Реформа законодавчого регулювання галузі будівництва та нерухомості йде шляхом скасування значної кількості бюрократичних процедур й істотного спрощення тих з них, від яких взагалі відмовитися не можна, принаймні на цьому етапі. Підприємці швидко звикають до змін та жадають все нових і нових. Мабуть, усі помічають, що саме в галузі будівництва й нерухомості за останні декілька років дерегуляція досягла чималих успіхів. Так, значно спрощено дозвільний порядок при створенні об'єктів нерухомості: скасовано низку погоджень на етапі проектування, запроваджено декларативний підхід до початку будівельних робіт і прийняття в експлуатацію об'єктів І-ІІІ категорій складності будівництва, спрощено порядок отримання дозволів для решти об'єктів, реформовано структуру органів архітектурно-будівельного нагляду, скасовано низку обов'язкових поборів із забудовників. Крім того, повністю реформовано систему реєстрації прав на нерухомість, органи реєстрації, порядок укладення правочинів щодо нерухомості тощо.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Всі зазначені й багато інших змін, безумовно, є позитивними для розвитку галузі та підприємництва взагалі, оскільки стосуються також інших секторів економіки. Якщо реформи в інших галузях, зокрема в державному управлінні, судоустрої, державних закупівлях і фінансах ще й дозволять подолати або хоча б істотно знизити хабарництво у державі, забудовникам та інвесторам на ринку нерухомості залишатиметься лише спокійно працювати й заробляти свої чесні прибутки. За умови, звичайно, що економічна ситуація в країні загалом також залишатиметься стабільною.
Однак вже зараз можна і варто замислюватися над іншою стороною названої дерегуляції та дебюрократизації, точніше над тим, що могло б стати наступним логічним кроком реформування в галузі будівництва і нерухомості. Про що мова? Наведемо декілька прикладів.
Непоодинокими є випадки, коли забудовник розпочинає будівництво за декларативним принципом, а потім виявляється, що об'єкт насправді має вищу категорію складності будівництва і на його будівництво необхідно отримувати дозвіл. А якщо забудовник не готовий або не може виконувати вимоги до отримання дозволу, будівництво зупиняється на невизначений строк. Звичайно, законодавство передбачає відповідальність причетних осіб: проектанта, підрядника та самого забудовника. Але ж, зазвичай, страждають інвестори, які вклали у будівництво кошти.
Або гірше, дозвільні документи замовника оскаржуються державними органами. Іноді успішно, тобто з підстав, які вказують на певні порушення під час їх видачі. Іноді навіть зі складом корупційного або іншого злочину. Звісно, винних слід покарати. Але наслідки, знову ж таки, ті самі: постраждали особи, які інвестували кошти в будівництво.
Інший приклад: особа придбаває, орендує або кредитує під іпотеку нерухомості, право на яку зареєстроване в Державному реєстрі прав. Через деякий час виявляється, що інша особа претендує на цю власність, а її право підтверджується відповідними документами, які визнавалися правовстановлюючими раніше або судовими рішеннями. Таке може трапитися, якщо на нерухомість було звернуто стягнення, але неналежно оформлено. Часто таке буває (особливо з земельними ділянками) після їх поділу чи об'єднання. Відомо багато схожих ситуацій, коли права на нерухомість підтверджуються документами, оформленими в різний час, зокрема, коли діяли різні підходи до реєстрації та підтвердження прав на нерухомість. Іноді проміжок часу між такими документами буває настільки значним, що один і той самий державний орган приймає рішення про надання одного й того ж об'єкта нерухомості, (земельної ділянки) різним особам та зберігає обидві справи в одному архіві. У таких випадках спір щодо права найчастіше вирішується на користь попереднього власника. Але зазвичай найбільше страждають ті, хто, покладаючись на свої правовстановлюючі документи чи відомості з державних реєстрів, інвестують кошти у нерухомість, розвивають її, забудовують земельні ділянки тощо.
Можна ще згадати неврегульованість порядку продажу об'єктів нерухомості на стадії будівництва та пов'язані з цим проблеми: подвійний продаж, підміна одних об'єктів іншими (зокрема, внаслідок зміни будівельних номерів чи невідповідності будівельних адрес поштовим після їх присвоєння) та й в цілому незахищеність інвестицій у таку нерухомість, який би спосіб продажу не обрав забудовник.
