Земля та нерухомість: стан справ та перспективи 2024 року

З кінця 2022 року будівельна галузь продовжила повільне, але впевнене відновлення. У 2023 році все більше будівельних майданчиків поступово відновлювали свою роботу. Забудовники здебільшого зосередили зусилля на закінченні вже розпочатих об’єктів з високим ступенем готовності, для будівництва яких було залучено значні суми приватних інвесторів. Водночас з’являються нові проєкти будівництва, зокрема й житлового, хоча їх кількість у масштабах країни загалом є незначною. З очевидних причин більшість з нових проєктів у цій сфері стартує в західних областях. 

Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час!

Що стосується інших регіонів, то там також відбуваються певні обнадійливі процеси, проте вони пов’язані скоріш із підготовкою до запуску нових проєктів, а не їх безпосереднім стартом найближчим часом: йдуть процеси оформлення землі, розробляються проєкти, отримуються дозволи на виконання будівельних робіт тощо. Тобто йде документальна підготовка майбутніх будівельних майданчиків.

У зв’язку із цим у 2023 році юристи з питань нерухомості та будівництва стали отримувати більше запитів щодо юридичних аудитів об’єктів нерухомості, подальшого юридичного супроводу угод із купівлі-продажу нерухомості. Це продиктовано також більшою цьогорічною активністю продавців та покупців нерухомості, що призвела до певного зростання кількість угод  порівняно з 2022 роком. Хоча їх кількість є дуже далекою від довоєнного рівня.

Більш значне пожвавлення можемо спостерігати в інфраструктурних проєктах щодо відновлення і розвитку критичної та соціальної інфраструктури України, які проводяться за участі міжнародних організацій та іноземних донорів. До одного з таких проєктів була залучена цього року ЮФ «Ілляшев та Партнери», консультуючи щодо реконструкції об'єкта нерухомого майна під корпус реабілітаційного центру «Незламні» у Львові, яке проводилось за участі Товариства Червоного Хреста України.

Ми прогнозуємо, що кількість подібних інфраструктурних проєктів буде зростатиме, а, відповідно, побільшає роботи у юристів у сфері нерухомості та будівництва.  Причиною тому є продовження війни у перспективі 2024 року та, з  огляду на це, збільшення інфраструктурних збитків через неї.

Окрему увагу слід звернути на все більший перехід економіки на «військові рейки». Українська оборонна промисловість набирає обертів, збільшується та розширюється виробництво і ремонт зброї. Це, а також домовленості з іноземними виробниками щодо спільного виробництва озброєння на території України, потребуватимуть розв’язання питань землекористування, будівництва та розміщення виробничих потужностей таких підприємств.

Актуальними також є питання приватизації. Нині продовжується процес малої приватизації, за результатами якого у 2023 році було приватизовано близько 400 об’єктів нерухомого майна, а в бюджет залучено близько 4 млрд грн.

У 2024 році очікується збільшення роботи у цій сфері, що пов’язано із запуском великої приватизації, старт якої заплановано вже на початку наступного року. Нині головою Фонду державного майна навіть було анонсовано перші об’єкти: «Одеський припортовий завод», «Центренерго», «Об'єднана гірничо-хімічна компанія», «Українські енергетичні машини», «Електроважмаш» та «Сумихімпром».

Традиційно високим також є рівень спорів між учасниками ринку, розв’язання яких відбувається в національних судах та міжнародних арбітражах.

Все сказане вище дає привід для обережного оптимізму в перспективі наступного року. Проте здебільшого у 2024 році все також буде залежати від стану економіки України, рівня фінансової та військової підтримки з боку міжнародних партнерів, а також ситуації на фронті.

Загалом значне зростання практика нерухомості та будівництва відчує тільки після завершення війни. Хочеться бути оптимістом і вірити, що вказаний час не за горами та буде пов'язаний зі значними інвестиціями в українську економіку, без яких проведення швидкої та якісної відбудови буде ускладненим. Це дозволить практиці зайняти провідні позиції на юридичному ринку за обсягом роботи й дохідності.

Приблизно аналогічна ситуації, хоч і з певними особливостями, з практикою земельного права, основним драйвером якої є агроринок. Свого часу агробізнес швидко навчився працювати у період пандемії коронавірусу. Зараз же бізнес все більше адаптується до воєнного стану. 

Основними проблемами, з якими стикалися учасники ринку у 2023 році, стали складності з експортом, логістикою та виходом на міжнародні ринки для збуту агропродукції за прийнятною ціною, пошуки механізмів компенсації втрат, що прямо чи опосередковано пов’язані з війною. Зростає кількість як національних, так і міжнародних спорів щодо відшкодування збитків, належного виконання умов контрактів тощо.

Ці питання не втратять своєї актуальності й у наступному році. Більш того, їх вдале розв’язання є запорукою отримання достатнього фінансування для посівної кампанії, що важливо для виживання в нинішніх умовах.

Шукають учасники ринку і шляхи оптимізації земельного банку. Якщо до війни учасники ринку, здебільшого, вдало знаходили фінансування і для проведення посівної, і для певного розширення земельного банку, то зараз ситуація докорінно змінилася. Аграрії займаються оптимізацією свого земельного банку, здебільшого відчужуючи «зайві» земельні активи.

У 2024 році важливою подією для цієї практики стане другий етап зняття земельного мораторію. З 1 січня 2024 року купувати сільгоспземлі в межах до 10 000 гектарів зможуть юридичні особи, створені та зареєстровані за законодавством України, учасниками яких є громадяни України. З моменту обмеженого відкриття ринку в липні 2021 року було проведено угод купівлі-продажу щодо близько 400 тисяч гектарів землі. Вказані цифри, враховуючи обмеження щодо покупців та площі «в одні руки», є доволі значними. Проте переважна більшість угод була проведена до початку повномасштабного вторгнення.

Як і випадку з нерухомістю, кількість угод купівлі-продажу землі у 2023 році зростала. Найбільшу активність проявляють покупці та продавці у Львівській, Хмельницькій, Тернопільській, Вінницькій областях.

Отже, враховуючи воєнні реалії, можемо припустити певне підвищення попиту на роботу земельних юристів у 2024 році, проте стрімкого зростання не очікується. Причини продиктовані війною, відсутністю у більшості вітчизняних аграріїв вільних коштів для придбання землі у власність та наявністю інших оперативних проблем. Крім того, як і раніше ринок залишається закритим для іноземних елементів.

Загалом ринок землі зможе функціонувати повноцінно та відчутно зростати лише після перемоги та за умови наявності достатнього фінансування для аграріїв.

Альтернативою ж придбання землі у власність є доступна ринку можливість вільно купувати або ж продавати право оренди земель сільськогосподарського призначення. Така опція стала доступною ще у 2021 році, проте лише останнім часом кількість таких угод почала суттєво збільшуватись. Подальше їх зростання очікується і в наступному році.