Землі сільськогосподарського призначення є національним багатством та основою функціонування сільського господарства України. В умовах обмеженості земель цієї категорії, що значно посилилася за час повномасштабної збройної агресії російської федерації, актуальними є питання набуття прав на земельні ділянки цієї категорії. Одним зі способів набуття прав на землю є земельні торги, які належать до конкурентних способів укладання договорів. Здебільшого такий спосіб укладання договорів використовується задля досягнення мети, якої не завжди можна досягти під час укладання договору шляхом переговорів між потенційними контрагентами, зокрема отримання більшої ціни.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Набуття прав на земельні ділянки с/г призначення шляхом участі в земельних торгах має особливості, зумовлені правовим регулюванням відповідних відносин, зокрема гл. 21 «Продаж земельних ділянок або прав на них на конкурентних засадах» ЗК України. Після початку повномасштабного вторгнення росії на певний час було зупинено проведення земельних торгів щодо передачі прав оренди, емфітевзису земельних ділянок с/г призначення державної чи комунальної власності, однак вже восени 2022 року їх проведення відновлено, що сприяло загальному пожвавленню ринку землі.
Земельні аукціони проводяться в системі «Prozorro.Продажі» — переважно щодо набуття права оренди на земельні ділянки с/г призначення комунальної чи державної форм власності. Середня кількість учасників аукціону становить до трьох осіб — при тому, що ці аукціони залучають найбільше учасників серед усіх торгів у системі, фінансовий результат для бюджетів усіх рівнів оцінюється в більше ніж 1 млрд грн. Але продаж земельних ділянок с/г призначення приватної форми власності через земельні аукціони допоки не має попит. До основних питань проведення земельних торгів щодо земель с/г призначення належать викладені нижче.
Особливий термінологічний апарат, який використовується для позначення основних понять земельних торгів, як-то: електронний майданчик, електронна торгова система, закрита цінова пропозиція та ін. Основні суб’єкти, залучені в організації та проведенні таких торгів, мають спеціальні назви: адміністратор електронної торгової системи, оператор електронного майданчика, учасник земельних торгів, переможець земельних торгів та ін. Всі терміни вживаються у значеннях, наведених у ЗК України та Законі України «Про приватизацію державного і комунального майна». Формою земельних торгів є електронний аукціон, що проводиться в режимі реального часу в інтернеті. Об’єктом земельних торгів є земельна ділянка с/г призначення або права на неї (право оренди, емфітевзису) з певними обмеженнями щодо земель державної чи комунальної власності.
Так, об’єктами продажу на земельних торгах не можуть бути земельні ділянки с/г призначення цих форм власності (ч. 7 ст. 130 ЗК України); площа земельної ділянки с/г призначення цих форм власності, права оренди, емфітевзису якої виставляються на земельні торги, не може перевищувати 20 га (ч. 3 ст. 136 ЗК України).
Підстави проведення земельних торгів щодо земельних ділянок с/г призначення визначено у ЗК України, а саме:
- ініціатива власника щодо продажу на конкурентних засадах земельних ділянок приватної власності або прав на них;
- передача земельних ділянок державної чи комунальної власності в користування (оренду, емфітевзис), крім земельних ділянок, перелік яких закріплено у ч.ч. 2, 3 ст. 134 і за певних умов — у підп. 2 п. 27 «Перехідних положень» ЗК України;
- продаж земельних ділянок чи права емфітевзису на них державним або приватним виконавцем в порядку, встановленому Законом України «Про виконавче провадження».
Організатором земельних торгів з урахуванням наведених вище підстав може бути (ч. 2 ст. 135 ЗК України):
- власник земельної ділянки — в разі продажу земельної ділянки;
- особа, яка відповідно до закону може виступати орендодавцем такої земельної ділянки — в разі укладення договору оренди земельної ділянки;
- власник земельної ділянки, орган виконавчої влади, орган місцевого самоврядування, що здійснює реалізацію права державної чи комунальної власності на земельні ділянки відповідно до повноважень, визначених ст. 122 ЗК України, або особа, якій належить право емфітевзису — у разі укладення договору емфітевзису;
- державний, приватний виконавець — в разі виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню за Законом України «Про виконавче провадження».
Наявність певних етапів земельних торгів та чітка процедура проведення земельного аукціону. У визначених ст. 135 ЗК України випадках порядок проведення земельних торгів, встановлений Кодексом, є обов’язковим. У земельних торгах щодо земельних ділянок с/г призначення можна виділити підготовчий, організаційний етапи, етап проведення земельних торгів та етап оформлення їх результатів.
На підготовчому етапі організатор земельних торгів проводить низку заходів, спрямованих на підготовку лотів до проведення торгів, зокрема щодо: формування земельної ділянки, державної реєстрації речового права на неї, встановлення стартової ціни продажу земельної ділянки чи права емфітевзису, стартового розміру річної орендної плати, визначення дати проведення земельних торгів (не раніше 30 і не пізніше 45 днів із дня оприлюднення оголошення про проведення земельних торгів) та інші дії згідно зі ст. 136 ЗК України. Також до цього етапу належить укладання договору про організацію та проведення земельних торгів між організатором земельних торгів та оператором електронного майданчика, під’єднаного до електронної торгової системи (ч. 2 ст. 135 ЗК України).
Організаційний етап починається з того, що організатор земельних торгів через особистий кабінет публікує в електронній торговій системі оголошення про проведення торгів, до якого додаються документи та матеріали на лот (документація), що підтверджують виконання вимог, визначених ч. 3 ст. 135 і ч. 1 ст. 136 ЗК України. Оголошення розміщуються щодо кожного лота окрема з урахуванням того, що один лот складається виключно з однієї земельної ділянки або прав на неї.
