Купівля-продаж нерухомого майна є однією з найважливіших і найвідповідальніших угод як у житті будь-якої людини, так і в процесі діяльності підприємства. Вона передбачає значні фінансові витрати та має тривалі наслідки. З одного боку, це шанс отримати нове житло, місце для ведення бізнесу або вигідну інвестицію. З іншого боку, цей процес супроводжується високими ризиками, які можуть призвести до тривалих юридичних спорів, втрати грошей чи навіть самого майна.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Особливої уваги потребують юридичні аспекти купівлі-продажу нерухомості. Недостатня обізнаність у правових питаннях або нехтування необхідними перевірками можуть призвести до серйозних проблем. Відсутність належного правового статусу об'єкта, наявність обтяжень, спадкові спори, недійсність договору та податкові ризики - це лише частина можливих труднощів.
Ризики при купівлі нерухомого майна
Купівля нерухомості – це складний процес, тому, припустившись помилки, ви можете поставити під загрозу успіх угоди чи стати мішенню для шахраїв. Щоб уникнути цих ризиків, важливо бути обізнаним про потенційні небезпеки та знати, як їх уникнути.
Отже, розглянемо найбільш поширені ризики, які можуть виникнути під час придбання нерухомого майна.
1. Різні призначення платежів.
Забудовники можуть використовувати схеми продажу, за якими частина коштів оплачується як плата за нерухомість, а інша частина – як оплата за консультаційні чи інші послуги, надані третьою особою. При виникненні спору кошти, сплачені за об’єкт нерухомості, можна повернути, тоді як повернення грошей, сплачених за консультаційні послуги, є досить складним процесом.
2. Нестабільне фінансування будівництва.
Забудовники, які покладаються на кошти інвесторів для фінансування основного будівництва, стикаються з ризиком нестабільного фінансування. Якщо потік інвестицій сповільнюється або припиняється, то будівництво може бути призупинено або відкладено на невизначений термін. Ці обставини впливають на обидві сторони правочину, тому важливо звертати увагу на прописану відповідальність забудовника в договорі.
3. Зменшення кількості кваліфікованого персоналу (кадрова криза).
З початку повномасштабного вторгнення мобілізація та еміграція за кордон призвели до значного скорочення кваліфікованого персоналу в будівельній галузі. Ця "міграційна криза" стала суттєвою проблемою для забудовників, що негативно впливає на терміни, якість та вартість виконання будівельних проєктів, а отже, несе в собі значні ризики для покупців. Крім цього, мобілізація кваліфікованого персоналу може подаватися забудовником як форс-мажор.
4. Суттєве заниження оціночної вартості нерухомого майна.
Придбання нерухомості за значно нижчою від ринкової ціною може бути ризикованим для покупця. Існує ймовірність, що продавець у судовому порядку визнає договір купівлі-продажу недійсним або розірве його, внаслідок чого покупець отримає лише суму, зазначену в договорі, а не фактично сплачену. У результаті покупець може залишитися і без частини грошей, і без майна.
5. Збільшення витрат на будівництво.
У зв’язку з руйнуванням деяких заводів-виробників будівельних матеріалів складнощами в ланцюгах постачання сировини, девальвацією гривні та додатковими витратами на забезпечення роботи під час відключень електроенергії можуть зрости витрати на будівництво. Щоб це не стало несподіванкою для покупця та для врахування інтересів продавця, сторонам договору купівлі-продажу нерухомості важливо зафіксувати обмеження зростання вартості об’єкта.
6. Військові дії
Одним із найбільших ризиків при купівлі нерухомості у 2024 році, на який ми, на жаль, не можемо вплинути, є ризики, пов'язані з війною. Найбільш уразливими є об'єкти, розташовані поблизу зон бойових дій. Проте через ракетні обстріли існує ризик пошкодження чи знищення майна по всій території України. Тому чи не єдиним способом захистити свої інвестиції в такому випадку є страхування.
Як уникнути проблем під час купівлі нерухомого майна?
