Цю статтю підготували фахівці компанії DOZVIL, так як в Україні є чимало неузаконених об’єктів самочинного будівництва, і спеціалісти компанії закликають їх оформлювати, щоб ваші майнові права на нерухомість ніхто не міг порушити. У цій публікації проаналізуємо, що таке об’єкт самочинного будівництва, його види, процедури узаконення, основне законодавство та багато інших питань.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Почнемо з визначення, що таке самобуд. У ст. 376 Цивільного Кодексу України зазначено, що до самочинно зведених об’єктів належить майно, яке було побудоване без дозвільного документа, який дає право на виконання будівельних робіт або на ділянці, що не відведена для об’єкта нерухомого майна, розташованого на ній (наприклад, призначення землі для ведення садівництва, а на ділянці побудували нежитлову будівлю). Тобто, якщо у вас є документи про право власності на землю і ви там побудували об’єкт нерухомого майна, і при цьому не дотрималися вимог щодо дозвільної документації та/або невідповідності призначення землі, тоді такий об’єкт вважається самобудом. У такому разі ви автоматично не є власником самочинно збудованого об’єкту, його обов’язково потрібно узаконити. До самобудів належать: приватні будинки, господарські будівлі та споруди, нежитлові будівлі, прибудови у виді кімнат, балконів, лоджій і терас, складські приміщення, магазини тощо.
Якщо у вас виникли питання як належним чином оформити такий самобуд, рекомендуємо звернутися в DOZVIL та отримати безкоштовну консультацію щодо узаконення нерухомого майна.
Що не є самобудом в Україні?
Згідно з містобудівним законодавством, не всі об’єкти вважаються самобудом. У цій категорії наведемо перелік об’єктів та змін до них, які не належать до категорії самочинного будівництва. Зокрема:
- якщо в квартирі було здійснене перепланування за рахунок площі коридору та допоміжних приміщень без втручання в несучі конструкції будівлі;
- споруджувати на ділянці тимчасові споруди, навіси, альтанки, бесідки, теплиці, відкриті басейни тощо;
- дозволено змінювати матеріали стін, даху та інших конструктивних елементів будівлі за умови покращення зовнішніх даних без збільшення розміру фундаменту та зміни цільового призначення будівлі;
- встановлювати та або демонтувати шафу, антресолі, комори.
Проте кожна ситуація є індивідуальною та потребує аналізу документів та обставин справи, тому якщо у вас є сумніви щодо виконання запланованих робіт, рекомендуємо звертатися до спеціалістів у сфері нерухомості.
Як узаконити самовільне будівництво?
На практиці найчастіше підлягають узаконенню наступні самобуди: гараж, житловий/дачний/садовий будинок, господарська будівля чи споруда, прибудова до приватного будинку тощо. І доволі часто постає питання: як це законно оформити. Загалом для узаконення самочинного будівництва в Україні існує п’ять процедур. За якою із процедур варто узаконити ваш об’єкт, необхідно розбиратися, так як її вибір залежить від багатьох факторів. До них належить: місцезнаходження самобуду, наявність правовстановлюючих документів на землю, чи відповідає призначення ділянки збудованому об’єкту, площа ділянки та об’єкту, кількість співвласників, а також норми відступу самочинного збудованого об’єкту до меж землі та інші фактори.
Саме від характеристик об’єкту, наявності чи відсутності документів про право власності та інших ознак, залежить яким чином можливо узаконити ваш об’єкт.
Згідно з нормами чинного законодавства є наступні процедури узаконення самочинно збудованих об’єктів:
1. Житлові, дачні, садові будинки, а також прибудови до них та господарські споруди побудовані до 05 серпня 1992 року — такі об’єкти не підлягають введенню в експлуатацію і на них одразу можна реєструвати право власності.
2. Житлові, дачні, садові будинки загальною площею до 300 м2, побудовані в період з 05 серпня 1992 року по 09 квітня 2015 року, підлягають узаконенню за спрощеною процедурою — будівельна амністія.
3. Житлові, дачні, садові будинки загальною площею до 500 м2, побудовані в період з 09 квітня 2015 року підлягають узаконенню через загальну процедуру (через отримання будівельного паспорту).
4. Житлові, дачні, садові будинки загальною площею понад 500 м2, побудовані в період з 05 серпня 1992 року та по сьогодні підлягають узаконенню за загальною процедурою через отримання містобудівних умов та обмежень.
