7 травня 2025 року Нотаріальна палата України провела круглий стіл на тему: «Проблемні аспекти реалізації прав власників знищеного майна на компенсації: діалог та пошук рішень». Зокрема, учасники заходу обговорили практику оформлення договорів купівлі-продажу з житловими сертифікатами і проблемні питання у нотаріальній та реєстраційній практиці.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Питання для обговорення були такими:
- модель придбання житла за рахунок житлових сертифікатів;
- розвиток функціоналу Реєстру пошкодженого та знищеного майна;
- проблемні питання розрахунків за рахунок житлових сертифікатів;
- державна реєстрація припинення та виникнення прав;
- реалізація програми з урахуванням спільної власності;
- спадкування;
- довічне утримання;
- практика роботи комісій.
З вітальними словами на початку заходу виступили президент Нотаріальної палати Володимир Марченко, народні депутати Олена Шуляк та Олексій Мовчан, а також заступниця міністра юстиції України Олена Ференс і заступник міністра у справах ветеранів України Руслан Приходько.
Володимир Марченко наголосив на дієвій співпраці між нотаріусами та владою щодо реалізації програми придбання житла за рахунок житлових сертифікатів.
«Наша професія максимально справляється з усіма завданнями та викликами, які держава перед нами ставить. Оскільки ми останні, хто стоїть на рубежі реалізації й законодавчої, й виконавчої влади, до нас відповідно (як до останньої ланки) приходять із певними запитаннями (що та як можна отримати)», – сказав він, додавши, що потрібно напрацювати певні кроки, які зможуть допомогти практичніше виконувати дії як нотаріусів і реєстраторів, а громадяни змогли, подаючи звернення, отримати ті рішення, які передбачені законодавством.
«Ми зібралися з вами в символічний день. Цього тижня якраз річниця програми єВідновлення – два роки вона вже працює активно. Є перші результати, про які можна говорити. Звісно, мені б дуже хотілося, щоб ми сьогодні говорили про щонайменше мільйон людей, яких охопила ця програма, але станом на сьогодні ми бачимо, що за два роки вдалося попрацювати з понад 100 тис. українськими родинами», – сказала Олена Шуляк, додавши, що сьогодні активно працюють три основні етапи цієї програми, а саме компенсація за пошкоджене житло, компенсація за знищене житло на підконтрольних територіях України та компенсація за житло, що зруйноване на власних ділянках.
Окремо вона вказала, що у 2024 році були проведені публічні консультації щодо законодавчих потреб відновлення з різними цільовими групами, в яких взяли участь більше ніж 1000 людей: «У результаті ми розробили законопроєкт № 11444, який відповідає інтересам суспільства. Необхідно зазначити, що цей проект закону передбачає норму, де міста і села, в яких знищено 70% критичної інфраструктури та пошкоджений житловий фонд, вважались непридатним до життя. Отже, логічно вважати, що будинки та квартири на цих територіях – знищені».
За її словами, законопроєкт врегулює багато різних аспектів компенсації витрат за знищене житло. Зокрема, пропонується звільнити постраждалих людей від сплати 1% обов’язкового пенсійного збору в момент купівлі-продажу.
«Міністерство юстиції активно працює з суспільством, народними депутатами та іншими міністерствами для забезпечення справедливих і рівних умов компенсації за втрачене житло. Обговорення та пошук ефективних механізмів компенсації є надзвичайно важливим завданням для держави та одним із перших пріоритетів. Торік державою впроваджено механізм компенсації через житлові сертифікати, який зарекомендував себе на достатньо високому рівні як в частині нормативно-правового врегулювання, так і його технічної реалізації. Слід зазначити, що нотаріус відіграє ключову роль в компенсаційному механізмі, з моменту подання власником інформаційного повідомлення про пошкоджене/знищене майно до моменту накладення заборони на відчуження нерухомого майна, придбаного з використанням житлового сертифікату», – сказала заступниця міністра юстиції Олена Ференс.
Олексій Мовчан зазначив, що нерухомість є якорем, що «прив’язує людину до землі»: «Це важливо для розуміння й визначення пріоритетів, щоб ми не придумували якісь «стимули» для повернення українців, створювали нові міністерства тощо. А брали найпростіші й найзрозуміліші для українців речі. Ми радо готові працювати з усіма стейкхолдерами, які можуть надавати якісну та глибинну експертизу в контексті реалізації програми єВідновлення та закону про компенсацію за пошкоджене та знищене житло. Я відчуваю, що мають бути наступні кроки в цій реформі».
