У 2021 році в Україні запрацював ринок землі – у перший же день на підставі договорів купівлі-продажу була зареєстрована 61 угода права власності землі. У 2024 році, як зазначають експерти, ринок землі демонстрував відновлення упродовж усього звітного періоду після падіння внаслідок повномасштабного вторгнення рф в Україну. Так, за період виконання субгранту з 1 травня 2023 року по 30 квітня 2024 року було укладено 97,0 тис. угод сукупною площею 212,8 тис. га.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Якщо в липні 2023 року експерти зафіксували 6,8 тис. угод купівлі-продажу сукупним обсягом 13,5 тис. га, то у квітні 2024 року, після дев'яти місяців стійкого зростання обсягів ринку, було зафіксовано 10,2 тис. угод купівлі-продажу сукупним обсягом 22,3 тис. га. Отже, лише за цей період обсяги ринку землі зросли на 50,8% за кількістю угод і на 65% за площею земель в обігу.
Однак, попри це, залишається питання сплати податків – мова йде про податок на доходи фізичних осіб та військового збору, якщо продавцем є фізособа. Експерти розповіли нам, що думають із цього приводу.
Коментарі
Анастасія Туз, податковий адвокат Miller Law Firm
Доходи фізичної особи, отримані від продажу земельної ділянки, оподатковуються податком на доходи фізичних осіб (ПДФО) за правилами, визначеними ст. 172 Податкового кодексу України, та військовим збором (ВЗ).
Для визначення суми податку, який підлягає сплаті, необхідно врахувати такі параметри:
— строк володіння землею,
— розмір площі земельної ділянки,
— кількість продажів об’єктів нерухомості за звітний (податковий) рік.
Так, не підлягає оподаткуванню податком на дохід фізичних осіб сума доходу, отриманого фізичною особою у випадках продажу одного разу протягом звітного податкового року, та за умови перебування у власності платника податку понад три роки:
— земельної ділянки, яка продається разом із житловим будинком (квартирою, або їх частиною, кімнатою, садовим (дачним) будинком, об’єктом незавершеного будівництва), розташованим на ній;
— земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення;
— земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, які перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.
Водночас умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.
Якщо одна з вищеописаних умов не виконується, то необхідно застосовувати наступні ставки ПДФО від ціни продажу (п. 172.2. ПК України):
- другий продаж нерухомості за рік – 5%;
- третій та наступні продажі нерухомості за рік – 18%.
Дохід, отриманий від продажу земельних ділянок фізичними особами-нерезидентами, оподатковується за ставкою 18%. Разом зі сплатою ПДФО відповідно до пп. 1.2 п. 16-1 підрозд. 10 розд. ХХ ПК України з такого доходу також утримується військовий збір за ставкою 1.5%.
Базою оподаткування є ціна, зазначена в договорі купівлі-продажу. Проте ця ціна не може бути нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку.
Сума податку визначається та самостійно сплачується через банки, небанківських надавачів платіжних послуг, емітентів електронних грошей. Якщо договір купівлі-продажу укладається між фізичними особами, то податок має бути сплачено до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни. Якщо земельна ділянка відчужена за рішенням суду про зміну власника та перехід права власності на таке майно, то фізична особа зобов’язана відобразити дохід від такого відчуження в річній податковій декларації за відповідний період.
Під час проведення операцій з купівлі-продажу землі між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності електронної довідки про оціночну вартість такого об'єкта нерухомості або звіту про оцінку, документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору і вносить до Єдиної бази інформацію про ціну договору купівлі-продажу.
Якщо покупцем земельної ділянки є юридична особа і дохід фізичної особи не підпадає під звільнення від оподаткування відповідно до п. 172.1. ст. 172 ПК України, то така юридична особа має виконати обов'язки податкового агента.
Звертаємо увагу: на позицію податківців (категорія ЗІР 103.07) юридична особа має виконати обов'язки податкового агента (навіть якщо фізична особа самостійно сплатила суму податку до нотаріального посвідчення договору).
