Останніми десятиліттями українські агропромислові підприємства зробили великий крок у напрямку виходу на міжнародні ринки та залучення інвестицій. Українські продукти починають активно експортуватися, а українські виробники стають більш конкурентоспроможними.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Проте існує низка правових та організаційних питань, які стримують розвиток українського агросектору. Зокрема, проблемами, що призводять до зниження інвестиційної привабливості українського агросектору, є труднощі з формуванням ринку землі, низький рівень захисту прав землевласників і землекористувачів, неповне наповнення кадастрового реєстру та реєстру речових прав, а також значна кількість неузгодженостей між такими реєстрами. До того ж варто відзначити високу вартість перевезень залізничним транспортом, відсутність налагодженої системи річкових перевезень, необхідність проведення приватизації/вдосконалення правового механізму державно-приватного партнерства з метою розвитку терміналів та інших інфраструктурних об’єктів.
Земельний банк
Чинний мораторій на відчуження земель сільськогосподарського призначення залишається однією з найбільш обговорюваних тем для інвесторів. Питання земельної реформи в Україні з новою силою увійшло в політичний порядок денний у минулому році, коли Міжнародний валютний фонд зробив пріоритетним питання земельної реформи у дискусіях з українським урядом.
Тогорічною датою скасування мораторію мало стати 01.01.2018 р. Однак оскільки Парламент не прийняв Закон про обіг земель сільськогосподарського призначення, дату мораторію було знову продовжено до врегулювання на законодавчому рівні процедури обігу земель сільськогосподарського призначення, але не раніше ніж 01.01.2019 р.
Досі Україна залишається однією з небагатьох європейських держав, де відсутні класичні відносини на ринку землі. Чинний мораторій призводить до відсутності класу землевласників, у яких інвестор може придбати земельний банк. Водночас фізичні особи-власники земельних паїв залишаються обмеженими у своїх правах та не мають можливості залучити достатні кошти від інвесторів для розвитку малого й середнього бізнесу.
У такій ситуації найбільш поширеним способом набуття землі для користування залишається укладання договорів оренди, рідше – сервітуту та емфітевзису. Таким чином, на сьогодні оренда є основним активом аграрних компаній, а планомірна й комплексна робота з пайовиками – головним засобом зменшення ризиків відходу пайовиків та втрати земельного банку.
З одного боку, скасування мораторію без належного опрацювання цього питання може призвести до непередбачуваних наслідків як безпосередньо для землевласників та агрокомпаній, так і для держави загалом. З іншого боку, ми маємо усвідомлювати, що наявність мораторію є значним гальмівним чинником для залучення інвестицій в агросферу, який стримує розвиток однієї з ключових галузей нашої держави, яка має колосальний потенціал для розвитку.
Варто відзначити, що земельне законодавство України майже не містить правових норм, спрямованих на забезпечення обігу прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Оскільки орендарі не мають права відчужувати право оренди землі на основі цивільних договорів (купівлі-продажу, міни, дарування), відповідно, вони не можуть надавати право оренди як заставу банку для отримання кредиту. Сьогодні в більшості випадків обіг прав оренди здійснюється приховано (наприклад, шляхом продажу корпоративних прав підприємства орендаря або шляхом заміни сторони за договором).
Водночас інструментом кредитування може стати застосування на практиці аграрних розписок. Відповідно до ст. 1 Закону України «Про аграрні розписки», це товаророзпорядчий документ, що фіксує безумовне зобов’язання боржника, яке забезпечується заставою, здійснити поставку сільськогосподарської продукції або сплатити грошові кошти на визначених у ньому умовах. Таким чином, це дієвий інструмент для отримання аграріями товарних та фінансових ресурсів під майбутнє зобов’язання надати продукцію або кошти. Аграрна розписка підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. З 2018 р. в окремих областях запрацював пілотний проект із застосування аграрних розписок, який встиг себе добре зарекомендувати.
Цілісність розміщення земельних ділянок
Актуальною проблемою для інвестора залишається дотримання цілісності (єдності) розміщення земельних ділянок, уникнення їх «шахового» розміщення та зведення в єдине ціле.
10.07.2018 р. Верховна Рада України прийняла Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні» (№6049-д від 26.12.2017 р.). Наразі Закон передано на підпис Президенту України.
Незважаючи на чинний мораторій, власники та орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення матимуть можливість обмінюватися належними їм правами користування земельними ділянками шляхом взаємного укладання договорів оренди (суборенди) відповідних ділянок без згоди орендодавців, залишаючись відповідальними перед останніми за виконання таких договорів. Таким чином, вищевказаний Закон більш логічно закріплює можливості власників та орендарів таких земель, а також мінімізує ризик виникнення конфліктних ситуацій.
Особа, якій належить право користування значною частиною масиву земель (більше ніж 75% від загальної площі), має право орендувати інші земельні ділянки сільськогосподарського призначення, розташовані у такому масиві, а якщо інші земельні ділянки перебувають в оренді – на одержання їх у суборенду за умови передачі їх власнику (орендарю) у користування іншої земельної ділянки, розташованої у цьому ж масиві на такий же строк та на таких же умовах.
Протидія рейдерству
На жаль, сьогодні проблема рейдерства, через яке страждають сільськогосподарські підприємства, залишається актуальною. Згідно зі статистикою, лише 10% постраждалих підприємств вдається досягти позитивного рішення на свою користь.
Для боротьби з рейдерством при Міністерстві юстиції було створено постійно діючий колегіальний орган – Комісію з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації (далі – антирейдерська комісія). За інформацією Мін’юсту, антирейдерська комісія розглянула більше ніж 500 скарг та повернула у власність понад 7 тис. гектарів землі.
