покупця, його чоловіка/дружину, якщо у покупця було кілька шлюбів, то перевіряються всі попередні партнери. Перевіряємо, чи є покупець засновником юридичної особи та чи має ця юридична особа у власності земельну ділянку. Розраховуємо пропорційну частку покупця в уставному капіталі та багато іншого, тому цей процес дуже затягнувся у часі». Нотаріус розповіла про ще одну проблему – в багатьох районах не проведена нормативно-грошова оцінка земельної ділянки, що блокує укладення договору купівлі-продажу. Також серед проблем вона відзначила неякісну експертну оцінку, яка в деяких випадках може сягати десятків мільйонів гривень, а також довготривалий процес отримання нормативно-грошової оцінки.
Іван Костяшкін, завідувач кафедри трудового, земельного й господарського права Хмельницького університету управління та права імені Леоніда Юзькова, д.ю.н., професор, адвокат, звернув увагу на проблеми суб’єктного складу, які закладає законодавець та які мають знайти вирішення в нормотворчій площині. «Ми починаємо працювати з об’єктом, який можна йменувати як вічний двигун. Потрібно розуміти специфіку цього об’єкта нерухомого майна. Це зовсім не квартира. Це згусток енергії, що надає народу джерело для відтворення, розвитку та забезпечення своєї життєдіяльності», – зазначив експерт.
Спікер наголосив, що протягом 30 років народ не мав власності на землю, адже особливість власності наділена правом розпорядження, оскільки право користування і право володіння відповідало радянському праву довічного володіння. «Право власності мало забезпечити перехід до ефективного власника, створити конкурентне середовище та надати можливості для розвитку аграрних земельних відносин, як це відбувається в усьому світі. Тому я підтверджую, що запуск ринку землі був нагальною потребою», – наголосив Іван Костяшкін. Також він проаналізував особливості надання переважного права на придбання земельної ділянки особам, які орендують земельну ділянку, та зауважив, що це нівелює логіку законодавця, адже переважне право може реалізувати юридична особа-орендар, а не фізична особа.
Продовжив обговорення Віктор Сапальов, старший юрисконсульт відділу судового захисту регуляторних функцій, управління претензійно-позовної роботи юридичного департаменту Національного банку України, який розповів про особливості державної підтримки кредитування. Спікер нагадав, що в Україні станом на кінець 2020 р. існувало понад 20 мораторіїв, проте земельний мораторій займає третє місце у ТОП-5 мораторіїв за кількістю виконавчих проваджень. Він зазначив, що мораторії, з одного боку, забезпечують державний інтерес, а з іншого – це зупиняє ринок. Він проаналізував постанову, яка затверджує порядок та умови надання державних гарантій на портфельній основі, а також розповів, що банки можуть подавати заявки та кредитувати підприємства на придбання земель с/г призначення.
Читайте також: "Як організована злочинність впливає на економіку?"
Богдан Яськів, старший партнер TOTUM LF, к.ю.н., адвокат, експерт із земельного та аграрного права, керівник практики «Земельне & Аграрне право» в TOTUM LF, розповідав про особливості визначення цільового призначення земельної ділянки. Він зазначив, що згідно із законодавством цільове призначення земельної ділянки – допустимі напрямки використання земельної ділянки відповідно до встановлених законом вимог. Однак поняття допустимих напрямків у законодавстві не прописано.
«Після скасування поняття виду використання, який слугував розумінням того, що може землекористувач робити, розширилося розуміння. Тепер ми будемо діяти за принципом – можна все, що прямо не заборонено», – наголосив експерт. Він виокремив дві обов’язкові умови встановлення цільового призначення: прийняття відповідного рішення органом державної влади та внесення відомостей про цільове призначення до ДЗК. Далі доповідач зосередився на новому класифікаторі видів цільового призначення та окреслив його проблематику.
Для перегляду натисніть на зображення
Наступним спікером у дискусії щодо земельного питання став д.ю.н., професор, член-кореспондент НАПрН України, завідувач сектору проблем аграрного та земельного права Інституту держави і права імені В. М. Корецького НАН України, заслужений діяч науки й техніки України Павло Кулинич. Він розповів про особливості долучення банків до відчуження земель сг призначення. За його словами, 2-річний термін для банків для відчуження земель є недостатнім для того, щоб банк знайшов покупця для ефективного відчуження земель. Для цього потрібно хоча б три роки.
Також Павло Кулинич розповів про особливості участі іноземців у процесі купівлі землі. Професор звернув увагу на встановлення мінімальної ціни продажу земельної ділянки с/г призначення на рівні нормативної грошової оцінки земель: «Це означає величезний удар по ринку землі. Землі продаються на ринку з обов’язковим залученням експертів грошової оцінки. На земельні ділянки, розташовані поблизу великих міст, експертна оцінка значно перевищує нормативну. Однак вона тут ні до чого. Натомість у глибинці експертна грошова оцінка буде меншою, ніж нормативна, але там ці ділянки не будуть купувати».
Володимир Носік, д.ю.н., професор, завідувач кафедри земельного та аграрного права Інституту права КНУ імені Тараса Шевченка, член-кореспондент НАПрН України, наголосив: «Вся біда розвитку української юридичної науки загалом та земельної науки зокрема полягає в тому, що ми постійно плентаємося у хвості прийнятих законів, не керуючись тим, що було напрацьовано раніше».
Професор розповів, що 30.09.2019 р. Президент видав указ про цілі сталого розвитку, згідно з яким Україна взяла на себе зобов’язання виконати 169 завдань з 17 цілей сталого розвитку. Також він поставив риторичне запитання про те, чи дозволяє нинішня модель правових конструкцій та реальних законів досягти цілей сталого розвитку. Спікер зазначив, що гостро стоїть питання – чи земля має належати тим, хто її обробляє, чи ми запускаємо корпоративну систему в земельні відносини, де земля перетворюється на акції та капіталізується, а земельний ринок буде звучати як ринок цінних паперів на фондовому ринку. Він зауважив, що це суперечить ст. 13 Конституції України, якій йдеться про те, що земля є об’єктом права власності українського народу. Також Володимир Носік наголосив, що держава не має права втручатися у здійснення права власності на землю.