Питання ефективності житлової політики турбує уряди більшості країн. Тим паче ця тема надзвичайно актуальна для України на тлі викликів, з якими зіштовхнулася наша держава і громадяни з початком активної фази російської агресії проти України.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Ще до війни, згідно з офіційною статистикою, якою керувалися державні інституції, поліпшення житлових умов потребували близько 650 тисяч українських родин. З них 13% працівники бюджетної сфери, 3% - правоохоронці, 20% - військовослужбовці, 14% - молоді сім’ї.
Зауважу, це дані станом на 2015 рік, тому що в процесі децентралізації облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, передали до місцевих органів влади та самоврядування. Але водночас не запровадили ефективних механізмів централізованого збирання таких даних на загальнодержавному рівні. В результаті з 2015 року Держстат не веде узагальнений збір даних про тих, хто потребує поліпшення житлових умов.
Ще одна проблема криється в самій процедурі надання статусу особи, що потребує поліпшення житлових умов. Правила постановки на так званий «квартирний облік» засновані на застарілих нормах і передбачають врахування норми площі, яка за законом належить громадянину, і стан його здоров’я, але не враховують його матеріальне становище.
З початком війни одним з ключових викликів для України стало масове внутрішнє переміщення громадян. На сьогодні маємо близько 4,8 млн внутрішньо переміщених осіб.
Очевидно, що Україна була неготова до настільки масштабних викликів. Забезпечення великої кількості громадян доступним адекватним житлом стало однією з найважливіших соціальних проблем.
Розв'язання цієї системної проблеми через побудову нових засад соціально справедливої та економічно ефективної державної житлової політики потребує докорінного перегляду норм чинного житлового законодавства. Адже той Житловий кодекс, який діє в Україні нині, був розроблений 1983 року і набув чинності ще 1984-го. Вочевидь він базується на принципах планової економіки та регулює надання і використання житлового фонду, який на той час перебував винятково у державній власності.
За три десятиліття існування незалежної країни до кодексу внесли низку змін, які мали характер коригувань і не вплинули суттєво на засади регулювання житлових правовідносин. Розпочата 1992 року приватизація житлового фонду змінила порядок набуття права на житло через набуття житлових приміщень у приватну власність.
Водночас ті невеликі обсяги житла, яке надається громадянам як соціальне, люди поспішають приватизувати, що не сприяє формуванню фондів соціального житла. Тому проблема гострого браку житлового фонду для доступної оренди зводиться до відсутності орендного житлового фонду, механізмів його створення й адміністрування. Приватний ринок орендного житла перебуває в тіні.
Після десятиліть розмов сьогодні є шанс на кардинальні зміни вектора розвитку житлової політики України. Міністерство відновлення працює над новою рамкою житлової політики. Створена й діє робоча група, до якої залучені експерти міжнародних організацій, які мають фахову експертизу в питаннях житлової політики.
Зокрема, до цієї роботи долучена Європейська економічна комісія ООН (ЄЕК ООН) у межах проєкту UN4UkrainianCities: експерти сприяють вивченню і впровадженню кращих практик європейських країн і засад, закладених у міжнародних актах з питань житлової політики.
Женевська Хартія ООН про стале житлове господарство визначає, що житлова політика має бути заснована на досвіді, повних та достовірних статистичних даних, звітності, та широкому публічному обговоренні з усіх аспектів житлової політики.
Всупереч міжнародній практиці, Житловий кодекс України будується на принципах, закладених за радянських часів, зокрема, на обов’язку держави щодо безплатного забезпечення житлом, ведення квартирного обліку тощо.
Разом з тим, сучасна європейська держава зобов’язана створити умови, за яких кожна особа, залежно від її фінансового становища і потреб, зможе розв'язати своє житлове питання у той чи інший спосіб.
Ефективним рішенням має стати заміна застарілих норм Житлового кодексу на новий закон, який визначить загальні засади державної житлової політики на основі потреб громадян з урахуванням додаткової підтримки окремих громадян у розв'язанні житлового питання, застосування сучасних, прозорих цифрових підходів.
Проєкт абсолютно нового закону про основні засади житлової політики, який перебуває на фінальній стадії розробки в Мінінфраструктури, окреслює такі основні принципи:
- прозорість і участь суспільства;
- стратегічне планування і підзвітність;
- справедливість і рівний доступ, доступ кожного до житла.
Рекомендації міжнародних експертів щодо структури законопроєкту полягають у фокусуванні на чотирьох основних блоках.
Перший блок завдань, які має вирішити проєкт закону, – облік житла і визначення потреби у формуванні житлових фондів.
Пропонується упорядкувати житловий фонд через аудит житлових фондів територіальних громад, державного і приватного житлового фонду.
Це покаже реальні обсяги житла державної та комунальної форм власності, яке може бути надане у користування громадянам, а також визначить потребу у формуванні такого житлового фонду.
Другим блоком є цифровізація всіх процесів, які стосуються забезпечення житлом громадян, що забезпечить їх відкритість і прозорість.
