Огляд Закону України про ЖКП. Що нового?

Новий Закон України «Про житлово-комунальні послуги» (далі — Закон) вже запрацював в повну силу, тому розглянемо, що запропонувала держава мешканцям багатоповерхових будинків для покращення якості їх обслуговування, та яка відповідальність введена для споживачів та виконавців житлово-комунальних послуг (далі — ЖКП) та підстави для їх звільнення.

Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час!

Надання ЖКП здійснюється виключно на договірних засадах.

Новий закон вводить такі поняття як «індивідуальний» споживач (фізична або юридична особа, яка власником (співвласником) або користувачем нерухомого майна) та «колективний» споживач (юридична особа, що об’єднує споживачів у будівлі), та розширює коло учасників житлово-комунальних відносин управителем багатоповерхового будинку.

Впроваджуються типові та примірні види договорів, які дозволять споживачам самостійно обирати модель постачання комунальних послуг, крім електро- та газопостачання, у їх будинках. Визначається порядок та особливості укладання, зміни і припинення договорів про надання комунальних послуг.

Тепер споживачі мають укласти індивідуальні чи колективні договори з постачальниками послуг. Якщо мешканці багатоповерхового будинку не домовилися щодо типу договору, із кожним споживачем укладають індивідуальний договір з уточненням, що співвласники організовують технічне обслуговування, поточний та капітальний ремонт власним коштом.

Чинні на сьогодні договори про отримання комунальних послуг продовжують діяти до набрання чинності нових, укладених відповідно до цього Закону.

Хто такий управитель багатоквартирного будинку

Управитель фізична особа-підприємець або юридична суб’єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб.

Закон спрямований на стимулюванням нових суб’єктів господарювання до виходу на ринок управління багатоквартирними будинками та гарантування співвласникам можливості самостійно й вільно обирати управителя, а також умови надання послуги з управління багатоквартирним будинком.

Так, суб’єкти підприємницької діяльності, які бажають надавати послуги з управління багатоквартирного будинку, зобов’язаний мати у штаті щонайменше одного найманого працівника, який пройшов професійну атестацію на відповідність кваліфікаційним вимогам професії «менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків)».

Істотними умовами договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком перелік послуг; вимоги до якості послуг; права і обов’язки сторін; відповідальність сторін за порушення договору; ціна послуг; порядок оплати послуг; порядок і умови внесення змін до договору; строк дії договору, порядок і умови продовження дії та розірвання договору. Співвласники можуть делегувати управителю частину функцій з управління спільним майном будинку.

Законом встановлена можливість передбачити в договорі обов’язок управителя укласти договір страхування своєї відповідальності за шкоду, заподіяну спільному майну, правам та законним інтересам співвласників багатоквартирного будинку внаслідок невиконання або неналежного виконання управителем своїх обов’язків.

Відповідальність споживача ЖКП

У разі несвоєчасного здійснення платежів за ЖКП споживач сплачує пеню в розмірі, встановленому в договорі, але не вище 0,01 відсотка суми боргу за кожен день прострочення. Загальний розмір сплаченої пені не може перевищувати 100 відсотків загальної суми боргу.

Тобто, якщо заборгованість складає 100 грн, то розмір пені не може бути більше 100 грн.

Пеня не нараховується за умови наявності заборгованості держави за надані населенню пільги та житлові субсидії та/або наявності у споживача заборгованості з оплати праці, підтвердженої належним чином.

Виконавець комунальної послуги (крім послуг з постачання та розподілу електричної енергії та природного газу) має право обмежити (припинити) надання відповідної комунальної послуги її споживачу у разі непогашення в повному обсязі заборгованості за спожиті комунальні послуги протягом 30 днів з дня отримання споживачем попередження від виконавця.

Права споживача ЖКП

Крім відповідальності Закон передбачає низку прав споживача, зокрема це: одержувати своєчасно та належної якості ЖКП; одержувати інформацію про ціни/тарифи, загальну вартість місячного платежу, структуру ціни/тарифу, норми споживання та порядок надання відповідної послуги, а також про її споживчі властивості; на відшкодування збитків, завданих його майну, шкоди, заподіяної його життю або здоров’ю внаслідок неналежного надання або ненадання ЖКП та незаконного проникнення в належне йому житло (інший об’єкт нерухомого майна); на усунення виявлених недоліків у наданні ЖКП; на зменшення розміру плати за ЖКП у разі їх ненадання, надання не в повному обсязі або зниження їхньої якості; на перевірку кількості та якості ЖКП; відключитися від систем централізованого теплопостачання та постачання гарячої води.

