До порядку денного сьомої сесії Верховної Ради України дев’ятого скликання включено законопроєкт № 3618 від 09.06.2020 «Про рієлтерську діяльність в Україні», розгляд якого заплановано 25 лютого 2022 року.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Читайте також: "НПУ та АПВУ просять роз’яснити законодавство щодо оформлення результатів земельних торгів"
Про це повідомляє пресслужба НПУ.
Нотаріальна палата України провела правову експертизу законопроєкту № 3618 як такого, що суттєво втручається в процедури вчинення нотаріальних дій щодо відчуження та передачі в оренду нерухомого майна, та повторно просить направити законопроєкт № 3618 на доопрацювання.
У листах, направлених у комітети Верховної Ради та народним депутатам, НПУ вказує на наступне.
Інформація авторів законопроєкту про те, що на сьогоднішній день в Україні надання рієлтерських послуг забезпечується в 90% всіх договорів купівлі-продажу та оренди об’єктів нерухомості, – недостовірна (суттєво завищена) та підлягає спростуванню.
Не може обмежуватися право власника вільно розпоряджатися своєю нерухомістю шляхом встановлення обов’язкової умови для його реалізації – платного внесення до Єдиної інформаційної бази даних відомостей стосовно об’єкта нерухомості (його частини) та формування та реєстрації інформаційного паспорта об’єкта нерухомості.
Індивідуальний реєстраційний номер інформаційного паспорта об’єкта нерухомості в Єдиній інформаційній базі даних не може бути істотною умовою договору, оскільки не відповідає ознакам істотної умови договору, та щодо нього не передбачається досягнення сторонами згоди.
Вчинення нотаріальних дій регулюється Законом «Про нотаріат», що виключає можливість врегулювання питання вчинення нотаріальних дій нотаріусами України у іншому законодавчому акті.
Покладення обов’язку на власника платного виготовлення інформаційного паспорта об’єкта нерухомого майна є неприпустимим.
Надання суб’єкту рієлтерської діяльності по рієлтерському договору права проводити некерований та об’ємний збір інформації, як через повний доступ до Електронних та Державних реєстрів, так і через рієлтерські запити, яким надається статус обов’язкових для виконання усіма підприємствами, установами та організаціями, відкриває поле для небаченого шахрайства у загальнодержавних масштабах.
До інформаційного паспорта не можуть включатися відомості, які захищені законами та мають спеціальний статус.
Функціонування електронної бази, що міститиме персональні дані про осіб та нерухомість, містить безліч загроз. Зокрема, відсутні вимоги до технічних параметрів й стандартів бази, що забезпечують зберігання та захист інформації від розголошення (як через людський фактор, так і через кіберзлочинність).
Більше того, пропонується функціонування бази та її сервісів на засадах повної оплатності, що покладається на власників нерухомості.
Законопроєктом передбачається створення Єдиного реєстру фізичних осіб, юридичних осіб та професійних об’єднань у сфері рієлтерської діяльності. Однак, інформацію про зареєстрованих ФОП та їх види діяльності, а також про ЮО та їх види діяльності, наразі можна отримати із ЄДР.
НПУ також звертає увагу на наслідки законопроєкту для земельної реформи та ринку с/г землі, адже до поняття «нерухоме майно» відносяться і земельні ділянки.
Законопроєкт передбачає, що жодна земельна ділянка не зможе бути продана/подарована, здана в оренду без послуг рієлтора та інформаційного паспорта. Що, знову таки, підвищить розмір витрат на оформлення таких операцій, створить фізичні складності в зв’язку з відсутністю в сільській місцевості рієлторів. Примусове зобов’язання власника залучати рієлтора в межах малих населених пунктів, коли коло потенційних орендарів/покупців є вкрай обмеженим, – абсурдно та суперечить інтересам громадян. Більше того, вся інформація щодо оренди землі стане «банком» у приватному реєстрі.
Надання права бути рієлтером/брокером із 18 років без вищої освіти є дуже ризикованим експериментом для України.
З метою захисту прав фізичних та юридичних осіб від незаконного збирання, використання та розповсюдження інформації, неприпустимим є запропоноване регулювання щодо надання рієлтерських запитів.
Окрему увагу НПУ звертає на віднесення до видів рієлтерської діяльності послуг проведення публічних торгів (аукціонів), послуг агентів умовного депонування, здійснення операцій з нерухомістю, пов’язаних з набуттям, зміною, припиненням речових прав на нерухоме майно, в тому числі шляхом публічних пропозицій; проведення посередницьких послуг з нерухомим майном, результатом яких стає вчинення дій, спрямованих на набуття, зміну, припинення речових прав на нерухоме майно, частина з яких не може надаватися рієлторами.
Також неприпустимими є положення про превалювання законодавства, що регулює рієлтерську діяльність, над іншим, зокрема «у разі якщо інші законодавчі акти містять правила, положення щодо здійснення рієлтерської діяльності, надання рієлтерських послуг, реклами об’єктів нерухомості, рієлтерської діяльності, рієлтерських послуг, професійних об’єднань у сфері рієлтерської діяльності застосовуються правила та положення, визначені виключно у відповідності з цим Законом».
Неприпустимо надавати право ріелторам мати прямий ідентифікований доступ до державних реєстрів, баз даних, а також неприпустимо зобов’язувати Мін’юст та ФДМУ, а також інших держателів (адміністраторів) державних реєстрів та автоматизованих (інформаційно-телекомунікаційних) систем, надати прямий ідентифікований доступ до відповідних реєстрів/систем. Наразі усі електронні та державні реєстри у необхідному інформаційному об’ємі відкриті у вільному доступі громадянам та рієлторам.
Особливу увагу НПУ звертає на неприпустиму редакцію статті 31 законопроєкту, якою передбачається, що акти та рішення органів рієлтерського самоврядування є обов’язковими до виконання всіма фахівцями у сфері рієлтерської діяльності та суб’єктами рієлтерської діяльності, професійними об’єднаннями у сфері рієлтерської діяльності, а також іншими фізичними та юридичними особами, які вступають у правовідносини, на які поширюється сфера дії цього Закону.
Враховуючи вищевикладене, НПУ констатує, що законопроєкт № 3618 потребує ґрунтовного доопрацювання.