Будівництво нових перевальних потужностей в українських портах зробило актуальним питання відведення земельних ділянок в акваторіях морських портів для будівництва причалів, проведення днопоглиблювальних та інших робіт. Законодавство України не містить спеціальної процедури відведення земельних ділянок, що знаходяться на дні водних об'єктів, однак такий відвід має чимало особливостей.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Містобудівна документація
Як правило, метою отримання права на земельну ділянку в акваторії порту є будівництво причалу. Згідно з ч. 3 ст. 24 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (далі – Закон про містобудування), у разі відсутності плану зонування або детального плану території, затвердженого відповідно до вимог цього Закону, передача (надання) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у власність чи користування фізичним та юридичним особам для містобудівних потреб забороняється.
Згідно з ч. 2 ст. 19 Закону про містобудування, детальний план території за межами населених пунктів розробляється відповідно до схеми планування території (частини території) району та/або області, з урахуванням державних і регіональних інтересів. Розроблення детального плану території за межами населених пунктів та внесення змін до нього здійснюються на підставі розпорядження відповідної районної державної адміністрації.
Згідно з п. 3 ч. 4 ст. 19 Закону про містобудування, ДПТ визначає функціональне призначення, режим та параметри забудови однієї чи декількох земельних ділянок, розподіл територій відповідно до будівельних норм, державних стандартів і правил. Таким чином, першим етапом у процесі набуття права на земельну ділянку в акваторії порту буде розробка містобудівної документації, найімовірніше, у формі детального плану території.
Необхідно також зазначити, що наявність містобудівної документації не лише дає право на надання земельної ділянки у користування, а й фактично зобов'язує орган влади зробити це. Згідно з п. 3 ст. 123 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ), відмова у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою може бути мотивована виключно невідповідністю місця розміщення ділянки вимогам закону, містобудівній документації або схемами (проектам) землеустрою населених пунктів та адміністративно-територіальних одиниць.
Формування ділянки
Відповідно до ч. 1 ст. 79 ЗКУ, земельна ділянка – це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування та визначеними щодо неї правами. Земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав виключно з моменту її формування і державної реєстрації права власності на нього.
З 01.01.2013 р. ЗКУ доповнено ст. 79-1. Згідно з її положеннями, формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Формування земельних ділянок здійснюється:
- в порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності;
- шляхом поділу чи об'єднання раніше сформованих земельних ділянок;
- шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій.
Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації в Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Винесення в натуру (на місцевість) меж сформованої земельної ділянки до її державної реєстрації здійснюється відповідно до документації з землеустрою, яка стала підставою для його формування.
Із зазначеного випливає, що обов'язковою умовою реєстрації земельної ділянки у Державному земельному кадастрі, а також існування ділянки як об'єкта правовідносин, є встановлення її меж у натурі (на місцевості).
Це також підтверджується положеннями ст. 55 Закону України «Про землеустрій». Зокрема, зазначена стаття передбачає, що встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) проводиться відповідно до топографо-геодезичних і картографічних матеріалів. Встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) здійснюється на основі технічної документації із землеустрою, якою визначається місцеположення поворотних точок меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). Межі земельної ділянки в натурі (на місцевості) закріплюються межовими знаками встановленого зразка.
Відзначимо, що на практиці встановлення межових знаків здійснюється досить рідко. Проте відсутність встановлених межових знаків може бути підставою для відмови в реєстрації земельної ділянки. Як приклад, можна навести Постанову Вищого адміністративного суду України від 17.01.2003 р. у справі №К/9991/44727/12, де судом було встановлено, що відсутність меж ділянки на дні водної акваторії Південно-Бузького лиману в натурі (на місцевості) та неможливість встановити межі проектованої території в натурі (на місцевості) й закріпити їх межовими знаками встановленого зразка свідчить про відсутність у зазначеній території ознак земельної ділянки (до аналогічних висновків дійшли суди у справі №814/1710/15 за позовом прокурора м. Миколаєва до ТОВ «Морський спеціалізований порт Ніка-Тера»).
Наявність подібної судової практики свідчить, як мінімум, про присутність серйозних ризиків для потенційного орендаря ділянки на дні водного об'єкта.
Цільове призначення земельної ділянки
Згідно з п. 12 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про морські порти України», причал – це гідротехнічна споруда, яка має швартовні та відбійні пристрої, вона призначена для стоянки та обслуговування суден, обслуговування пасажирів, у тому числі для їх посадки на судна і висадки з суден, проведення вантажно-розвантажувальних робіт.