Споживачі мають право не платити за ЖКП у разі їх невикористання, якщо вони тимчасово відсутні у приміщенні (іншому об’єкті нерухомого майна) понад 30 календарних днів, за умови документального підтвердження відповідно до умов договорів про надання комунальних послуг. Дана вимога не стосується теплової енергії.

Порядок складання претензії споживача ЖКП

Споживач має право викликати виконавця комунальних послуг (його представника) у разі ненадання, надання не в повному обсязі або неналежної якості комунальних послуг або управителя у разі ненадання, надання неналежної якості послуги з управління багатоквартирним будинком для перевірки кількості та/або якості наданих послуг, які зобов’язані прибути на виклик споживача у строки, визначені в договорі про надання послуги, але не пізніше ніж протягом однієї доби з моменту отримання повідомлення споживача.

За результатами перевірки виконавцем комунальної послуги або управителем (щодо послуги з управління багатоквартирним будинком) та споживачем складається та підписується акт-претензія.

У разі неприбуття виконавця комунальної послуги або управителя (щодо послуги з управління багатоквартирним будинком) в установлений строк або необґрунтованої відмови підписати акт-претензію такий акт підписується споживачем, а також не менш як двома споживачами відповідної послуги, які проживають (розташовані) в сусідніх будівлях (у приміщеннях якщо послуга надається у багатоквартирному будинку), і надсилається виконавцю комунальної послуги або управителю (щодо послуги з управління багатоквартирним будинком) рекомендованим листом.

Виконавець комунальної послуги або управитель (щодо послуги з управління багатоквартирним будинком) протягом п’яти робочих днів вирішує питання щодо задоволення вимог, викладених в акті-претензії, або видає (надсилає) споживачу обґрунтовану письмову відмову в задоволенні його претензії. У разі ненадання виконавцем (управителем) відповіді в установлений строк претензії споживача вважаються визнаними таким виконавцем (управителем).

Яка відповідальність виконавця ЖКП

Виконавець комунальної послуги або управитель багатоквартирного будинку зобов’язаний самостійно здійснити перерахунок вартості комунальної послуги або послуги з управління багатоквартирним будинком за весь період їх ненадання, надання не в повному обсязі або невідповідної якості, а також сплатити споживачу неустойку (штраф, пеню) у порядку та розмірі, визначених законодавством або договором.

Крім того, виконавець комунальної послуги зобов’язаний виплачувати споживачу штраф за перевищення встановлених строків проведення аварійно-відновних робіт у розмірі, визначеному законодавством.

Порядок доступу до житла, іншого об’єкта нерухомого майна споживача

Закон встановлює виключно дві підстави коли споживач зобов’язаний забезпечити представникам виконавця комунальної послуги доступ до свого житла, іншого об’єкта нерухомого майна і це у разі ліквідації та відвернення аварій, пов’язаних із наданням відповідної комунальної послуги, та встановлення або заміни санітарно-технічного та інженерного обладнання, проведення технічних чи профілактичних оглядів, зняття контрольних показань вузлів обліку.

Водночас, під час доступу до житла представники виконавця комунальної послуги зобов’язані: пред’явити відповідне посвідчення; поважати права споживачів, утримуватися від розголошення інформації про особисте життя споживача, інших осіб, які перебувають у житлі (іншому об’єкті нерухомого майна), яка стала їм відома; перебувати лише в тих приміщеннях, в яких розташоване обладнання, перевірка, ремонт, встановлення, заміна або огляд якого проводиться.

Відмова споживача надати доступ виконавцю комунальної послуги до належних споживачу приміщень у наведених вище випадках підставою для припинення надання споживачеві відповідної комунальної послуги. Після надання споживачем такого доступу надання послуги відновлюється.

Несанкціонований доступ до житла, іншого об’єкта нерухомого майна і до повного завершення робіт може відбуватися без отримання згоди його власника (користувача) виключно у випадках, пов’язаних з необхідністю рятування життя і здоров’я людей та/чи майна, з обов’язковою присутністю представника виконавця, представника органів внутрішніх справ, працівників аварійно-ремонтної бригади та власника (користувач) приміщення.

В підсумку, новий Закон надає можливість самостійно регулювати відносини між виконавцями і споживачами ЖКП шляхом укладання договорів та впливати на надання якісних послуг за справедливою ціною.         

Фактично вводячи управителя як нового суб’єкта правовідносин у сфері надання ЖКП держава зобов’язала співвласників багатоповерхових будинків укласти відповідні договори з управління своїм будинком, що спричиняє додаткові грошові витрати.  

Чи змінить новий Закон життя жителів багатоповерхового сектору найкраще буде перевірено лише часом!