Руслан Приходько наголосив на важливості компенсаційних механізмів, які сьогодні є найбільшим чинником забезпечення житлом пільгових категорій осіб та постраждалих від війни.
Окремо він зазначив, що для Мінветеранів принципово важливим є функціонування програми єВідновлення: «У нас, за попередніми підрахунками, понад 1100 наших ветеранів і родин загиблих мали знищене житло – це лише по тих населених пунктах, в які мала можливість виїжджати відповідна комісія. Але сьогодні вживаємо відповідні заходи, щоб оптимізувати процеси… Ми разом працюємо над тим, щоб усі, хто мав житло та його втратив, були забезпечені в межах єВідновлення, й працювати далі єдиним фронтом над залученням відповідних інвестицій і надходжень у державний бюджет для покриття відповідних податків».
Практичні питання
Панелі заходу модерували перший віцепрезидент НПУ Олена Кирилюк, віцепрезидент НПУ Інна Бернацька, заступник голови Комісії НПУ з аналітично-методичного забезпечення нотаріальної діяльності Тетяна Кучеренко.
Перша панель круглого столу стосувалася практичних питань реалізації програми єВідновлення:
- особливості спільної власності;
- реалізація прав на компенсацію при втраті прововстановлюючих документів на знищене житло;
- проблеми реалізації прав на компенсацію у випадку переходу прав на підставі договору після знищення;
- реалізація прав на компенсацію власників/співвласників знищеного житла, визнаних безвісно відсутніми, а також тих, які зникли безвісти за особливих обставин;
- бронювання співвласникам знищеного майна;
- державна реєстрація припинення прав власності на житло за рахунок житлових сертифікатів;
- особливості накладення заборони відчуження житла, що придбавається з використанням житлових сертифікатів;
- необхідність законодавчого врегулювання звільнення від сплати адмінзбору за держреєстрацію обтяження та від сплати пенсійного збору;
- проблемні питання розрахунків за рахунок житлових сертифікатів тощо.
Зокрема, Олена Кирилюк торкнулася проблеми реалізації прав на компенсацію у випадку переходу прав на підставі договору після знищення: «Ми в Нотаріальній палаті звертаємо увагу на можливості виникненні проблем із реалізацією прав на компенсацію, у випадку переходу прав на підставі договору після знищення. Рекомендуємо не відчужувати права на знищене майно на підставі договорів».
За її словами, в цьому питанні є різні підходи, оскільки новий власник, придбаваючи таке майно й набуваючи на нього право власності, прийняв його в такому вигляді, як воно й було: «Тобто вже знищене. Тому в таких випадках це може бути підставою, напевно, для відмови в отриманні компенсації».
Також вона наголосила на проблемі бронювання співвласникам знищеного майна: «Є проблема неодночасного бронювання співвласникам. І в результаті – небажання давати згоду на припинення тими співвласниками, яким не заброньовано кошти». Крім цього, пані Кирилюк торкнулася питання розрахунків за рахунок житлових сертифікатів, звернувши увагу нотаріусів щодо можливості виникнення проблем при розрахунках – у разі відкриття рахунків на підставі одних документів і відмінності їх реквізиті від зазначених при реєстрації в РПЗМ (Реєстр пошкодженого та знищеного майна – ред.).
На думку начальника управління нормативно-правового забезпечення державної реєстрації, заступник директора Департаменту приватного права Міністерства юстиції України Анатолія Лещенка, потрібно розмежовувати питання компенсації та питання, пов’язані з правом власності: «Держава дійсно може встановлювати в частині компенсацій певні реперні точки, які вона вважає за необхідне в соціальному моменті підтримати власника. Тобто тут може бути встановлено, що компенсація надається лише тій особі, яка на момент знищення втратила майно тощо. Але це ніяк не корелюється з тим, що таке право власності. Не можна говорити на 100% про те, що право припиняється через знищення майна – наприклад, той самий власник об’єкта нерухомого майна через його знищення може відбудувати цей об’єкт, отримавши дозвіл на виконання будівельних робіт і здійснивши певні дії».
Тетяна Кучеренко, зокрема, торкнулася питання держреєстрації припинення прав власності на знищене майно. Вона розповіла, що державна реєстрація припинення права власності на закінчений будівництвом об'єкт чи об'єкт будівництва у зв'язку з його знищенням проводиться за заявою власника (співвласників) закінченого будівництвом об'єкта чи об'єкта незавершеного будівництва будь-яким державним реєстратором (в тому числі нотаріусом або державного реєстратором, що перебуває у трудових відносинах з суб'єктом державної реєстрації прав) в межах Автономної Республіки Крим, області, міст Києва та Севастополя за місцезнаходженням нерухомого майна.
