Останні 3-4 роки земельні спори займають передові позиції серед категорій справ, які розглядаються судами. Кількість таких справ не зменшується, проте судову практику в цих справах не завжди можна назвати усталеною.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Так, протягом багатьох років сільськогосподарські виробники використовували фермерські господарства для отримання права оренди земель на пільгових умовах – без проведення земельних торгів. Це дозволяло не лише уникнути конкуренції, а й зменшити розмір орендної плати. Цей метод був дієвим до прийняття 18.02.2016 р. Верховною Радою України Закону «Про внесення змін до Земельного кодексу України».
На перший погляд, такий спосіб отримання землі здавався доволі простим, але, починаючи з 2015 р. органи прокуратури почали вести активну позовну роботу щодо визнання таких договорів недійсними з підстав недодержання вимог ст. 7 Закону України «Про фермерські господарства», тобто передачі для ведення фермерського господарства кількох земельних ділянок, які не становлять собою єдиний земельний масив. Судова практика складалася таким чином, що суди касаційної інстанції задовольняли такі позовні вимоги.
Однак 14.06.2017 р. Верховний Суд прийняв постанову у справі №6-2354цс16, а правовий висновок, викладений у цій постанові, кардинально змінив усталену судову практику.
Фабула спору є типовою для цієї категорії справ: прокурор звернувся до суду з позовом про визнання незаконними та скасування рішень, визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок, скасування рішень про державну реєстрацію права оренди. Основним аргументом, на якому ґрунтувався позов прокурора, було те, що всупереч вимогам земельного законодавства та установленій процедурі набуття права оренди землі з метою ведення фермерського господарства, земельні ділянки для ведення фермерського господарства надано не єдиним масивом, а на відстані від 10 км до 150 км одна від одної.
Суд першої інстанції відмовив прокурору у заявлених позовних вимогах, проте суди апеляційної та касаційної інстанції погодилися з наведеними прокурором аргументами та задовольнили позовні вимоги. Переглядаючи зазначені судові рішення, Верховний Суд вказав, що в цій справі висновок про необхідність надання земельної ділянки для ведення фермерського господарства єдиним масивом, а не у вигляді земельних ділянок, розташованих на відстані одна від одної, є помилковим. З огляду на це, рішення суду першої інстанції, яким відмовлено у задоволенні позовних вимог прокурора, було залишено чинним.
Крім того, в цього судовому рішенні Верховний Суд відійшов від усталеної судової практики визнання недійсними договорів оренди земель для ведення фермерського господарства у зв’язку з відсутністю у фермера виробничих ресурсів. Раніше суди вважали, що якщо у фермера відсутні виробничі ресурси, то він просто використовує агрохолдинги для збільшення земельного банку в обхід земельних торгів. Однак у зазначеному судовому рішенні ВСУ вказав на те, що для підтвердження здатності особи здійснювати господарську діяльність достатньо наявного в матеріалах справи договору оренди сільськогосподарської техніки.
Слід зазначити, що з аналізу окресленого судового рішення важко встановити, чим саме керувався ВС, приймаючи таке рішення. Тому будемо сподіватися, що найближчим часом з’являться нові судові прецеденти з більш ґрунтовною аргументацією, які дадуть чітке розуміння, як діяти в подібних правовідносинах.
Говорячи про практику ВС в земельних відносинах, варто відзначити, що достатньо суперечливою є практика Верховного Суду стосовно спадкування права постійного користування земельною ділянкою. Як не прикро, але Верховний Суд неодноразово вказував на те, що право користування земельною ділянкою, яке підтверджене актом на право постійного користування, припиняється зі смертю особи, ім’я якої зазначене в такому акті. У постанові від 23.12.2016 р. у справі №6-3113цс15 Верховний Суд ще раз наголосив на тому, що чинним законодавством не передбачається право постійного користування. Якщо переоформлення права відповідно до чинного Земельного Кодексу України не відбулось за життя користувача, таке право припиняється і не входить до спадкового масиву.
Також варто звернути увагу землекористувачів на те, що іноді саме їхня недбалість може призвести до втрати земельного банку, який все складніше стає збільшувати через значну конкуренцію. Прикладом такого невідповідального ставлення до договірних правовідносин може бути спір, який розглядався Верховним Судом 13.03.2017 р. Позивач звернувся до суду з позовом, в якому просив визнати недійсними 31 договір оренди земельних ділянок у зв’язку з тим, що вони були передані в оренду іншим особам протягом дії договорів оренди, укладених позивачем.
Проте під час судового розгляду справи було встановлено, що позивач так і не здійснив державної реєстрації договорів оренди, а отже, не набув права розпорядження та користування цими земельними ділянками. В результаті, таке право збереглося за територіальним управлінням Держземагенства, яке цілком правомірно передало усі земельні ділянки в оренду строком на 49 років іншому землекористувачу. Таким чином, недбалість землекористувача, яка полягала у не проведенні державної реєстрації договорів оренди, призвела до втрати 31 земельної ділянки, що могли б бути використані для здійснення товарного сільськогосподарського виробництва та отримання прибутку.
Іншими словами, якщо договір оренди земельної ділянки був укладений сторонами, однак не зареєстрований в установленому порядку, орендар не має належної правової підстави на використання земель, які є предметом такого договору. Окрім того, Вищий господарський суд України у постанові від 02.11.2016 р. у справі №908/3368/15 вказав, що строк дії договору оренди землі починається з моменту його державної реєстрації, а не підписання сторонами або передачі за актом приймання-передачі земельної ділянки. Тому факт державної реєстрації договору оренди земельної ділянки має важливе значення для сторін договору.
Отже, успішне збільшення та збереження земельного банку залежить, насамперед, від прискіпливого та обережного ставлення до кожної юридичної дії. Прагнення отримати право користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення на більш вигідних умовах, нехтуючи норми закону, може призвести лише до подальших судових суперечок та позбавлення відповідного права в майбутньому.