Що об'єднує всі зазначені вище та схожі випадки настільки, щоб їх перелічувати в одній статті? Це питання відповідальності. На перший погляд здається, що в цьому питанні теж все продумано та врегульовано. Є окремий Закон «Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності», який встановлює спеціальну фінансову відповідальність забудовників й інших учасників процесу будівництва. Є Кодекс про адміністративні правопорушення, який визначає адміністративну відповідальність посадових осіб. Є Кримінальний кодекс – для більш тяжких правопорушень. Зрештою, питання відшкодування збитків і шкоди врегульовані Цивільним та Господарським кодексами. Що ще?
Вивчивши всі вказані законодавчі акти, можна помітити, що вони встановлюють відповідальність приватних осіб перед державою, а також між собою. Але ж це трохи інше. Спільним в усіх розглядуваних і схожих випадках є те, що постраждалі особи в них діяли, покладаючись на певні обставини та документи, засвідчені й видані державою через її органи чи інших представників: чи то затверджену декларацію або дозвіл на будівництво, чи інше погодження, чи відповідний правовстановлюючий документ, чи договір оренди земельної ділянки, чи витяг з державного реєстру прав абощо.
Жоден закон не регулює відповідальність держави. Хоча в деяких нормативних актах про це згадується. Наприклад, Закон «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначає «гарантування державою об'єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження» як одну з засад такої реєстрації. Однак «шкода, завдана державним реєстратором фізичній чи юридичній особі під час виконання своїх обов'язків, підлягає відшкодуванню на підставі рішення суду, що набрало законної сили, у порядку, встановленому законом». Тобто незрозуміло, хто і яким чином відшкодовуватиме. Але в Законі «Про регулювання містобудівної діяльності» таких положень немає.
Ще раз, для ясності, питання тут навіть не в тому, хто винен. Коли мова йде про державу та її органи, винного не знайдеться. А якщо винним визнають якогось чиновника, нотаріуса чи держреєстратора, то у постраждалої особи, зазвичай, немає достатніх правових підстав притягти його до відповідальності за завдану шкоду у вигляді втраченої інвестиції, понесених витрат чи упущеної вигоди. Не кажучи вже про те, що така особа взагалі не спроможна відшкодувати збитки та шкоду, зважаючи на їх розмір.
І питання не лише в тому, щоб створити таку систему, такий реєстр і таку процедуру, які виключали б можливість вказаних помилок чи порушень (наприклад, розробити порядок обліку правочинів щодо об'єктів нерухомості, що будуються, та єдиний підхід до підтвердження та реєстрації прав на них). Хоча це теж треба робити, причому постійно, оскільки у досконалості, як відомо, немає межі.
Назріває необхідність законодавчо врегулювати саме відповідальність держави за свої вчинки. Насамперед, варто було б визначити підхід, який дійсно гарантував би можливість покладатися на дозвільні та реєстраційні документи, видані державою. До того ж, незалежно від того, були допущені помилки чи порушення під час їх видачі чи ні. Крім випадків, звичайно, коли скасування такого документа чи реєстрації призводить до значно менших втрат, ніж залишення його в силі. А по-друге, зобов'язати державу відшкодовувати всім постраждалим особам завдану шкоду та збитки внаслідок скасування чи зміни державою раніше виданих дозвільних і реєстраційних документів, незалежно від підстав, на які такі особи добросовісно покладалися під час інвестування чи здійснення інших дій. Причому така відповідальність має наставати незалежно від вини держави та незалежно від наявності безпосередніх дотичних відносин між державою і такою постраждалою особою.
Слід визнати, що для українського правового поля вказаний підхід наразі є доволі революційним. Наша держава давно звикла, що вона нікому нічого не винна. Але ж в цивілізованому громадянському суспільстві так не має бути. Сподіваємося, що після вирішення найбільш нагальних регуляторних питань, дійдуть руки й до розглядуваних вище, хоч і не менш важливих, але менш очевидних проблем.