Ринок нерухомості Одеси вже кілька років (з початку війни) перебуває в стані стабільної кризи. Економічна, енергетична нестабільність, зниження купівельної спроможності населення та відсутність великих інвестицій призвели до значного зниження активності на ринку. Попри статус одного з ключових економічних і культурних центрів України, місто стикається з глибокими проблемами у сфері нерухомості, які стосуються усіх сегментів: житлової, комерційної та офісної нерухомості.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Вторинний ринок житла залишається найбільш стійким сегментом, але і тут ситуація далека від ідеальної. Ціни на вторинне житло значно знизилися, що робить його доступним для місцевих покупців. Однак обсяг угод скоротився, оскільки багато потенційних покупців відкладають придбання нерухомості в очікуванні стабілізації економічної ситуації. Первинний ринок житла переживає ще серйознішу кризу: обсяги продажів впали у 8 –10 разів порівняно з докризовими показниками, а собівартість будівництва серйозно зросла. Значно зросла вартість логістики і матеріалів, відсутність робочої сили. Також на собівартість будівництва серйозно вплинули зміни до Закону «Про містобудівну діяльність», пов’язані з наявністю бомбосховищ і потужністю конструкції. Нове будівництво практично зупинилося, за винятком окремих проєктів, які реалізуються великими забудовниками. Для покупців це створює додаткові ризики, пов’язані з незавершеним будівництвом і можливими затримками в здачі об’єктів.
Офісний сегмент ринку нерухомості Одеси знаходиться в занепаді. Ціни на офісні приміщення значно знизилися, але навіть це не стимулює попит. Багато компаній скорочують площі або переходять на віддалений формат роботи, що робить оренду офісів невигідною. В результаті значна частина офісних приміщень порожніє, а орендні ставки продовжують знижуватися. На відміну від житлового та офісного сегментів, ринок комерційної нерухомості демонструє відносну стабільність. У популярних локаціях, таких як центральні вулиці й торгові центри, комерційні об’єкти зайняті орендарями. Однак у менш вдалих місцях спостерігається стагнація: орендні ставки знижуються, а попит на нові площі залишається низьким.
Одеса приваблює переселенців, але не в такій кількості, як західні регіони України. Місто не вважається безпечним, що знижує його привабливість для внутрішніх мігрантів. Крім того, багато виробництв і підприємств продовжують переїжджати на Захід України, що негативно впливає на економіку Одеси і, як наслідок, на ринок нерухомості.
Криза на ринку нерухомості безпосередньо вплинула на юридичний сектор. У юристів, які спеціалізуються на нерухомості та будівництві, значно знизилося навантаження. Клієнтів стало менше, а попит на послуги Due Diligence (юридичної перевірки об’єктів) практично відсутній. Це пов’язано як із загальним зменшенням кількості угод, так і з небажанням інвесторів вкладати кошти в нестабільний ринок.
Одним із додаткових факторів, що негативно вплинули на ринок нерухомості, стало збільшення військового збору до 5% при продажу комерційної нерухомості та вторинного житла фізичними особами. Це значно збільшило податкове навантаження на продавців, що призвело до зменшення кількості угод. Багато власників нерухомості вважають за краще відкласти продаж, щоб уникнути додаткових витрат, що ще більше уповільнює оборот на ринку.
Попри загальну кризу, на ринку нерухомості Одеси з’явилися ознаки пожвавлення. Після приходу Трампа деякі інвестори почали активно скуповувати недорогі активи в надії на майбутнє зростання цін після стабілізації ситуації. Інші власники нерухомості навпаки зняли об’єкти з продажу, очікуючи більш вигідних умов у майбутньому. Це створює певну динаміку на ринку, але говорити про повноцінне відновлення поки рано.
Ринок нерухомості Одеси залишається в стані невизначеності. У короткостроковій перспективі очікується продовження кризи, зокрема в сегментах первинного житла та офісної нерухомості. Однак у довгостроковій перспективі, особливо після закінчення війни, можливе зростання інтересу до нерухомості як до інвестиційного активу, зокрема з огляду на відкладений попит. Для учасників ринку важливо враховувати юридичні аспекти угод, надто в умовах кризи. Перевірка юридичної чистоти об’єктів, аналіз правовстановлюючих документів та залучення професійних юристів допоможуть мінімізувати ризики та забезпечити безпеку угод.
Ринок нерухомості Одеси переживає складні часи, але навіть в умовах кризи є можливості для інвестицій. Ключовими факторами для відновлення стануть політична стабільність і поліпшення економічної ситуації. Учасникам ринку важливо бути обережними, враховувати юридичні ризики та ретельно аналізувати кожен крок.