Отже, при укладенні договору продажі-купівлі земельної ділянки з фізичною особою важливо встановити строк володіння землею, розмір площі та цільове призначення земельної ділянки, кількість операцій із продажу об’єктів нерухомості за звітний рік для визначення податкової ставки.
Якщо ж у вас виникло спірне запитання щодо оподаткування доходу, отриманого від продажу земельної ділянки, то варто отримати консультацію професійного податкового юриста (консультанта) та/або звернутися за індивідуальною податковою консультацією до ДПС.
Павло Журавльов, адвокат податкової практики MK Legal Service
Земля – цінний актив, який є об’єктом цивільно-правових відносин. З 1 липня 2021 року в Україні запрацював ринок землі, що значно збільшило кількість укладених договорів купівлі-продажу земельних ділянок за рахунок земель сільськогосподарського призначення. За даними Держгеокадастру, станом на 1 січня 2024 року всього з моменту відкриття ринку землі було укладено 195,9 тис. угод купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення.
Водночас невіддільною складовою укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки є питання сплати податків, а саме податку на доходи фізичних осіб та військового збору, якщо продавцем є фізична особа.
Порядок справляння податку на доходи фізичних осіб від продажу земельної ділянки, як об’єкта нерухомого майна, регулюється ст. 172 Податкового кодексу України (надалі – ПКУ). Ми можемо виділити п'ять різних ситуацій.
Ситуація 1
Згідно з п. 1 ст. 121 Земельного кодексу встановлено норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам із земель державної або комунальної власності в таких розмірах:
а) для ведення фермерського господарства – в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство. Якщо на території сільської, селищної, міської ради розташовано декілька сільськогосподарських підприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по цих підприємствах. У разі відсутності сільськогосподарських підприємств на території відповідної ради розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району;
б) для ведення особистого селянського господарства – не більше 2,0 гектара;
в) для ведення садівництва – не більше 0,12 гектара;
г) для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах – не більше 0,25 гектара, в селищах – не більше 0,15 гектара, в містах – не більше 0,10 гектара;
ґ) для індивідуального дачного будівництва – не більше 0,10 гектара;
д) для будівництва індивідуальних гаражів – не більше 0,01 гектара.
Ситуація 2
П. 172.2 ст. 172 ПКУ визначає, що за ставкою 5% (п. 167.2 ст. 167 ПКУ) оподатковується дохід, отриманий платником податку:
— від продажу впродовж звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 ПКУ
— або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 ПКУ
Ситуація 3
За ставкою 18% (п. 167.2 ст. 167 ПКУ) оподатковується дохід від продажу
— третього та наступних об’єктів нерухомості
— або другого та наступних об’єктів нерухомості, не зазначених у п. 172.1 ст. 172 ПКУ.
Водночас дохід під продаж третього та наступних об’єктів нерухомості або від продажу другого та наступних об’єктів нерухомості, не зазначених у пункті 172.1 ПКУ, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості, розташованого на території України.
Ситуація 4
Виняток: якщо нерухоме майно отримано платником податку у спадщину — дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об’єктів нерухомості у вигляді отриманих у спадщину об’єктів нерухомості, оподатковується за ставкою 5%.
Ситуація 5
Якщо продавцем виступає фізична особа-нерезидент, то дохід від операцій із продажу (обміну) об’єктів нерухомості оподатковується за ставкою 18% (незалежно від того, який це продаж у календарному році та скільки часу об’єкт перебував у власності продавця).
Хто сплачує військовий збір?
Відповідно до п. 16-1 підрозділу 10 розділу ХХ ПКУ з доходу від продажу земельної ділянки сплачується військовий збір у розмірі 1,5% від доходу.
Платник військового збору визначається за такими обставинами:
1) якщо фізична особа продає земельну ділянку іншій фізичній особі, то ПДФО та військовий збір має сплатити фізична особа самостійно;
2) якщо покупцем виступає юридична особа, то в останньої виникає обов’язок сплатити як податковий агент ПДФО та військовий збір за продавця фізичну особу.