Укладення попереднього договору між продавцем та покупцем нерухомості є досить поширеною практикою закріплення попередніх домовленостей між сторонами з метою уникнення у подальшому неузгодженостей та розбіжностей. Важливим є дотримання усіх форм та умов, за яких попередній договір має відповідати нормам чинного законодавства України. Так, відповідно до ст. 635 Цивільного кодексу України, попередній договір обов'язково повинен мати відповідну форму та містити наступні положення:
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Зобов'язання укласти у майбутньому договір (основний договір)
За відсутності у попередньому договорі обов'язку сторін у майбутньому зустрітись та укласти договір купівлі-продажу нерухомості втрачає сенс укладення попереднього договору.
Строк, протягом якого основний договір має бути укладений
На сьогоднішній день чинним законодавством встановлений обмежений строк укладення попереднього договору лише між юридичними особами та/або фізичними особами-підприємцями. Він складає не більше року з моменту укладення попереднього договору (ч. 1 ст. 182 Господарського кодексу України). Для інших осіб таких строк необмежений.
Істотні умови
Істотні умови, які повинен мати основний договір, або визначений порядок встановлення умов в основному договорі. Істотними умовами договору купівлі-продажу нерухомості є предмет, ціна, строк дії договору та інші умови, які сторони бажають визначити та які не суперечать вимогам чинного законодавства. Ціну основного договору сторони можуть зазначити в іноземній валюті, визначивши, що сума має бути сплачена в гривнях за офіційним курсом на дату платежу (ст. 524, 533 ЦК України).
Форма договору
Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, — у письмовій формі. Чинним законодавством передбачено дві форми вчинення правочинів: усна та письмова (електронна) (ч. 1 ст. 205 ЦК України). Водночас згідно ч. 1 ст. 657 ЦК України, договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. У зв'язку з цим виникає питання, чи обов'язково нотаріально посвідчувати попередній договір, якщо така вимога передбачена для основного договору — договору купівлі-продажу нерухомого майна? Відсутність чіткої відповіді в теорії породжує багато дискусій, а на практиці більшість таких договорів нотаріально посвідчуються, і пов'язано це у т. ч. з судовою практикою, якою встановлена обов'язковість нотаріального посвідчення попереднього договору щодо наміру в майбутньому укласти договір купівлі-продажу нерухомості. Недотримання обов'язкової нотаріальної форми має наслідком визнання попереднього договору неукладеним (справа №17‑05/5026/275/2012, 07.03.17 р.).
! Не існує єдиного реєстру попередніх договорів, відповідно, перевірити, чи укладав продавець раніше такі договори з іншими особами, неможливо
! Неможливо укласти попередній договір між одними особами із зазначенням, що сторонами основного договору будуть виступати інші
! На момент укладення попереднього договору продавець може не мати права власності на об'єкт, який стане предметом продажу основного договору (наприклад, не оформлено право на спадщину); нерухомість може перебувати у заставі (іпотеці)
Як правильно зазначити у попередньому договорі суму, яку покупець передає продавцю в якості гарантії укладення у майбутньому основного договору
Положеннями Цивільного кодексу не передбачено передання будь-яких коштів за попереднім договором. На практиці є випадки, коли за попереднім договором одна сторона передає іншій або завдаток, або аванс. Кожен з таких варіантів є помилковим, оскільки:
- «завдаток» — це грошова сума, яка надається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів на підтвердження зобов'язання і забезпечення його виконання (ч. 1 ст. 570 ЦК України). За попереднім договором жодних грошових зобов'язань не виникає. Є тільки один обов'язок — укласти у майбутньому основний договір. Тому зазначення завдатку у попередньому договорі суд розглядає як аванс з відповідними наслідками (ВСУ, 08.09.2010 р.);
- «аванс» — це попередня часткова оплата за товар. У випадку, якщо сторони все ж зазначають у попередньому договорі передачу грошових коштів саме як аванс, з попередньо сплаченої суми мають бути і попередньо сплачені податки, збори та інші обов'язкові платежі, які відповідно до вимог чинного законодавства виникають при продажу майна (лист ДФС від 18.08.2016 р. №17968/6/99‑99‑13‑02‑03‑15).
Водночас сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства (ч. 1 ст. 6 ЦК України), Якщо за попереднім договором передаються грошові кошти, украється змішаний договір.
Наслідки порушення попереднього договору
Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, має відшкодувати другій стороні збитки, завдані прострочкою, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства (ч. 2 ст. 635 ЦК України). Тобто винна сторона за попереднім договором зобов'язана виключно відшкодувати збитки (ВСУ, №6‑226цс14).
! Неможливо примусити продавця на підставі умов попереднього договору продати нерухоме майно (ВСУ, №6‑226цс14). Попередній договір не може вважатись самостійним для переходу права власності на майно (справа №923/1004/15, 20.09.2017 р.).