5. Нежитлові будівлі, що належать до класу наслідків СС1 (склад, магазин, гараж, тощо) також підлягають узаконенню за загальною процедурою через отримання містобудівних умов та обмежень.
6. Нежитлові будівлі, які відносяться до СС2 та СС3 класу наслідків (житлові та промислові комплекси).
Які є процедури оформлення об'єктів самочинного будівництва
У цьому розділі надаємо докладний опис та структуру процедур оформлення об’єктів, що належать до самочинно збудованих.
Однією з найменш використовуваних процедур є узаконення об’єктів до 1992 року (ці об’єкти не підлягають введенню в експлуатацію та на них одразу можна реєструвати право власності). Поетапно узаконення виглядає так:
1) розроблення технічного паспорту на самобуд з відміткою про дату будівництва;
2) реєстрація права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Розглянемо інші процедури узаконення будинків:
1. Житлові, дачні, садові будинки загальною площею до 500 м2, побудовані в період з 05 серпня 1992 року по 09 квітня 2015 року, можна узаконити за процедурою будівельна амністія:
- отримання технічного паспорту;
- реєстрація декларації про введення об’єкту в експлуатацію;
- присвоєння поштової адреси (при необхідності);
- реєстрація права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
2. Житлові, дачні, садові будинки загальною площею до 500 м2, побудовані в період з 09 квітня 2015 року та по сьогодні, підлягають узаконенню через загальну процедуру (через отримання будівельного паспорту).
Етапи узаконення:
- отримання топозйомки/викопіювання з генплану;
- розроблення ескізу намірів будівництва;
- реєстрація будівельного паспорту та реєстрація повідомлення про початок будівельних робіт;
- розробка техпаспорту;
- реєстрація декларації про введення об’єкту в експлуатацію;
- присвоєння поштової адреси;
- реєстрація права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
3. Житлові, дачні, садові будинки загальною площею понад 500 м2, побудовані в період з 05 серпня 1992 року та по сьогодні, підлягають узаконенню за загальною процедурою через отримання містобудівних умов та обмежень.
Поетапне узаконення таких об’єктів наступне:
- отримання топозйомки/ викопіювання з генплану;
- розроблення передпроектних пропозицій;
- реєстрація містобудівних умов та обмежень;
- виготовлення проєкту;
- отримання документів про авторський та технічний нагляд;
- реєстрація повідомлення про початок будівельних робіт;
- розробка техпаспорту, реєстрація декларації про введення об’єкту в експлуатацію;
- присвоєння поштової адреси;
- реєстрація права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
4. Нежитлові будівлі, що належать до класу наслідків СС1 (склад, магазин, гараж тощо) також підлягають узаконенню за загальною процедурою через отримання містобудівних умов та обмежень.
Поетапно узаконення виглядає наступним чином:
- отримання топозйомки/ викопіювання з генплану;
- розроблення передпроектних пропозицій;
- реєстрація містобудівних умов та обмежень;
- виготовлення проєкту;
- отримання документів про авторський та технічний нагляд;
- реєстрація повідомлення про початок будівельних робіт;
- розробка техпаспорту;
- реєстрація декларації про введення об’єкту в експлуатацію;
- присвоєння поштової адреси;
- реєстрація права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
5. Нежитлові будівлі, які належать до СС2 та СС3 класу наслідків (житлові та промислові комплекси).
Етапи узаконення об’єктів СС2 та СС3 класу наслідків:
- отримання топозйомки/ викопіювання з генплану;
- розроблення передпроектних пропозицій;
- реєстрація містобудівних умов та обмежень;
- виготовлення проєкту;
- проходження експертизи проєкту;
- отримання документів про авторський та технічний нагляд та отримання документів генерального підрядника;
- отримання дозволу на будівництво;
- розробка техпаспорта;
- реєстрація сертифікату про введення об’єкту в експлуатацію;
- реєстрація права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Докладнішу інформацію щодо оформлення документів на самобуд можна отримати за посиланням — узаконення самочинного будівництва.
Де можна узаконити самовільну споруду?
Умовно узаконення нерухомого майна можна поділити на такі етапи як:
1. Отримання дозвільних документів — для цього потрібно звернутися у відділ архітектури (для отримання будівельного паспорту чи містобудівних умов та обмежень) та державну інспекцію архітектури та містобудування (ДІАМ) (для реєстрації повідомлення про початок будівельних робіт чи дозволу на будівництво).
