Кабінет Міністрів України 13 жовтня 2023 року своєю Постановою № 1078 «Деякі питання реалізації пілотного проєкту щодо проведення масової оцінки земель» (далі — Постанова) запустив пілотний проєкт масової оцінки земель в Україні, чим розбурхав суспільство та бізнес, і небезпідставно. В цій статті ми проаналізуємо мету й ризики, які несе цей пілотний проєкт, а також спробуємо спрогнозувати наслідки його впровадження.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Так це ж було вже
Повертаючись у 2022 рік, автоматизований процес формування витягів із нормативно-грошової оцінки (далі — НГО) вже, власне, був запроваджений на підставі чинного порядку розрахунку НГО. Працює він у тих населених пунктах, технічна документація з НГО яких була розроблена на замовлення територіальних громад (відповідно до чинних на той час методики та порядку розрахунку). Така документація надалі була внесена до програмного забезпечення Державного земельного кадастру (далі — ДЗК), а отримати розрахунок можна в електронному вигляді в особистому кабінеті на порталі «Е-сервіси».
Новий же пілотний проєкт, як це сформовано у Постанові, позиціонується як створення геоінформаційної системи масової оцінки земель, інтегрованої з програмним забезпеченням ДЗК. Найімовірніше, йдеться про створення автоматизованої системи формування довідок про вартість земельних ділянок, окрім іншого, для цілей оподаткування, який буде базуватися не на технічній документації з НГО та розрахунку, а на відомостях про:
- ціну (вартість) земельних ділянок та іншого нерухомого майна, що на них розташоване;
- ціну (вартість) речових прав чи розмір плати за користування чужими земельними ділянками та іншим нерухомим майном, що на них розташоване;
- зареєстровані речові права на земельні ділянки та їх обтяження.
З урахуванням вказаного вище хотілося б, щоб цей пілотний проєкт дав відповідь на запитання, як усі зазначені вартісні показники будуть використовуватися для визначення ціни конкретної земельної ділянки. Натомість у Постанові така відповідь відсутня чи принаймні неочевидна, а її зміст викликає ще більше запитань і ставить під сумнів правильність системного обрахунку, оскільки сьогодні немає жодного нормативно-правового документа, який визначає методологію розрахунку вартості відповідно до прийнятих змін.
Ідучи вперед, необхідно озиратися на минуле. Чи ні?
У деяких містах України автоматизований процес формування витягів із НГО був запроваджений ще з 2022 року. Однак на прикладі Кривого Рогу такий досвід неоднозначний. За нашими спостереженнями, значення НГО відповідної земельної ділянки у витягу, отриманому із застосуванням такого процесу, було в 2–2,5 раза більшим, ніж значення НГО у витягу, отриманому у звичайному порядку (підготовка витягу працівниками ДЗК).
Це одразу викликало занепокоєння у бізнесу в регіоні, що переросло у звернення Федерації металургів України, за поданням найбільших гірничодобувних підприємств України, до ДЗК за відповідними роз’ясненнями, в результаті чого останнім було визнано наявність помилок в електронних документах, що формуються в автоматичному режимі, та навіть відключено можливість отримання таких відомостей про НГО земель міста від функціонала програмного забезпечення ДЗК.
З огляду на це є ймовірність наявності помилок у xml-файлах і в інших регіонах України, тому очікується, що під час реалізації пілотного проєкту будуть виникати аналогічні невідповідності та завищення значень вартості, що провокуватиме спори суспільства та бізнесу з владою.
Як рахуватимуть?
Можливо, у процесі реалізації пілотного проєкту за основу розрахунку вартості братимуть чинну методику розрахунку НГО, що передбачає можливість розробки оцінки земельної ділянки в межах населених пунктів, а для завантаження в ДЗК буде використано:
- топографічну основу в єдиному масштабі по всій Україні, що не містить інформації про підземні та наземні комунікації, джерела викидів тощо;
- застарілу інформацію щодо дослідження ґрунтів (в Україні таке дослідження було проведене у 90-х роках минулого століття, тому результати наразі є неактуальними);
- інформацію про межі населених пунктів України, що мають бути встановлені, яку необхідно внести до ДЗК (станом на сьогодні оцифровано всього близько 25–30% населених пунктів України).
Обґрунтовано, що в умовах здійснення земельної реформи та беручи до уваги досвід європейських і прибалтійських країн, трансформація системи регулювання оціночної діяльності в Україні та запровадження масової оцінки земель має здійснюватися еволюційним шляхом із виділенням трьох базових етапів: 1) підготовчого (проведення пілотного проєкту); 2) адаптивного (паралельне функціонування нормативної та масової оцінки земель); 3) завершального (скасування нормативної та перехід до застосування масової оцінки). Водночас досить складно наразі оцінювати якість розрахунку вартості земельних ділянок у разі прийняття за основу чинної методики НГО, що буде здійснюватися в автоматичному режимі, з урахуванням неактуалізованих даних. Та й строки такої актуалізації можуть значно вийти за межі 11 місяців, відведених на пілотний проєкт.
Крім того, реалізація пілотного проєкту потребує оперативного доопрацювання та внесення змін, зокрема, до ЗУ «Про оцінку земель», Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України №1147 від 3 листопада 2021 року, ЗУ «Про Державний земельний кадастр» та Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України №1051 від 17 жовтня 2012 року, що також займе немало часу.
То коли приведуть у відповідність, буде ж ОК?
В епоху швидкої цифровізації, безумовно, спрощення та знаходження шляхів для автоматизації процесів є плюсом і конкурентною перевагою. Однак з урахуванням викладених вище застережень і тривалості деяких процесів приведення у відповідність законодавства та технічної документації територіальні громади фактично будуть позбавлені можливості оцінити/змінити параметри розрахунку НГО. Це зі свого боку породжує ризик отримання суттєво підвищеної вартості земельних ділянок, якими володіє/користується бізнес, що призведе, окрім іншого, до збільшення орендної плати за землю та податкового навантаження на останній. Це, певно, найболючіше питання, яке гостро постане для землевласників і землекористувачів.
За наявного порядку розробки технічної документації з НГО (на місцевому рівні) бізнес має змогу оцінити розрахунки та вихідні дані, розуміє порядок застосування програмного забезпечення (Норматив+), за потреби може оскаржити в судовому порядку результати НГО (застосовувані коефіцієнти, дії посадових осіб тощо), посилаючись на конкретні помилки чи недоліки.
У випадку ж впровадження масової оцінки без суттєвих доопрацювань є висока ймовірність того, що до процесу розрахунку вартості бізнес не матиме доступу та відповідно буде позбавлений можливості зрозуміти, які саме критерії були використані для розрахунку ціни конкретної земельної ділянки, й обґрунтовувати її завищення у випадку незгоди та необхідності оскарження.
Замість висновку
Безперечно, наша держава є однією з першопрохідців у впровадженні інноваційних ідей та цифровізації процесів. Водночас основним завданням для змінотворців завжди має залишатися збереження балансу між розумним впровадженням чогось нового та збереженням інтересів усіх, кого така новизна зачіпає. Ми будемо стежити за процесом руху пілотного проєкту, але вже зараз зрозуміло, що законотворцям слід приділити багато зусиль для розробки прозорого та справедливого алгоритму дії програмного забезпечення й аналізу застосовуваних факторів, як і швидко актуалізувати вихідні дані для подальшого проведення масової оцінки.