Упродовж минулого року українці придбали більше ніж 400 тис. об’єктів нерухомого майна, що у півтора раза перевищує показники 2022 року. Попри те, що війна внесла свої корективи у сферу нерухомості, ринок продовжує функціонувати та поступово відновлюватися. Це свідчить про стійкість і адаптивність українців. Проте, враховуючи високу вартість нерухомості як активу та нові ризики, до купівлі важливо підходити з максимальною відповідальністю. Щоб убезпечити себе та свою інвестицію, радимо дотримуватись наступних рекомендацій.
Якщо ви купуєте об'єкт в новобудові, насамперед важливо ретельно перевірити джерела фінансування будівництва. Це убезпечить вас від ризику отримати недобудову та допоможе оцінити здатність забудовника завершити проєкт в умовах зовнішніх несприятливих факторів. З'ясуйте більше інформації про свого забудовника, його попередні проєкти, репутацію та відгуки. Переконайтеся в наявності всієї дозвільної документації на будівництво та правильності оформлення цільового призначення землі. Перевірте управителя фонду фінансування будівництва та всіх залучених підрядників. Це допоможе уникнути можливих проблем з якістю виконання робіт.
Також особливу увагу потрібно приділити перевірці юридичного статусу об'єкта. Дізнайтеся, чи не є нерухомість предметом судових спорів, чи не накладався арешт на майно, чи не перебувало воно в іпотеці, скільки власників у об'єкта. Це допоможе уникнути проблем після покупки.
Обов'язково оцініть технічний стан будівлі та її ринкову вартість. Звертайте увагу на об'єкти, які пропонуються за цінами значно нижчими за ринкові. Зазвичай такі об'єкти можуть бути проблемними або за них ведуться спори. Тому такі пропозиції потрібно піддавати додатковим перевіркам.
Завжди особисто оглядайте об'єкт, щоб переконатися у відповідності заявленим продавцем характеристикам, стану та місцю його розташування. Це допоможе уникнути неприємних сюрпризів після покупки.
Перевірте власника: чи не є він учасником судових проваджень, який характер та предмет цих спорів, чи не перебуває він у реєстрі боржників, як і коли він набув право власності на об'єкт, чи має він невиконані судові рішення.
Якщо нерухомість продає представник за довіреністю, то зверніть увагу на його повноваження щодо можливості укладати такі договори; перевірте термін дії та чинність довіреності; з’ясуйте, чи не була вона відкликана довірителем. Важливо переконатися, що довіритель є власником нерухомого майна та не підписав довіреність під примусом чи внаслідок обману. Також перевірте склад сім'ї продавця та зареєстрованих в об'єкті нерухомості осіб. За наявності у продавця чоловіка чи дружини, отримайте від них нотаріальну згоду на відчуження нерухомого майна за визначеною ціною.
Будьте пильні та остерігайтеся шахрайської схеми із завдатком. Недобросовісні продавці можуть запропонувати укласти договір про намір, за яким ви будете зобов'язані придбати об'єкт та внести завдаток. У день укладення основного договору купівлі-продажу продавець може підмінити опис об'єкта, вказавши характеристики, які відрізняються від тих, що були зазначені в договорі про намір. Якщо ви відмовитеся підписувати новий договір, продавець може не повернути вам завдаток. Тому уважно перевіряйте всі деталі договору та вимагайте у продавця оригінали документів на об’єкт.
Пильну увагу необхідно приділити стану розрахунків за комунальні послуги. Існує ризик, що разом з об'єктом ви можете отримати у спадок борги попереднього власника. Це може призвести до негативних наслідків, таких як: відключення від водо- та електропостачання, арешт майна, судові спори тощо.
Купівля нерухомості – це серйозний крок, який потребує ретельної підготовки та грамотного юридичного оформлення. Самостійний супровід угоди може здатися економічно вигідним підходом, але насправді він несе в собі значні ризики, які в результаті можуть призвести до фінансових втрат. Тому, щоб убезпечити себе та свою інвестицію, рекомендується звертатися до досвідчених рієлторів або інших фахівців у сфері нерухомості та права.