2. Введення об’єкту в експлуатацію — для цього потрібно звернутися до ДІАМ для реєстрації сертифікату чи декларації про введення об’єкту в експлуатацію.
3. Фінальний етап — реєстрація права власності на нерухомість, яку здійснює реєстратор чи нотаріус (приватний або державний).
У разі додаткових питань щодо отримання тих чи інших документів, рекомендуємо звертатися до спеціалістів у сфері нерухомості, які зорієнтують та допоможуть узаконити ваш самобуд.
Хто може скористатися амністією на самобуд?
Будівельна амністія — це процедура, узаконенню якій підлягають приватні (житлові/дачні/садові) будинки загальною площею до 300 м2 та побудовані в період з 1992 по 2015 роки. Факт будівництва можливо підтвердити наявністю документів про право власності на землю в цей період часу. Тобто у власника земельної ділянки має бути документ про право власності на землю, отриманий до 2015 року. Таким документом може бути: державний акт про право власності на земельну ділянку, договір купівлі-продажу, договір дарування, свідоцтво про спадщину за законом/чи за заповітом тощо).
Будівельна амністія — спрощена процедура, вона звільняє від отримання дозвільних документів та витримки будівельних норм. Тобто ваш будинок одразу можна вводити в експлуатацію, попередньо отримавши технічний паспорт.
Далі поетапно у разі потреби житловому/дачному/садовому будинку присвоюють поштову адресу і реєструють право власності на будинок у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Яким законодавством регулюється питання про самобуд
Попри те, що самобуд побудований без дозвільних документів, він однаково підлягає узаконенню. Саме оформлення документів відбувається на підставі наступних нормативно-правових актів:
- Цивільний кодекс України;
- Закон України «Про регулювання містобудівної документації»;
- Закон України «Про Державну реєстрацію майнових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»;
- Постанова Кабінету Міністрів України «Деякі питання підготовчих та будівельних робіт»;
- Постанова Кабінету Міністрів України «Питання прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів»;
- Постанова Кабінету Міністрів України «Про затвердження переліку будівельних робіт, які не вимагають документів, що дають право на їх виконання та після закінчення яких об'єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію»;
- Постанова Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку затвердження проектів будівництва та проведення їх експертизи та визнання такими, що втратили чинність, деяких постанов Кабінету Міністрів України»;
- Закон України «Про державну реєстрацію майнових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»;
- та інші документи.
Звичайно, що особі без юридичної освіти складно буде зрозуміти букву закону, саме тому радимо звернутися до спеціалістів у цій сфері. Наприклад, команда юристів DOZVIL допоможе не тільки з тлумаченням законів, але й з оформленням необхідних документів.
Штраф за самовільне будівництво
Порушення вимог містобудівного законодавства тягне за собою адміністративну відповідальність у вигляді штрафних санкцій, розмір яких визначається розділом 8 «Адміністративні правопорушення в промисловості, будівництві та у сфері використання паливно-енергетичних ресурсів» Кодексу України про адміністративні правопорушення (далі — КУпАП). Наприклад, згідно з ст. 96 КУпАП, виконання будівельних робіт без отримання дозвільного документу, а саме повідомлення про початок виконання будівельних робіт та або надання недостовірних даних у такому повідомленні тягнуть за собою накладення штрафу від п’ятисот до шестисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян. На дату публікації, січень 2024 року, один неоподаткований мінімум доходів громадян становить 1514 грн. Відповідно, максимальний штраф за будівництво об’єкту нерухомого майна без дозвільних документів на початок виконання будівельних робіт може складати 908 400 (дев’ятсот вісім тисяч чотириста гривень) грн. Водночас у Законі України «Про регулювання містобудівної діяльності» в прикінцевих положеннях зазначено: «до власників (користувачів) земельних ділянок, які відповідно до цього пункту подали документи про прийняття в експлуатацію збудованих без дозволу на виконання будівельних робіт об’єктів будівництва, штрафні санкції за виконання будівельних робіт без отримання документів, що дають право на їх виконання, та за експлуатацію або використання об’єктів будівництва, не прийнятих в експлуатацію, не застосовуються». Відповідно, якщо ваш об’єкт нерухомого майна дотепер не оформлений і ви все-таки вирішите подати документи для його узаконення, тоді штрафні санкції ви можете і не оплачувати. Проте кожна ситуація є індивідуальною. Тому, якщо у вас є питання щодо узаконення самобуду, звертайтеся в компанію DOZVIL для отримання безкоштовної консультації.