Водночас незалежно від місцеперебування нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва, майбутніх об'єктів нерухомості, проводиться держреєстрація права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об'єкти незавершеного будівництва, майбутні об'єкти нерухомості, місцезнаходженням яких є Автономна Республіка Крим, Донецька, Запорізька, Луганська, Миколаївська, Харківська, Херсонська області, а також м. Севастополь.
Так, для держреєстрації припинення права власності на закінчений будівництвом об’єкт чи об'єкт будівництва у зв'язку з його знищенням подаються:
1) заява власника (співвласників)закінченого будівництвом об'єкта чи об’єкта незавершеного будівництва, справжність підпису на якій засвідчується відповідно до закону «Про нотаріат». Якщо майно відповідно до закону належить на праві спільної сумісної власності подружжю (колишньому подружжю), то заява підписується кожним із подружжя (колишнього подружжя) незалежно від наявності державної реєстрації права власності лише в одного з них;
2) документ, що посвідчує право власності на закінчений будівництвом об’єкт чи об’єкт незавершеного будівництва (крім випадків, коли право власності на такий об’єкт уже зареєстровано в Державному реєстрі прав або коли такий документ відсутній через втрату, пошкодження чи псування).
За словами пані Кучеренко, держреєстрація права власності на закінчений будівництвом об'єкт чи об'єкт незавершеного будівництва у зв'язку з його знищенням проводиться за наявності відомостей про факт знищення, отриманих державним реєстратором з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.
«Наскільки я розумію, не всі державні реєстратори мають доступ до РПЗМ – принаймні поспілкувалася з держреєстраторами того району, де працюю я, й розумію, що такого доступу вони не мають. Відповідно отримати інформацію вони можуть щодо такого витягу з РПЗМ лише в паперовому вигляді від заявника. Але цей документ не містить ні номера, ні посилання до можливості його перевірки. Тобто по суті це паперовий носій, який можна роздрукувати й підробити», – сказала вона.
Питання спадковості
Друга панель заходу була присвячена спадковим правовідносинам: спадкування прав у разі смерті власника житлового сертифіката до припинення права власності на знищене майно – алгоритм дій спадкоємців, комісій, нотаріусів; предмет спадкування – право на об’єкт нерухомості, право на компенсацію; в яких випадках потрібно два свідоцтва про право на спадщину, а в яких лише на об’єкт нерухомого майна; спадкування прав у разі смерті власника житлового сертифіката після припинення права власності на знищене майно – алгоритм дій спадкоємців, комісій, нотаріусів; пошук законодавчих шляхів врегулювання проблем.
Серед іншого, Олена Кирилюк торкнулася питання спадкування прав у разі смерті власника житлового сертифіката до/після припинення права власності на знищене майно, навівши алгоритм дій спадкоємців, комісій, нотаріусів:
(для перегляду натисніть на зображення)
«Є складні моменти, коли право власності на знищене майно вже було припинено. За таких обставин, виходить, немає, що успадкувати, оскільки майна немає. Лише є право на компенсацію, але відповідний закон у таких випадках не дає можливості далі оформити права спадкоємцям – отримати свій житловий сертифікат», – вказала вона.
Директор Департаменту нотаріату Міністерства юстиції України Віра Бондаренко торкнулася питання свідоцтв, коли помирає спадкодавець, в якого вже є право на компенсацію: «Читаючи законодавство, я не можу зрозуміти, навіщо спадкоємцю оформлювати право власності на цей об’єкт. Якщо по закону він уже може отримати право на компенсацію, то відповідно сам спадкоємець потім може звернутися з припиненням права власності на об’єкт навіть за спадкодавцем, звернутися до комісії вже з виданим свідоцтвом про право на компенсацію. Тоді вже комісія має ухвалити рішення, чи анулювати старий сертифікат, який був на спадкодавця, щоб людині не витрачати зайві гроші. Людина, коли звертається до нотаріуса, щоб отримати два свідоцтва, – це додаткове велике фінансове навантаження».
У обговоренні також взяли участь представники Міністерства юстиції України, Міністерства розвитку громад та територій України, Міністерства соціальної політики України, Міністерства у справах ветеранів України, народні депутати України, нотаріуси, судді, адвокати, представники Реєстру збитків для України (RD4U), розробники Реєстру пошкодженого та знищеного майна тощо.
Також онлайн до заходу долучалися члени Ради НПУ, члени Комісії НПУ з аналітично-методичного забезпечення нотаріальної діяльності, Комісії НПУ з питань співробітництва з органами державної влади та місцевого самоврядування, представники Комісій з розгляду питань щодо надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна.