Як бути із житлом в Україні? Реалії та прогнози

Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час!

Повномасштабне вторгнення росії в Україну, без перебільшень, спричинило найбільшу в історії нашої країни житлову кризу. За даними обласних військових адміністрацій (ОВА), станом на 1 вересня 2022 року, загальна кількість зруйнованих або пошкоджених об’єктів житлового фонду становить орієнтовно 135,8 тис. будівель, з них 119,9 тис. житлового фонду України припадає на — приватні будинки; 15,6 тис. — багатоквартирні будинки та 0,2 тис. — це гуртожитки. Найбільших руйнувань зазнав житловий фонд таких міст як Маріуполь, Харків, Чернігів, Сєвєродонецьк, Рубіжне, Лисичанськ, Попасна, Ізюм. До прикладу, у Сєвєродонецьку пошкоджено 90% житлового фонду. Оскільки тероризм росії зростає, а разом з тим щоденно збільшується кількість зруйнованих та пошкоджених житлових будівель. Тому, якщо бути відвертими, відбудова втраченого житла триватиме роками. Нинішня ситуація є вагомою причиною та можливістю переосмислити пріоритети житлової політики, а найголовніше - оновити її принципи.

Якщо говорити мовою цифр, то частка збитків, завданих житловому фонду України в загальному обсязі сягає – 39,7%, або 50,5 млрд$. Це більше третини від загальних прямих збитків України станом на 1 вересня 2022 року. Окрім того, ця сума зросла в порівнянні з початком червня 2022 року на 11,2 млрд$. Проблема та питання фінансування житла залишаються  відкритими. Відомо, що за державні кошти розпочато відновлення понад 11 тис. об’єктів, а це лише 13% від необхідного. 

У контексті даної теми важливим є розуміння, що з початком військової агресії росії значна частина людей, а саме законних правовласників, стали внутрішньо переміщеними особами (ВПО) або виїхали з України. Також тисячі людей втратили життя, а сотні тисяч людей перебувають у лавах Збройних Сил, територіальної оборони або є залученими до надання матеріально-технічного забезпечення армії. Інша частина українців перебуває на тимчасово окупованих територіях. І у всіх цих випадках люди можуть не знати про стан майна, до того ж органи влади, які відповідатимуть за адміністрування компенсації та процеси реконструкції, у свою чергу, не зможуть зв’язатися з відповідними правовласниками майна. 

Що про житлову проблему говорить законодавство? Серед прийнятих законодавчих рішень маємо такі правові механізми регулювання: 

• Постанова Кабінету Міністрів України від 20 березня 2022 року №326. Нею затверджено Порядок визначення шкоди та збитків, завданих Україні внаслідок збройної агресії рф. Крім цього, Постановою визначено загальні засади оцінки збитків, завданих майну та майновим правам внаслідок збройної агресії рф. 

• Постанова Кабінету Міністрів України від 26 березня 2022 № 380 -  тут запроваджені механізм та процедура подання інформаційного повідомлення про пошкоджене та знищене нерухоме майно внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених військовою агресією рф. Для забезпечення збору, накопичення, обліку, обробки, зберігання та захисту інформації про пошкоджене та знищене нерухоме майно передбачено створення Державного реєстру майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених військовою агресією росії.

• Постанова Кабінету Міністрів України від 05 квітня 2022 №423, згідно з нею передбачено обстеження прийнятих в експлуатацію об’єктів будівництва, пошкоджених внаслідок надзвичайних ситуацій, воєнних дій або терористичних актів, з метою їх оцінки визначеним законодавством вимогам та вжиття заходів для забезпечення надійності та безпеки під час їх експлуатації. 
• Постанова Кабінету Міністрів від 19 квітня 2022 №473 - затверджений порядок, що застосовується для фіксації пошкоджень, зумовлених збройною агресією проти України, будівель та споруд приватної та комунальної форми власності, та може застосовуватися для фіксації пошкоджень будівель і споруд державної форми власності. 
• Постанова Кабінету Міністрів від 19 квітня 2022 № 474 - у контексті цієї Постанови затверджено Порядок виконання робіт з демонтажу об’єктів, пошкоджених або зруйнованих внаслідок надзвичайних ситуацій, воєнних дій або терористичних актів. Після закінчення демонтажу виключно в електронній формі з використанням Реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва складається акт про демонтаж. У разі повного демонтажу об’єкта, акт про демонтаж є підставою для анулювання технічного паспорта та виключення об’єкта з реєстру об’єктів нерухомого майна.

Отже, Уряд напрацьовує базу та рухається у напрямку створення механізму фіксації пошкоджень та саме оцінки збитків як важливої частини впровадження компенсаційного механізму відновлення майнових прав та інтересів постраждалих від збройної агресії.

Також зараз на опрацюванні ВРУ перебувають такі законопроєкти:

• Проєкт Закону про державну реєстрацію збитків, завданих внаслідок збройної агресії Російської Федераціі проти України (реєстраційний номер 7193). Ним передбачено створення механізму для державної реєстрації розміру збитків, завданих внаслідок збройної агресії рф проти України, після проведення їх оцінки. Також пропонується створення Державного реєстру збитків.

• Проєкт Закону про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених військовою агресією Російської Федерації (реєстраційний номер 7198). Ним визначено правові та організаційні засади надання компенсації за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій. До того ж передбачається збір інформації для майбутніх позовів України до рф та створення Державного реєстра майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, спричинених військовою агресією росії.

Тобто, нині є три основні способи звернення, щоб повідомити про втрачене житло:

1. Особисто у нотаріуса

2. Центр надання адміністративних послуг

3. Додаток “Дія” (дистанційно)

З початку повномасштабної війни кількість заяв через застосунок  “Дія”  вже перетнула  позначку більше 250 тисяч. 

 Проєкт Закону про компенсацію за майно, втрачене, пошкоджене та знищене внаслідок збройної агресії  РФ та справедливий розподіл репарацій (реєстраційний номер 7237). Згідно з Проєктом пропонують визначити механізм надання первинної та повної компенсації за втрачене, пошкоджене та знищене майно постраждалим фізичним особам, їх спадкоємцям, та постраждалим юридичним особам України в результаті збройної агресії. Також пропонується визначити механізми компенсації завданої шкоди майну на тимчасово окупованій території за принципом “ефективного контролю” та забезпечення стягнення репарацій з рф та їх адресного розподілу.

Проєкт Закону про відшкодування шкоди завданої потерпілому внаслідок збройної агресії Російської Федерації (реєстраційний номер 7385).  Пропонується визначити особливості державної політики щодо відшкодування у повному обсязі шкоди, заподіяної збройною агресією рф проти України, в тому числі, завдану здоров’ю потерпілого або у разі його смерті, шкоду, заподіяну майну фізичної особи, шкоду, заподіяну фізичній особі, яка була вимушена залишити або покинути своє місце проживання (ВПО), моральну шкоду, заподіяну фізичній особі, шкоду, заподіяну майну юридичної особи, фізичної особи – підприємця. Пропонується створити Фонд відшкодування шкоди завданої потерпілому внаслідок збройної проти України як окрему юридичну особу, яка здійснює керівництво та управління системою відшкодування шкоди. 

Серед прийнятих рішень - створення Національної ради з відновлення України від наслідків війни. Вона створена Указом Президента України 21 квітня 2022 року. Основним завданням Ради є розроблення плану заходів з післявоєнного відновлення та розвитку України.  План розрахований до 2032 року. Особливістю є те, що проблема житлового фонду згідно з планом, має вирішуватися у три етапи. Згідно з першим етапом - до кінця 2022 року заплановано відновити 10% пошкодженого житлового фонду, а також передбачається запровадження фінансових механізмів на підтримку оренди для вразливих категорій ВПО і тих, чиє житло було зруйновано. До кінця 2025 року – відновлення або компенсація 50%, а до кінця 2032 року – відновлення або компенсація 100%. Проте, важливим моментом у контексті даного питання є фінансування. Зокрема, невідомо, які основні джерела наповнення цього фонду, крім продажу російських активів. 