Вимоги до змісту оголошення про проведення земельних торгів щодо кожного лота закріплено у ч. 4 ст. 137 ЗК України. На цьому етапі та не пізніше ніж за 30 календарних днів до дня проведення земельних торгів організатор зобов’язаний письмово повідомити про проведення торгів суб’єкта переважного права купівлі земельних ділянок с/г призначення. Коло таких суб’єктів встановлено ст. 130–1 ЗК України. На цьому етапі відбувається реєстрація учасників для участі в земельних торгах. Особа, яка бажає взяти участь у торгах, подає через особистий кабінет в електронній торговій системі заяву з додаванням до неї документів за встановленим переліком включно з документами, що підтверджують відповідність цієї особи вимогам ст. 130 ЗК України (перелік таких документів встановлює Уряд).
Для участі в земельних торгах особи повинні сплатити реєстраційний і гарантійний внески, розмір яких встановлено ч. 7 ст. 135 ЗК України. За загальним правилом, сплачені суми реєстраційних внесків поверненню не підлягають (крім випадку, встановленого ч. 3 ст. 138 ЗК України), а сплачені гарантійні внески навпаки повертаються оператором електронного майданчика всім учасникам земельних торгів, які не визнані переможцями (за винятком випадків, закріплених ч. 10 ст. 135 ЗК України). Для забезпечення конкурентних засад земельні торги проводяться за наявності не менше двох зареєстрованих учасників, крім випадків, встановлених ЗК України.
Організатор може скасувати проведення земельних торгів, якщо отримає документи, що підтверджують необхідність внесення змін до землевпорядної та землеоціночної документації на земельну ділянку або встановлення заборони на її відчуження чи передачу в користування.
На етапі проведення земельних торгів відбувається аукціон в електронній торговій системі в режимі реального часу в інтернеті. Будь-який користувач інтернету може спостерігати за ходом земельних торгів у режимі реального часу. Відомості про учасників торгів не підлягають розголошенню до завершення торгів. Процедура проведення електронного аукціону передбачає, що учасники мають можливість поетапно збільшувати свої цінові пропозиції протягом трьох раундів торгів. Протягом одного раунду торгів учасник може один раз підвищити свою цінову пропозицію не менше, ніж на розмір мінімального кроку торгів (зробити крок торгів). Розмір мінімального кроку торгів становить 1% стартової ціни лота. Розмір максимального кроку торгів не обмежується. У кожному раунді торгів кожен учасник у порядку від менших до більших закритих цінових пропозицій для першого раунду або цінових пропозицій для другого та третього раундів, а в разі їх збігу — від тих, що подані пізніше, до тих, що подані раніше, має право зробити крок торгів.
У разі відсутності цінової пропозиції від учасника протягом часу на оновлення закритої цінової пропозиції/цінової пропозиції цінова пропозиція такого учасника в поточному раунді вважається такою, що здійснена в розмірі його закритої цінової пропозиції для першого раунду або його попередньої цінової пропозиції для другого та третього раундів. Якщо під час земельних торгів подана учасником закрита цінова пропозиція/ цінова пропозиція є більшою за стартову ціну на розмір, не менше ніж розмір мінімального кроку торгів, вважається, що такий учасник зробив крок торгів.
Аукціонна форма земельних торгів означає, що за результатами проведення аукціону переможцем визнається особа, яка запропонувала найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу ціну за придбання права емфітевзису чи найвищий розмір орендної плати, зафіксовані під час проведення земельних торгів. На етапі оформлення результатів відбувається формування протоколу про результати земельних торгів та укладання відповідного договору щодо земельної ділянки с/г призначення.
Протокол про результати земельних торгів формується та оприлюднюється електронною торговою системою автоматично в день завершення торгів в електронній формі. Зміст протоколу визначено ч. 15 ст. 137 ЗК України. ЗК України встановлено різні терміни підписання протоколу: три робочих дні — для переможця земельних торгів, а шість робочих днів — для організатора земельних торгів, відлік яких починається з дня, наступного за днем формування протоколу електронною торговою системою. Протокол підписують організатор і переможець торгів шляхом накладення КЕП у порядку, визначеному Урядом. Протокол є підставою для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, права емфітевзису, договорів оренди землі, емфітевзису.
Договір укладається між організатором і переможцем земельних торгів протягом 20 робочих днів із дня, наступного за днем формування протоколу про результати земельних торгів. Договір купівлі-продажу земельної ділянки укладається в паперовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню. На вимогу переможця торгів протокол та/або договір за результатами проведення земельних торгів, укладені шляхом накладення КЕП, можуть бути підписані також у паперовій формі. Однак якщо переможець земельних торгів не відповідає встановленим законом вимогам, то організатор не підписує протокол торгів, не укладає договір за результатами проведення земельних торгів з переможцем торгів (ч. 19 ст. 137 ЗК України). Якщо ж переможець торгів відмовився від підписання протоколу або договору, то він позбавляється права на участь у подальших торгах із продажу того самого лота.
Земельні торги за лотом вважаються такими, що відбулися, після сплати переможцем торгів ціни продажу земельної ділянки або відповідної плати за користування земельною ділянкою та сплати витрат на підготовку лота до продажу. У цьому разі організатор має оприлюднити результати земельних торгів за правилами, встановленими ст. 139 ЗК України. Водночас із підстав, встановлених ст. 138 ЗК України, земельні торги можуть бути визнані такими, що не відбулися, чи їх результати можуть бути визнані судом недійсними. Право на земельну ділянку, набуте за результатами проведення земельних торгів, виникає з дня державної реєстрації такого права в порядку, встановленому законом.
Отже, земельні торги щодо земель сільськогосподарського призначення спрямовані на забезпечення прозорості порядку, мінімізації корупційних ризиків і конкурентного середовища при набутті прав на ці об’єкти.