Пропонується відійти від формування квартирних черг, натомість надати людям право самостійно обирати, в який спосіб вони бажають розв'язати свої житлові питання: отримати житло в оренду чи набути його у власність.
Запровадження такої системи матиме наслідком скасування пільг, що передбачають переваги в отриманні житла за квартирною чергою. Крім Житлового кодексу, це майже 20 законів, які потребуватимуть перегляду, а закладені в них пільги – скасування.
Відкрита електронна система, що міститиме дані про весь наявний державний житловий фонд, житловий фонд територіальних громад, умови фінансово-кредитних механізмів, на підставі аналізу поданих громадянином даних, зокрема, з урахуванням рівня його доходів сформує для громадянина пропозицію, і людина вже самостійно вирішить, який із варіантів розв'язання питання житла йому більш підходить і в якому регіоні країни.
Третій блок у новому житловому законі – це механізми вирішення громадянами житлового питання. Насамперед має бути запроваджена заборона на приватизацію, викуп, надання в суборенду тощо житла з державного фонду і фонду територіальних громад. Винятки можуть бути для житлових фондів, які формуються на підставі міжнародних угод і за рахунок міжнародної технічної допомоги.
Житло, сформоване в житлові фонди, за цільовим призначенням може бути використане як соціальне, службове, житло для тимчасового проживання або передане у соціальну оренду (тобто субсидоване житло).
Передбачається, що ті чи інші механізми розв'язання житлового питання пропонуватимуться конкретним сім’ям з урахуванням поєднання двох основних критеріїв: рівня їх доходів і належності до соціальної категорії.
Так, громадяни з найнижчим рівнем доходів, які через вік, обмежені фізичні можливості тощо фактично не мають можливості його покращити, зможуть претендувати на отримання соціального житла в безоплатне користування.
Тимчасове житло або житло для тимчасового використання – це житло, яке надається певним категоріям громадян, зокрема, внутрішньо переміщеним особам для тимчасового строкового проживання на безоплатній основі за умови сплати користувачами вартості житлово-комунальних послуг.
Громадяни, що мають умовно середній рівень доходів, який не дає змоги самостійно розв'язати житлове питання, зможуть претендувати на отримання житла на умовах соціальної оренди. Остання передбачає надання житла в оренду за нижчу за ринкову плату або субсидування орендної плати з коштів відповідного бюджету. Для реалізації такого механізму можна залучати приватного власника житла (орендодавця).
Для певних професійних груп громадян, потреба в яких є вкрай важливою для територіальної громади або держави, житло може бути надане в користування на час виконання ними роботи як службове. Така практика застосовується в європейських країнах, зокрема, військовослужбовців на час проходження служби забезпечують службовим житлом.
Формування житлових фондів для тимчасового користування допоможе розв'язати житлове питання на доступних для відповідної категорії громадян умовах і в тривалій перспективі.
Нарешті, громадянам, які мають умовно достатній рівень доходів, згідно з новою концепцією державної житлової політики буде запропонована участь у фінансово-кредитних механізмах на кшталт іпотеки, лізингу, компенсації частини вартості житла, частини відсотків за кредитом або ж оренда житла з приватного сектора. Для окремих категорій, зокрема, військовослужбовців, ветеранів війни запровадять додаткові преференції – пільгові умови участі в таких механізмах.
Також законопроєкт передбачає визначення житлово-будівельного (житлового) кооперативу як механізму, що створюється з метою реалізації його членами права на житло через будівництво, реконструкцію, реставрацію, капітальний ремонт житла.
Четвертий блок, який має врегулювати законопроєкт, – питання гарантій і захисту права на житло.
Окремий розділ законопроєкту врегульовує:
- гарантії забезпечення права на житло,
- способи захисту права на житло, захист громадян від незаконного виселення тощо;
- питання повернення самовільно зайнятого житла;
- порядок здійснення контролю у сфері захисту права на житло, відповідні уповноважені органи та їхні повноваження.
Повертаючись до міжнародних актів, варто зазначити, що Женевська Хартія ООН про стале житлове господарство, визначивши виклики, що стоять на шляху побудови стійкого житлового господарства, зазначає, що в основі подолання труднощів лежать принципи охорони навколишнього середовища, економічної ефективності, соціальної інтеграції та участі, культурної адекватності.
Саме для запровадження в Україні сталої житлової політики, яка базується на загальноприйнятих у розвинутих державах принципах, і розробляється новий фундаментальний закон, який має прийти на заміну застарілому Житловому кодексу УРСР. Розробка проєкту закону України «Про основні засади житлової політики», в основу якого покладена основна мета – забезпечення права на житло для кожного, незалежно від стану здоров’я, віку, матеріального становища – є єдиноприйнятним шляхом для побудови стійкої житлової політики а нашій державі.
Насамкінець нагадаю, що ст.ст. 47 і 48 Конституції України цілком відповідають духу ст. 25 Загальної декларації прав людини, де право на житло визначене як одне з базових прав кожної людини. На цьому і має формуватися концепція нової житлової політики України.