Як отримати надійні гарантії захисту власності при купівлі-продажу нерухомого майна та реєстрації речових прав? Чому в сфері нерухомості мають місце рейдерські схеми та як з ними боротися? Які зміни до законодавства необхідні задля більшої захищеності операцій з майном? Про це та багато іншого «ЮГ» розповіли віцепрезидент Нотаріальної палати України Олена Кирилюк та член Ради НПУ Дмитро Кирилюк
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
— В медіа-новинах на тему махінацій з житлом та рейдерства часто пишуть про нотаріусів, які посвідчували ті чи інші угоди. Чи не здається Вам, що такі повідомлення можуть нашкодити іміджу професії нотаріуса?
Дмитро: Насамперед, хочемо наголосити на тому, що подібні повідомлення потрібно ретельно «фільтрувати» та аналізувати. Так склалося, що не всі журналісти в Україні професійно ставляться до виконання покладених на них завдань. Коли Нотаріальна палата звертається до авторів деяких гучних статей про нотаріусів, то з'ясовує, що насправді автор не має конкретних фактів та доказів. Для нього головним був гучний заголовок і трагічний зміст: що когось десь кинули, виселили тощо. В цьому аспекті фахові юридичні видання вигідно відрізняються своїм професійним рівнем та правдивістю викладення інформації.
Олена: Повірте, Нотаріальна палата досліджує майже всі публікації, де прямо чи опосередковано згадуються нотаріуси. Більшість «гучних» історій — це фантазії.
Дмитро: Ще однією проблемою є те, що окремі журналісти інколи подають історію однобоко, без інформування про всі обставини ситуації. Наприклад, виходить сюжет про сім'ю, яка опинилася на вулиці. Як правило, головним лейтмотивом такого сюжету є емоційний виступ перед камерою голови сім'ї, який розповідає, як його «викинули на вулицю». Однак такий голова сім'ї замовчує про інші факти, які мають суттєве значення: що він купив цю квартиру у кредит, що ця квартира була передана в іпотеку, що він свідомо не повертав борг, що банк попереджав про наслідки неповернення кредиту тощо.
Врешті-решт, після спливу встановленого в договорі строку погашення заборгованості банк законно звертається до нотаріуса для вчинення виконавчого напису на договорі іпотеки. Однак, незважаючи на законність виконавчого напису, підтверджену судами трьох інстанцій, в сюжеті про це не згадується і показується лише постраждала сторона. В подібних обставинах нотаріус не може «виправдовуватися», оскільки він «зв'язаний» ст. 8 Закону України «Про нотаріат», яка покладає на нього обов'язок зі збереження нотаріальної таємниці. Як наслідок, маємо ситуацію, коли одна сторона «конфлікту» може говорити що завгодно і як завгодно, а інша змушена мовчати через особливості професії.
Олена: Спало на думку згадування нотаріусів як учасників рейдерських схем. НПУ аналізує всі повідомлення у процесі, де слово «нотаріус» вживається разом зі словом «рейдер». У 99% випадків мова йде не про рейдерське захоплення, а про законну процедуру звернення стягнення на заставлене майно.
— Що Ви можете порадити потенційним продавцям і покупцям, щоб не стати учасниками судових процесів та не мати інших проблем через здійснення операцій з нерухомим майном?
Дмитро: Радимо покупцям не шукати об'єкти із занадто «привабливою» ціною. Продавець не буде продавати юридично чистий об'єкт нерухомого майна за ціною, значно нижчою ніж вартість аналогічних пропозицій. Також важливо з'ясувати причину продажу нерухомого майна. Якщо людина продає нерухомість і пояснює, чому вона це робить, то від угоди краще відмовитися.
Важливо зауважити, що у розвинених країнах нікому навіть не спаде на думку, виплачуючи 3 млн грн за купівлю квартири, вказувати в договорі 1 млн грн, для того щоб зекономити на податках та інших платежах. Адже у разі застосування реституції покупцеві повертають саме стільки, скільки вказано в договорі. Тут розписки не допоможуть, а тільки слугуватимуть зізнанням у скоєнні злочину, передбаченого ст. 212 Кримінального кодексу України.
Також з особливою уважністю потрібно ставитися до придбання нерухомого майна, яке раніше було предметом іпотеки. В цивілізованому світі нерухоме майно, яке банк примусово вилучив у рахунок непогашеного кредиту, переходить у вільний цивільний обіг. Купувати нерухоме майно, яке «пройшло» через банк, навіть надійніше, однак не в нашій країні. Багато людей в Україні живуть за девізом: «Борги повертають тільки боягузи». Як правило, у нас нормальною є ситуація, коли людина бере кредит, а потім його не повертає. При цьому така людина також не хоче віддавати предмет іпотеки. Перегляньте реєстр судових рішень. Запевняємо, більшість справ — це спори, які випливають з кредитних відносин. Знову ж таки, в країнах Європи абсолютна більшість питань у сфері кредитних відносин вирішується без участі судів. Наприклад, за допомогою банальної медіації.
