Продаж нерухомості, в якій проживає неповнолітня дитина, є непростим юридичним завданням попри зовні нескладну конструкцію правочину купівлі-продажу. Цей стосується й договору іпотеки.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
По-перше, якщо неповнолітній не володіє об’єктом нерухомості чи його частиною (а найчастіше так і є), батьки чи інші родичі, які продають квартиру або будинок, мають отримати дозвіл органу опіки та піклування після перевірки, що проводиться протягом одного місяця, і отримають його лише в разі гарантування збереження права дитини на житло.
Відповідно до ст. 11 Закону України «Про забезпечення організаційно-правових умов соціального захисту дітей-сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування» такими органами є районні, районні у містах Києві та Севастополі місцеві державні адміністрації, виконавчі органи міських чи районних у містах, сільських, селищних рад.
До органу опіки та піклування батьки, опікуни чи піклувальники мають подати комплект документів, передбачений п. 66 постанови КМУ «Питання діяльності органів опіки та піклування, пов’язаної із захистом прав дитини» від 24 вересня 2008 р. № 866, і чекати… місяць.
По-друге, якщо неповнолітній володіє об’єктом нерухомості чи його частиною, орган опіки та піклування, перед тим як надати дозвіл, перевіряє не лише факт забезпеченості неповнолітнього достойним житлом після продажу об’єкта, тобто: житло повинно бути придатним для експлуатації та в ньому мають бути належні умови для проживання, а й щоб розмір частки на право власності неповнолітнього був рівноцінним.
Попри те, що вимога отримання дозволу органу опіки і піклування є імперативною, адже згідно зі ст. 18 Закону «Про охорону дитинства» органи опіки та піклування зобов’язані здійснювати контроль за додержанням батьками або особами, які їх замінюють, майнових та житлових прав дітей при відчуженні жилих приміщень та купівлі нового житла, випадки оформлення договорів щодо об’єктів нерухомості, в яких проживають неповнолітні, без отримання дозволів трапляються.
І хоча правочин в такому разі може бути визнано судом недійсним відповідно до ч. 6 ст. 203, ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України, судовою практикою вироблено підхід, що сама лише відсутність дозволу органу опіки та піклування не є для цього безумовною підставою, якщо правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не суперечить правам та інтересам їхніх малолітніх чи неповнолітніх дітей.
Зокрема, ще 20 січня 2016 р. Верховний Суд України у постанові по справі № 6-2940ц15 вказав, що хоча вчинення батьками малолітньої дитини певного правочину за відсутності попереднього дозволу органу опіки та піклування порушує установлену ст. 177 СК України заборону, сам по собі цей факт не є безумовним підтвердженням наявності підстав для визнання правочину недійсним. Правочин може бути визнаний недійсним, якщо його вчинення батьками без попереднього дозволу органу опіки та піклування призвело до порушення права особи, в інтересах якої пред’явлений позов, тобто до звуження обсягу існуючих майнових прав дитини та/або порушення охоронюваних законом інтересів дитини, зменшення або обмеження прав та інтересів дитини щодо жилого приміщення.
Цей же висновок зробив Верховний Суд у постанові від 29 липня 2020 р. по справі № 202/3914/17).
Докладніше – у процедурі Оформлення продажу житла, частина якого належить неповнолітньому на платформі Lex.