Прийнято Закон “Про внесення змін до Закону України «Про Державний бюджет України на 2022 рік» щодо створення фонду ліквідації наслідків збройної агресії”. Законом передбачається створення Фонду ліквідації наслідків  (у тому числі гуманітарних, соціальних, економічних), спричинених збройною агресією рф проти України у складі спеціального фонду Державного бюджету України. Зокрема, одним із джерел фінансування Фонду будуть кошти, отримані у зв’язку з виконанням Закону України «Про основні засади примусового вилучення в Україні об’єктів права власності Російської Федерації та її резидентів». Передбачається, що кошти Фонду будуть спрямовані, в тому числі, на реконструкцію, капітальний ремонт будівель для забезпечення житлом ВПО та осіб, які втратили його внаслідок військових дій, спричинених збройною агресією рф проти України.   Питання надання компенсації за пошкоджене/зруйноване майно зараз перебуває на стадії законопроєкту. 

Серед важливих механізмів регулювання  житлового питання є програма доступної іпотеки під 3% річних для військовослужбовців, правоохоронців, медиків, педагогів та науковців. Для цих категорій кредитування діє з 2022. А вже з початку 2023 року - програма повинна стати масовою і отримати дешевий іпотечний кредит (під 7% річних), яким матимуть змогу скористатися  всі українці, які потребують поліпшення житлових умов та відповідають вимогам програми. Алгоритм участі в іпотечній програмі досить спрощений і здійснити можна через застосунок  “Дію”. У жовтні 2022 року розпочалося бета-тестування програми з доступної іпотеки “єОселя”. Це спрощений процес прийняття рішення банками-учасниками програми по заявкам на іпотеку. Але банки,  у свою чергу, самостійно ухвалюють рішення на основі даних, отриманих з реєстрів. 

Отже, проаналізована житлова ситуація в Україні та законодавчі ініціативи в цій сфері демонструють те, що питання надання компенсації за пошкоджене/зруйноване майно зараз перебувають  переважно на стадії законопроєктів. Поки немає чіткого механізму компенсацій (відшкодування суми та черговості надання). Також варто зауважити про те, що методологія оцінки пошкодженого чи зруйнованого житла ускладнюється тим, що тероризм російської федерації триває, а відповідно руйнування житлової інфраструктури теж. Тому, на мою думку, вкрай важливо питання відновлення житла розглядати в контексті саме комплексних стратегій розвитку. Тобто, насамперед це  передбачає, що житлова політика повинна бути поєднана з містобудівною і регіональною політиками, у тому числі, на місцевому рівні. По-друге, важливої уваги потребує питання функціонування Фонду ліквідації наслідків збройної агресії, безпосереднє врегулювання механізмів його наповнення. Тут має бути розроблена і впроваджена прозора й захищена від корупції система накопичення та управління коштами на реконструкцію та розвиток, зокрема, які збираються шляхом експропріації в Україні та за кордоном активів російської федерації та осіб, відповідальних за російську агресію. По-третє, активна підтримка розмінування земельних ділянок та інфраструктури деокупованих територій, що дозволяє оцінити масштаби зруйнованого чи пошкодженого житлового фонду. Також необхідною умовою  є активізація міжнародної допомоги, безпосередньо у питанні стягнення з росії репарацій та їх виплата. 

По-п'яте, має бути впроваджена інформаційно-роз’яснювальна кампанія для населення щодо повідомлення про пошкодження та руйнування нерухомого майна. Ця кампанія має бути доповнена зворотнім зв’язком та підтримкою тих, хто подає запит на компенсацію. Вкрай важливо подати послідовність дій чітко та зрозуміло для українців. 

По-шосте, це підвищення технічної спроможності уряду у сфері регулювання та захисту прав власності. Тут мається на увазі забезпечення інтеграції всіх ключових державних реєстрів, кадастрів і сервісів, включаючи Реєстр збитків, Містобудівний кадастр, Реєстр прав, Земельний кадастр та систему «Дія». Аби залучення великої кількості структур не ускладнювало процедуру та було більш зрозумілим. Безперечно, факт того, що частина програм є диджіталізована і онлайн-оформлення значно спрощує  механізми, проте, деякі програми для подання компенсації збитків перебувають ще у тестовому режимі або в розробці, тому важливо аби вони надалі вдосконалювалися  та працювали.