Проте повернемося до нашої тематики розмови. Купувати нерухоме майно, яке було предметом іпотеки, потенційно можна, але тільки після проведення ретельної перевірки можливих ризиків. До того ж покупцеві потрібно бути морально готовим до багаторічної судової тяганини та не сприймати її як трагедію за умови, що в договорі вказана реальна ціна продажу.
— Яке ставлення нотаріальної спільноти до ріелторів? Чи є корисною їхня допомога в операціях з нерухомим майном?
Дмитро: Нотаріальна спільнота з повагою ставиться до ріелторів-професіоналів. Однак, як це не прикро констатувати, діяльність деяких ріелторів шкодить інтересам сторін правочину та призводить до того, що останні змушені оплачувати псевдопослуги, яких вони не потребують. Зазвичай покупець має сплатити ріелтору 3‑5% від реальної вартості нерухомого майна. При цьому обіг грошей у сфері ріелторської діяльності на 90% у тіні. Невідомо, чому держава, яка в особі Мін'юсту дуже опікується, щоб громадяни не витрачали зайвих грошей у процесі здійснення операцій з нерухомим майном, не звертає увагу на цей тіньовий ринок.
Особливе обурення у нотаріальної спільноти викликає факт, що в тому випадку, якщо ріелтор не отримує бажаних грошей за псевдодопомогу, він вдається до відкритих погроз до сторін договору. Державі необхідно звернути увагу на той факт, що деякі ріелторські компанії пропонують ексклюзивні перевірки (наприклад, за реєстрами Національної поліції). Однак це незаконний доступ до персональних даних.
— На Вашу думку, що становить найбільшу загрозу для стабільного функціонування обігу нерухомого майна та гарантування права власності на нерухоме майно?
Олена: Однозначно, це ліберальний підхід держави до системи реєстрації нерухомого майна. Спрощення процедур, а також бажання держави забезпечити конкуренцію у сфері реєстрації нерухомого майна призвели до того, що повноваження реєстратора були надані невстановленому колу осіб.
Тільки наприкінці минулого року держава звернула увагу на те, що майже всі порушення у сфері реєстрації були допущені так званими державними реєстраторами філій комунальних підприємств сільських рад. Уявіть ситуацію: реєстрацією нерухомого майна на території міста Києва займається філія комунального підприємства сільської ради села із Закарпатської області. Такого «реєстратора» фізично навіть неможливо знайти. Ситуація дійшла до повного абсурду, адже для реалізації незаконних операцій з нерухомим майном рейдери могли просто зареєструвати потрібну особу реєстратором. Потім цей реєстратор отримував ЕЦП та за кілька тижнів здійснював декілька незаконних реєстрацій. Лише через деякий час Мін'юст виявляв ці незаконні дії та відключав зловмисника від реєстрів, проте вже було запізно. Така схема навіть назву специфічну отримала — «реєстраційний гамбіт».
Наведемо кілька прикладів. Деякі реєстратори, які не є нотаріусами, реєстрували право власності на підвальні приміщення у багатоквартирному будинку на підставі єдиного документа — технічного паспорта — без згоди всіх власників квартир у цьому будинку. Був випадок, коли реєстратор зареєстрував право власності на підставі заповіту. Інший реєстратор пішов ще далі в польоті юридичної думки та зареєстрував право власності на підставі оголошення в газеті «Авізо». Тепер уявіть, скільки коштує державі боротьба з наслідками таких доступних реєстраційних послуг?
Нотаріат України має спільну позицію стосовно того, що реєстрацією нерухомого майна мають займатися дійсно професійні інституції. Потрібно зрозуміти, що реєстрація — це не суто технічні дії. Недостатньо знати, на яку кнопку потрібно натиснути, щоб реєстр «пропустив» певну реєстрацію. Для того щоб правильно здійснити реєстрацію, необхідно мати юридичні знання, логіку, аналітичне мислення, досвід та інтуїцію. Серед колег ми вживаємо словосполучення «нотаріальна інтуїція». Тобто потрібно відчувати, де ховається проблема з нерухомим майном. Іноді таке відчуття скеровується тільки інтуїцією. Нотаріуси можуть розібратися у правовстановлюючих документах та розуміють структуру реєстрів. Як наслідок, вони часто знаходять у реєстрах заборони та арешти, які інші реєстратори «не помічали».
