Верховна Рада України 03.01.2020 р. опублікувала остаточну редакцію проєкту Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення». Відкриття ринку землі планується вже з 01.10.2020 р. Останні напрацювання парламентського комітету з питань аграрної та земельної політики головним чином торкнулися найбільш спірних питань реформи, а саме кому, в якій кількості та на яких підставах може належати українська земля.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Для початку важливо окреслити масштаб проблеми. 42 з 60 млн га усієї території України — це сільськогосподарська земля. Ми говоримо про 70% території України. 40 з 42 млн га перебувають під мораторієм, коли землю не можна ні купувати, ні продавати, ні вносити у заставу в банк, ні вносити у статутний капітал підприємства. Це 66% території України, тобто ми говоримо про масштабну економічну проблему України. Незбагненно, чому ж наші правителі так завзято вимагають швидше відкрити ринок землі? Адже Україна володіє найбільшими запасами чорнозему у світі. Він займає 44% території нашої країни, а це десята частина всіх світових запасів.
Однією з основних змін, які запропонували законотворці, є те, що тепер одна людина або компанія не зможе купити більше ніж 10 тис. га. З часів першої редакції цей максимум зменшили у 20 разів (спочатку в одні руки хотіли продавати по 210 тис. га). Право на покупку матимуть пересічні українці, об'єднані територіальні громади, держава та будь-які юридичні особи, у складі яких є тільки українські громадяни. Іноземцям та іноземним компаніям, особам без громадянства, членам терористичних організацій, а також тим, хто перебуває під персональними санкціями, купувати землю заборонять. Розрахунок за договорами в цій сфері буде виключно у безготівковому вигляді.
Також придбання права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення юридичними особами, створеними та зареєстрованими за законодавством України, учасниками (засновниками) або кінцевими бенефіціарними власниками (контролерами) яких є особи, які не є громадянами України, може здійснюватися з дня референдуму та за умови схвалення цього на референдумі. Наразі не зовсім зрозуміло, яким має бути цей референдум — всеукраїнським чи місцевим. До того ж враховуючи, що Закон України «Про всеукраїнський та місцеві референдуми» (№5475‑VI) був визнаний неконституційним згідно з Рішенням Конституційного Суду (№4‑р/2018 від 26.04.2018 р.).
Навіть після референдуму іноземці не зможуть претендувати на землі державної та комунальної власності, а також на ділянки, розташовані ближче ніж за 50 км до державного кордону. Однак якщо подивитися на практиці, то попри такі формальні заборони, відстежити кінцевого бенефіціара юридичної особи, яка придбала землю української компанії, буде неможливо.
Парламентарі вирішили посилити такий контроль шляхом заборони іноземцям, особам без громадянства та юридичним особам набувати частки у статутному (складеному) капіталі, акції, паї, членство в юридичних особах (окрім як у статутному (складеному) капіталі банків), які є власниками земель сільськогосподарського призначення. Проте як можна заборони в межах правового регулювання Земельного кодексу України, якщо зазначене потребує внесення низки змін до законодавства, зокрема до Господарського кодексу України, законів України «Про цінні папери та фондовий ринок», «Про акціонерні товариства» та інших відповідних законодавчих актів.
На нашу думку, не було запропоновано жодного механізму, який міг би запобігти придбанню землі іноземцями. Запобіжники, передбачені проєктом закону, не можуть обмежити іноземців у тому, щоб купувати борги фермерів, землю, яка їм належить, та отримувати її шляхом отримання на неї стягнення. Окрім того, володіння корпоративними правами українських підприємств у стовідсотковому обсязі фактично надає необмежену можливість іноземним компаніям володіти землею в Україні. Як завжди, найменш захищеними є невеликі фермерські господарства. Фінансові компанії не зможуть забезпечити їх кредитними продуктами для збереження банку землі. Також постраждають суміжні галузі.
Найближчим часом головною турботою малих фермерів стане формування та збереження свого, хоча й невеликого, земельного банку. Оскільки деталі законопроєкту, накладені на фінансову неспроможність українських фермерів купувати землі, все ж таки залишають шанс великим агрохолдингам заволодіти більшою частиною вітчизняних сільгоспугідь. Зокрема, великі гравці зможуть викупити наразі орендовані ними землі завдяки передбаченому новою редакцією переважним правом поступки орендарем своїх майнових прав.
Обіцяні кредитні портфелі для малих та середніх аграріїв і досі не були розроблені фінансовими установами, до наявності остаточної редакції Закону, враховуючи процедуру оцінки вартості землі, коефіцієнт ліквідності забезпечення, процедуру продажу. Тому наразі неможливо судити про позитивні сторони такого фінансування невеликих аграріїв та спроможність аграріїв користуватися такими кредитними портфелями.
Як ми бачимо, такі реформаторські ідеї, переведені на новий лад, нагадують давно забуте старе тільки в іншій інтерпретації, не маючи оптимістичних прогнозів для малих та середніх аграріїв, а також містять чимало сюрпризів та прогалин у пов'язаних нормативно-правових актах. Адже без внесення до них змін ухвалення таких реформ не матиме жодного сенсу. Остаточну картину та аналіз закону можна буде побачити вже після його розгляду парламентарями. До того ж після внесення правок до «остаточного» законопроєкту він знову підлягає повному «апгрейду».