Як укласти договір купівлі-продажу, щоб у майбутньому не залишитися ні з чим, не мати проблем з квартирою та не втратити гроші? Чи знали ви, що маєте повне право повернути помилково сплачений збір на обов’язкове державне пенсійне страхування, якщо купуєте нерухоме майно вперше? Пропоную знайти відповіді на ці питання у моїй статті.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Укладаємо попередній договір купівлі-продажу квартири
Якщо новобудова ще перебуває на етапі будівництва та не була введена в експлуатацію, забудовники пропонують підписати з майбутніми власниками квартири попередній договір купівлі-продажу. Відповідно до положень ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку у майбутньому (у певний строк) укласти договір (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Тобто фактично це договір про намір у майбутньому, протягом чітко визначеного строку укласти основний договір купівлі-продажу квартири.
На які ж умови цього договору слід обов’язково звернути увагу?
- Законодавство України не передбачає обов'язкового нотаріального посвідчення попередніх договорів, проте радимо все ж їх нотаріально посвідчувати з огляду на судову практику, за якою недотримання нотаріальної форми має наслідком визнання попереднього договору неукладеним.
- Оскільки предметом договору в даному випадку буде саме укладання у майбутньому основного договору, обов’язково має бути зазначений строк або період, протягом якого буде підписано основний договір купівлі-продажу квартири. Ніхто не застрахований від затримки введення будинку в експлуатацію та підписання основного договору, тож рекомендую звернути увагу на пункти, де будуть зазначені штрафні санкції за порушення умов попереднього договору купівлі-продажу. Адже сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, має відшкодувати другій стороні збитки, завдані прострочкою, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства (ч. 2 ст. 635 ЦК України).
- У попередньому договорі купівлі-продажу повинні бути чітко визначені характеристики квартири (адреса будинку, номер секції, поверх, номер квартири, загальна площа, житлова площа, кількість кімнат).
- Обов’язковою умовою попереднього договору має бути точно зафіксована ціна, за якою ви за основним договором набуваєте у власність квартиру. Проте звертаю увагу, що може скластись ситуація, коли після здачі новобудови в експлуатацію вас зобов’яжуть доплатити за додаткові квадратні метри.
Укладаємо основний договір та підписуємо акт приймання-передачі квартири
Як вже було зазначено, основний договір укладається на умовах, встановлених попереднім договором купівлі-продажу квартири. Після введення новобудови в експлуатацію забудовник зобов’язаний передати квартиру покупцеві, а останній, у свою чергу, зобов’язаний підписати акт-приймання передачі цієї нерухомості. Раджу дуже ретельно перевіряти стан квартири на якість виконаних робіт, а також наявність дефектів, які унеможливлюють використання квартири за цільовим призначенням. У разі виявлення таких складіть акт про порушення та вимагайте від будівельної компанії усунення недоліків. І тільки після того, як все буде виправлено, підписуйте акт приймання-передачі нерухомості, оскільки після його підписання ви вже не зможете пред’явити претензії покупцеві.
Повертаємо сплачений 1% збору на обов’язкове державне пенсійне страхування
23.09.2020 р. Кабінет міністрів України прийняв постанову №866 «Про внесення змін до Порядку сплати збору на обов’язкове державне пенсійне страхування з окремих видів господарських операцій», за якою збір на обов’язкове державне пенсійне страхування у розмірі 1% від вартості житла з операцій купівлі нерухомого майна не потрібно сплачувати, якщо особа придбаває житло вперше та має відповідні підтверджуючі це документи.
Та у разі, якщо договір купівлі-продажу було укладено до вересня 2020 р., у вас є можливість повернути помилково сплачений пенсійний збір. Докладніше про цю процедуру нижче.
Порядок повернення збору на обов’язкове державне пенсійне страхування при купівлі житла
1. По-перше, звертаємось до територіального управління Пенсійного фонду України з заявою про повернення помилково сплаченого пенсійного збору.
Заява укладається в добровільний формі з викладенням фактичних обставин проведеної операції купівлі-продажу квартири, зазначенням особистої інформації про заявника, суми, що підлягає поверненню, реквізитів банківського рахунку, на які має бути перераховано кошти. До заяви обов’язково додаються належним чином засвідчені копії документів, що підтверджують вашу особистість; належним чином засвідчена копія квитанція про сплату 1% збору на обов’язкове державне пенсійне страхування, а також довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, яка підтверджує, що ця квартира є вашим першим придбаним нерухомим майном.
На практиці звернення розглядаються Пенсійним фондом протягом місяця, і ви отримаєте лист з відмовою у задоволенні вимоги, оскільки фонд не може самостійно встановити факт придбання житла конкретною особою вперше.
2. По-друге, протягом 6 місяців після отримання листа Пенсійного фонду з відмовою ви звертаєтесь за захистом своїх порушених прав та інтересів до адміністративного суду
Належним способом захисту буде визнання бездіяльності суб’єкта владних повноважень протиправною та зобов’язання вчинити дії, а саме звернутись з поданням до Державної казначейської служби України щодо повернення помилково сплаченого збору на обов’язкове державне пенсійне страхування з операції купівлі-продажу нерухомого майна відповідній особі.
Адміністративні суди не дотримуються розумності строків розгляду відповідної категорії справ, тож ваша справа у суді першої інстанції може розглядатись протягом року, незважаючи на те, що процесуальний закон зобов’язав суди розглядати справи за правилами спрощеного позовного провадження протягом 60 днів з дня відкриття провадження у справі. Разом з тим, суди зазвичай стають на бік позивача та задовольняють позов у повному обсязі. Проте склалась така практика, що Пенсійний фонд завжди оскаржує відповідне рішення до апеляційного суду. Втім, він ніколи не сплачує судовий збір за подання апеляційної скарги, що в подальшому приводить до повернення скарги апелянту.
3. По-третє, після того, як рішення адміністративного суду першої інстанції набере чинності, відповідне управління Пенсійного фонду зобов’язане звернутись з поданням до Державної казначейської служби України щодо повернення вам помилково сплаченого збору на обов’язкове державне пенсійне страхування. Однак насправді співробітники фонду просять заявників самостійно відправити подання про повернення коштів до казначейства. Втім, є гарна новина: казначейство зазвичай повертає кошти протягом тижня з дня, коли особа звернулась до нього з поданням.
Таким чином, купівля квартири, зокрема в новобудові — це завжди відповідальний та складний процес, тому слід дуже ретельно ознайомитись з правовстановлюючим документом та уважно вивчити всі умови договору купівлі-продажу. А у разі, якщо ви досі не скористалися можливістю повернення помилково сплаченого пенсійного збору, раджу не зволікати та забрати своє.