Також Уряд відновив роботу міжвідомчих штабів з боротьби проти рейдерства в аграрній сфері, до складу яких входять правоохоронці та представники агроасоціацій, які повинні надавати допомогу на місцях.
З 2017 р. запроваджено інформаційний обмін між Державним реєстром речових прав на нерухоме майно та Державним земельним кадастром (далі – ДЗК). Таким чином, нотаріуси під час здійснення нотаріальних дій щодо державної реєстрації прав на земельну ділянку в режимі реального часу зобов’язані отримувати відомості з ДЗК про земельну ділянку відповідно до її кадастрового номеру (в тому числі відомості про її власників та користувачів).
У процесі здійснення державної реєстрації прав на земельну ділянку в результаті вчинення нотаріальної дії нотаріус зобов’язаний отримати інформацію з ДЗК під час формування заяви про державну реєстрацію шляхом синхронізації та повторної перевірки в Державному реєстрі речових прав, що є інструментом уникнення подвійної реєстрації прав на землю.
Водночас у питанні боротьби з рейдерством актуальною проблемою залишається наповнення інформацією земельного кадастру (неповнота кадастрової бази) та відсутності в ньому помилок. На сьогодні наповнення кадастру триває, внесена інформації щодо 18 млн ділянок з 25 млн наявних земельних угідь.
Також варто зазначити про прийнятий у першому читанні проект Закону «Про внесення змін до Земельного кодексу України та деяких інших законодавчих актів щодо протидії рейдерству» (№8121 від 14.03.2018 р.), який у разі його прийняття матиме позитивний вплив для інвесторів.
Зазначеним законопроектом, серед іншого, передбачається право власника земельної ділянки встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди земельної ділянки (як односторонній правочин, що підлягає державній реєстрації) та право внести до реєстру прав заборону реєстрації оренди без нотаріально посвідченого договору. Також державний реєстратор прав зобов’язаний залишати без розгляду заяву про реєстрацію права на нерухоме майно, якщо кадастровий номер земельної ділянки відсутній у Державному земельному кадастрі.
Додатково надається онлайн-доступ державних кадастрових реєстраторів до відомостей, що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а державних реєстраторів – до усіх відомостей, що містяться у Державному земельному кадастрі. У такий спосіб мінімізується ризик того, що реєстратор не матиме інформації про те, що ділянки були раніше зареєстровані на іншу особу.
Також варто відзначити посилення кримінальної відповідальності за рейдерство. Відповідно до чинного Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення державної реєстрації прав на нерухоме майно та захисту прав власності», передбачається кримінальна відповідальність, у тому числі для державного реєстратора й нотаріуса, в частині протидії господарській діяльності та підроблення документів.
Перспектива державно-приватного партнерства
Фонд державного майна повідомив про затвердження переліку підприємств, що підлягають приватизації у 2018 р. за новим Законом «Про приватизацію державного і комунального майна». Дозвіл на приватизацію інфраструктурних об’єктів має величезних влив на розвиток агробізнесу. Зокрема, це стосується приватизації таких об’єктів інфраструктури як морські порти й автошляхи, розвиток яких неможливий без реконструкції та модернізації, а також приведення до умов світового ринку.
Важливим для інвесторів є прийнятий у першому читанні Закон України «Про концесії», який закріплює важливі принципи більш прозорої процедури взаємодії з державою. Роль державно-приватного партнерства і концесії у процесі ефективного економічного розвитку інфраструктури є надзвичайно важливою для агробізнесу. Таке партнерство надасть чималий поштовх у сфері будівництва нових автошляхів державного значення, мостів, залізниць, аеропортів, які потребують оновлення. Концесія передбачає передачу концесіонеру переважної частини операційного ризику інфраструктурних об’єктів без отримання гарантій окупності інвестицій або витрат. Зазвичай термін концесійного договору складає від 3 до 50 років.
Відповідно до Закону, концесія може застосовуватися для здійснення проектів у будь-яких сферах господарської діяльності, за винятком об’єктів, щодо яких законами встановлені обмеження чи заборони їх передачі у концесію. Варто зазначити, що ініціаторами підготовки концесійних пропозицій можуть виступати інвестори.
Після проведення конкурсу (або у передбаченому випадку – без його укладення, а шляхом переговорів) рішення про доцільність чи недоцільність здійснення концесії приймаються протягом 3-x календарних місяців з дня подання пропозицій сільськими, селищними, міськими, районними та обласними радами на їх найближчій сесії. Рішення приймається на підставі висновку, за результатами аналізу ефективності здійснення державно-приватного партнерства. Для реалізації відповідних проектів концесіонера буде забезпечено земельною ділянкою, умови надання якої належать до істотних умов договору.
Роль концесії у розвитку агробізнесу важко переоцінити, оскільки сьогодні інвестори мають труднощі з доступністю та якістю залізничних послуг, майже не використовують внутрішній водний транспорт та зіштовхуються з відсутністю належної інфраструктури у портах, зношеність яких складає 60-90%. Розвиток інфраструктури шляхом державно-приватного партнерства дозволить ефективніше експортувати товари та позбавить Україну статусу сировинної бази для провідних європейських країн.
Висновки
Сьогодні Україна здійснює важливі кроки в напрямку розвитку аграрної сфери, зміцнення позицій на світових агросировинних та агропромислових ринках. Однак багато важливих питань залишаються невирішеними. Також потрібно пам’ятати, що інвестиційний клімат аграрної сфери напряму залежить від загального інвестиційного клімату в країні.