Відповідно до ч. 1 ст. 69 ЗКУ, до земель морського транспорту, зокрема, належать землі під гідротехнічними спорудами. Отже, відповідним цільовим призначенням земельної ділянки для будівництва Причалу й тилів має бути «для розміщення та експлуатації будівель і споруд морського транспорту».
Процедура купівлі прав на земельні ділянки
Згідно із загальним правилом, земельні ділянки державної та комунальної власності або права на них повинні відчужуватися на конкурентних засадах.
Відповідно до ч. 2 ст. 134 ЗКУ, передбачені виключення із загального правила. Зокрема, не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у випадках будівництва, обслуговування та ремонту об'єктів інженерної, транспортної, енергетичної інфраструктури. Оскільки причал належить до об'єктів транспортної інфраструктури, то у випадку оренди земель для будівництва причалу земельні торги проводитися не будуть.
Постає питання: що ж робити, якщо на одну і ту саму земельну ділянку одночасно буде подано декілька заявок зацікавленими юридичними або фізичними особами. Закон на це питання не дає відповіді, з чого випливає, що подача двох і більше заявок на земельну ділянку з метою будівництва об'єкта транспортної інфраструктури (наприклад, причалу) не є підставою для проведення конкурсу. Відповідний орган державної влади повинен самостійно прийняти рішення про те, кому із зацікавлених осіб слід передати ділянку в користування. При цьому законодавство не встановлює критеріїв для прийняття такого рішення, що також створює ризики для майбутнього землекористувача.
Можна припустити, що уповноважені органи могли б надавати дозвіл на розробку проектів відведення однієї і тієї ж земельної ділянки кільком особам, незалежно від того, чия заявка надійшла першою. Принцип випередження, що діє тут, переноситься на стадію затвердження вже узгодженого проекту відведення: хто раніше оформив проект з позитивними експертними висновками та надав його на затвердження, той за рішенням уповноважених органів набуває право користування земельною ділянкою. Це випливає з суті роз'яснень Держземагентства, сформульованих в листі від 14.10.2013 р. №22-28-0.17-17842/2-13.
Однак на практиці такий підхід загрожує суттєвими ризиками. Ситуації подачі кількох заявок на одну і ту ж земельну ділянку були предметом судових спорів. Прецедентом на користь особи, яка подала таку заявку і не отримала в результаті право оренди, є постанова Вінницького апеляційного адміністративного суду від 25.02.2015 р. у справі №822/4746/14. Суд мотивував своє рішення про скасування розпоряджень головного управління Держземагентства у Хмельницькій області нормою ч. 6 ст. 123 ЗК про те, що підставою відмови у затвердженні проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки може бути лише його невідповідність вимогам закону. Суд витлумачив таку норму в тому контексті, що уповноважений орган, надаючи дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, бере на себе зобов'язання в майбутньому передати земельну ділянку в оренду особі, якій надано дозвіл. У разі надання паралельного дозволу іншій особі, перша особа буде позбавлена права завершити процедуру відведення земельної ділянки, їй буде завдано матеріальну шкоду в розмірі вартості послуг з виготовлення проекту землеустрою.
Погодження проекту землеустрою
Відповідно до вимог п. 1 ст. 1861 ЗКУ, проект землеустрою в обов'язковому порядку узгоджується з територіальним органом центрального органу виконавчої влади, який реалізує державну політику у сфері земельних відносин. Наразі таким органом є Держгеокадастр – Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру.
П. 2 цієї ж статті передбачено, що проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки для будівництва узгоджується зі структурними підрозділами районних державних адміністрацій (або міських рад) у сфері архітектури та містобудування.
У разі відведення земельної ділянки водного фонду проект землеустрою узгоджується також із центральним органом виконавчої влади, який реалізує державну політику у сфері водного господарства (Держводагентсво).
Нарешті, Кодексом торговельного мореплавства України передбачено, що центральний орган виконавчої влади, який забезпечує формування та реалізує державну політику у сферах морського та річкового транспорту (Міністерство інфраструктури України), погоджує відведення землі для торговельного мореплавства, а також для будівництва або виконання будь-яких робіт в зоні дії навігаційного обладнання і морських шляхів, за наявності висновку центрального органу виконавчої влади, який забезпечує реалізацію державної політики у сфері безпеки на морському та річковому транспорті (Державна служба України з безпеки на транспорті).