Дмитро: Можна назвати ще один момент: судова практика призвела до знецінення такої правової категорії як «добросовісний набувач». Суди масово витребують нерухоме майно у набувачів, які дійсно та беззаперечно є добросовісними. Така практика аж ніяк не сприяє стабільності цивільного обігу нерухомого майна. В розвинених країнах суди давно прийшли до того, що права добросовісного набувача потрібно захищати. Покупець не повинен купувати об'єкт нерухомого майна, який є міною сповільненої дії.
— Хіба нотаріус не може перевірити об'єкт нерухомого майна та документи, які підтверджують право власності на такий об'єкт?
Дмитро: Нотаріус обмежений певними суб'єктивними та об'єктивними можливостями. Ми вживаємо навіть словосполучення «ситуація знаходиться поза межами нотаріального контролю», коли нотаріус не може знайти інформацію, що приховується стороною договору. Продавець нерухомого майна може приховувати факт наявності судового спору щодо об'єкта нерухомості або факт наявності орендних відносин (згідно зі ст. 777 ЦК, орендар має переважне право на придбання об'єкта нерухомого майна).
Буває, що об'єкт нерухомого майна перепродавався декілька разів. Проблема може бути прихована на одному з етапів перепродажу. Наприклад, один з попередніх власників передав майно в іпотеку, а запис про це був незаконно вилучений за ініціативою працівника банку, який мав недостатні повноваження щодо припинення іпотеки. Трапляються випадки, коли представники банку, знаючи, що до банку буде введено тимчасову адміністрацію, починають розривати договори іпотеки майна. Після цього продавець спокійно продає такий об'єкт нерухомого майна, а покупець лише через деякий час дізнається, що банк подав позов про застосування наслідків нікчемності правочину (ст. 38 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб») щодо договору про розірвання договору іпотеки, адже суд його не залучає, оскільки він не був стороною договору іпотеки.
— Як Ви вважаєте, чи є в законодавстві України норми, що заважають цивільному обігу нерухомого майна?
Олена: Так, звичайно. Наведу приклад: сфера розрахунків за нерухоме майно. В п. 7 Постанови Правління Національного банку України від 29.12.2017 р. №148 «Про затвердження Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні» встановлено граничну суму розрахунків фізичних осіб між собою за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню. Тобто розрахунки, які проводяться на суму більше ніж 50 тис. грн, повинні проводитися через банк.
Однак така вимога Національного банку України виглядає доволі цинічною в умовах нестабільності банківської системи. За даними Національного рейтингового агентства «РЮРІК», станом на 01.01.2014 р. в України було 180 діючих банківських установ. Наразі в Україні, відповідно до офіційних даних, розміщених на сайті НБУ, налічується лише 78 діючих банківських установ. Таким чином, з 2014 р. до 2018 р. було анульовано ліцензію та ліквідовано приблизно 104 банки (враховуючи два новостворені), що становить 58% від тієї кількості, яка була у 2014 р. При цьому навіть спеціалісти в банківській сфері стверджують, що сьогодні майже неможливо спрогнозувати майбутнє того чи іншого банку.
З огляду на кризову ситуацію на ринку банківських послуг, не дивно, що в умовах постійного скорочення кількості банків внаслідок їх неплатоспроможності громадяни не довіряють банкам у процедурі проведення своїх розрахунків у безготівковій формі. Завжди існує загроза введення до банку тимчасової адміністрації, внаслідок чого буде складно отримати від банку кошти готівкою. Хоча договір, для розрахунків за яким перераховувалися кошти, найімовірніше, вже буде підписаний та виконаний.
Отже, існування граничного розміру розрахунків у гривні абсолютно не відповідає поточній ситуації в банківському секторі та ставить під загрозу надійність розрахунків між сторонами договору. Впевнена, як тільки ми матимемо надійну та функціональну банківську систему і стабільну гривню, тоді громадяни відмовляться від готівки у гаманцях.
Дмитро: Мені на думку одразу спала ст. 377 ЦК України. Положення цієї статті фактично порушують конституційне право громадян на розпорядження своєю власністю. Сьогодні, укладаючи договір, за яким набувається право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що на ній розміщені, продавець повинен вказувати також кадастровий номер земельної ділянки, на якій розташована будівля (ч. 2 ст. 377 ЦК України, ч. 6 ст. 120 ЗК України). В результаті, якщо в особи відсутній кадастровий номер земельної ділянки, то вона не зможе продати своє майно.
Однак стан кадастрово-реєстраційної системи в Україні є незадовільним. Наразі в Державному земельному кадастрі більшість земельних ділянок не зареєстрована. Причини цього різні: небажання власників займатися юридичним оформленням своїх прав, складність доведення існування права власності на землю, конфлікт із сусідами, бездіяльність державних органів та органів місцевого самоврядування. Окрім того, враховуючи рівень корупції та правового нігілізму в Україні, навіть якщо добросовісний власник захоче оформити всі документи на землю, він зіштовхнеться з тим, що отримання кадастрового номера розтягнеться на місяці та навіть на роки. Як наслідок, величезна кількість власників земель не мають кадастрового номера своєї земельної ділянки.
За таких умов визначення як істотної умови договору про відчуження права власності на будинок кадастрового номера земельної ділянки є прямим обмеженням закріпленого у ст. 41 Конституції України права вільно володіти, користуватися та розпоряджатися своєю власністю. Розпорядження майном шляхом укладення будь-яких договорів є неодмінним правом власника, яке не може бути обмежене жодним законодавчим актом, з огляду на встановлений у ст. 22 Конституції України принцип, згідно з яким під час прийняття нових законів або внесення змін до чинних законів не допускається звуження змісту та обсягу наявних прав і свобод.
Таким чином, норми ЦК та ЗК, відповідно до яких відчуження нерухомості допускається лише за умови включення кадастрового номера земельної ділянки до змісту такого договору, суперечать положенням Конституції України.
— На Вашу думку, які зміни до законодавства потрібно внести, щоб гармонізувати правове регулювання обігу нерухомого майна і зробити операції з нерухомим майном більш захищеними для його сторін?
Олена: Є одна ідея, але суспільство може не одразу її сприйняти. Вважаємо, що потрібно ввести кримінальну відповідальність за повідомлення неправдивої інформації нотаріусу або іншій стороні правочину під час вчинення нотаріальної дії. В кримінальному законодавстві такий механізм вже існує для боротьби з неправдивим повідомленням про вчинення злочину (ст. 383 КК України) або з неправдивими показаннями свідка, потерпілого (ст. 384 КК України). Я впевнена, якби нотаріус попереджав людей про кримінальну відповідальність, то неправдивих відомостей та, як наслідок, судових спорів стало б на 90% менше.
Також нотаріусам потрібно надати повноцінний доступ до Реєстру судових рішень, адже насправді немає реальної секретності даних, які в ньому містяться. Достатньо зайти на сайт «Судова влада», знайти номер справи за реквізитами однієї зі сторін, а за номером справи можна переглянути всі судові документи (при цьому нам буде відомо, хто є ОСОБА 1 та ОСОБА 2). Однак нам не дуже зручно постійно здійснювати такий пошук. Тому нотаріуси хотіли б мати можливість пошуку за адресою об'єкта нерухомого майна або іншими неочевидними критеріями. До того ж нотаріуси гарантують конфіденційність отриманої інформації, оскільки відповідно до закону вони зобов'язані зберігати професійну таємницю. Повноцінний доступ нотаріуса до цього реєстру міг би убезпечити сторони від багатьох спорів у майбутньому.
Дмитро: Також важливо на законодавчому рівні обмежити коло суб'єктів, які займаються реєстрацією прав на нерухоме майно. В законопроектах, що зараз знаходяться на розгляді у Верховній раді України, пропонується повноваження зі здійснення державної реєстрації нерухомого майна передати так званим «державним унітарним підприємствам». Фактично, ми отримаємо таку ж ситуацію, як і з комунальними підприємствами та їх філіями. При цьому ключі від державних реєстрів залишатимуться у необмеженого кола осіб, які будучи найманим працівниками з невеликою зарплатою, дуже легко погоджуватимуться на зловживання за винагороду.
Олена: Окрім того, потрібно забезпечити нормальний онлайн-доступ всіх нотаріусів України до реєстрів територіальних громад. Такий доступ потрібний для перевірки наявних зареєстрованих осіб (особливо неповнолітніх) в об'єкті житлової нерухомості, який відчужується. Станом на сьогодні пілотний проект реалізований у м. Києві. Система замовлення витягів з реєстру територіальної громади м. Києва он‑лайн працює достатньо ефективно та чітко. Подібні проекти НПУ намагалася запровадити в інших регіонах України, але місцеві органи влади виявилися в цьому не зацікавленими. Іноді НПУ зустрічала навіть активний супротив місцевої влади. Тому сьогодні маємо ситуацію, за якої в Україні існують регіони, в яких отримати інформацію з реєстру територіальної громади є великою проблемою. Люди або чекають такі відомості цілий місяць, або взагалі отримують протизаконну відмову в наданні інформації. НПУ зараз працює над подоланням цієї проблеми.