Останнім часом Верховний Суд приділив достатньо уваги формуванню судової практики у земельних правовідносинах. Опрацювавши безліч судових рішень, проаналізувала у цій статті найважливіші.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Щодо моменту набрання чинності договорами оренди землі, укладеними після 01.01.2013, а також інші важливі висновки (постанова ВП ВС від 18.04.2023 у справі №357/8277/19).
Без сумніву вважаю, що ця справа є однією з найрезонансніших за останній час, оскільки висновки, викладені у прийнятій за результатами її розгляду постанові, є важливими не тільки в контексті земельних спорів, а й у судових спорах щодо нерухомості загалом.
Перше, на що потрібно звернути увагу — момент набрання чинності договорами оренди землі, укладеними після 01.01.2013. Як відомо, до 01.01.2013 державній реєстрації підлягав договір оренди землі, після вчинення якої він відповідно набирав чинності. Надалі, у зв’язку з деякими законодавчими змінами, законодавець прибрав цю норму, натомість запровадивши державну реєстрацію права оренди.
У межах справи №357/8277/19 Велика Палата Верховного Суду зробила важливий висновок, зокрема, що договір оренди землі, укладений після 01.01.2013, є укладеним із моменту досягнення сторонами згоди щодо всіх істотних умов та після його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено сторонами, а не з моменту державної реєстрації права оренди, що помилково вважалось за істину ще за часів функціонування Верховного Суду України. Зверніть увагу, що державна реєстрація права оренди впливає виключно на виникнення цього права.
Також Велика Палата Верховного Суду в межах справи №357/8277/19 зробила ще декілька важливих висновків, зокрема:
• У разі скасування Міністерством юстиції України рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки та подальшого визнання незаконним і скасування відповідного наказу Міністерства юстиції України право оренди є дійсним змоменту первісного внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі — ДРРПНМ) запису про державну реєстрацію права оренди, оскільки скасування наказу відновило дію державної реєстрації цього права. Загалом ці висновки можуть застосовуватися до всіх випадків скасування Міністерством юстиції України рішення про державну реєстрацію прав на нерухоме майно.
• У разі виникнення спору щодо права оренди земельної ділянки для захисту прав первісного орендаря може бути застосовано спосіб захисту шляхом витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння наступного орендаря, оскільки зареєстроване право оренди землі єречовим правом, і способи захисту цього права можуть бути такими, що притаманні речовим правам. Водночас задоволення вимоги про витребування земельної ділянки у такому випадку повністю поновлює порушені права первісного орендаря.
Окрім того, уразі звернення такої позовної вимоги необхідності визнавати недійсним договір оренди землі з наступним орендарем немає, адже судове рішення про витребування земельної ділянки у цьому випадку буде підставою для внесення відповідних змін до ДРРПНМ. Водночас це не означає, що визнання недійсним договору оренди землі знаступним орендарем єненалежним способом захисту прав у подібній ситуації, просто його не потрібно застосовувати одночасно з витребуванням земельної ділянки.
• Якщо земельна ділянка належить фізичній особі, апервісним інаступним орендарями єюридичні особи, то спір щодо витребування земельної ділянки підлягає розгляду впорядку цивільного судочинства, оскільки предметом спору у такому випадку є земельна ділянка, власником якої є фізична особа як сторона договорів оренди землі (як первісного, укладеного зпозивачем, так ідвох наступних, укладених звідповідачем), іпредмет спору безпосередньо стосується прав і обов’язків власника земельних ділянок.
• Виходячи з норм ст. 110 Земельного кодексу України, поділ земельної ділянки не припиняє ані права оренди на неї орендаря, ані дію договору оренди землі, оскільки уся передана в оренду земельна ділянка була поділена і увійшла у дві сформовані земельні ділянки. Цей висновок може бути застосовано також у випадку об’єднання земельних ділянок не тільки в контексті права оренди, айбудьяких інших прав на земельну ділянку (наприклад, право постійного користування, емфітевзис).
Щодо повідомлення про односторонню відмову від договору оренди землі (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 02.11.2022 у справі №146/1094/21).
Звертаю увагу на не менш цікавий висновок Верховного Суду, що був викладений у межах справи №916/3390/21, де суд звернув увагу, що одностороння відмова від договору оренди землі як вид одностороннього правочину розрахована на сприйняття саме іншою стороною цього договору.
Як відомо, відповідно до приписів ст. 31 Закону України №161-XIV «Про оренду землі» розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або самим договором. Якщо ж укладеним договором оренди землі або відповідно до законодавства передбачена можливість односторонньої відмови від договору оренди землі, то така відмова має бути адресована для сприйняття іншою стороною договору. В контексті цього Верховний Суд зауважив, що вчинення стороною договору такого одностороннього правочину як відмова від договору, за відсутності рішення суду про визнання його недійсним або підстав нікчемності, зумовлює необхідність з’ясовувати, чи зумовив такий правочин припинення цивільних прав та обов’язків (тобто чи є підстави для односторонньої відмови від договору, передбачені договором та/або законом). У разі, якщо встановлена відсутність підстав для односторонньої відмови від договору оренди землі, то такий односторонній правочин не зумовлює розірвання договору.
Отже, можемо зробити висновок, що в разі вчинення односторонньої відмови від договору сторона зобов’язана повідомити про це іншу сторону цього договору, оскільки така відмова породжує певні правові наслідки у вигляді розірвання договору оренди землі. Такі висновки можуть застосовуватися не тільки в контексті односторонньої відмови від договору оренди землі, а й щодо інших видів договорів.
Щодо належного способу захисту орендаря у разі укладення орендодавцем договору оренди землі з новим орендарем і реєстрації за ним права оренди ще до закінчення строку дії первинного договору оренди та до вичерпання строку для повідомлення первинним орендарем про своє бажання скористатися переважним правом (постанова Великої Палати Верховного Суду від 25.01.2022 у справі №143/591/20).
У контексті цієї постанови хочу звернути увагу на таке: якщо первинний орендар має право на укладення договору оренди землі на новий строк (додаткової угоди до неї), а орендодавець відмовляється та укладає новий договір оренди з наступним орендарем, то наявні два різні порушення прав первинного орендаря: з боку орендодавця (який відмовляється укладати додаткову угоду до договору оренди) та з боку наступного орендаря (який незаконно заволодів майном — правом оренди — шляхом реєстрації цього права). Тому належними способами захисту прав первинного орендаря є спонукання до укладення додаткової угоди про укладення договору оренди землі на новий строк (тобто про визнання такої угоди укладеною) та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря.
Звертаю увагу, що судове рішення про визнання відсутнім права оренди відповідно до п. 9 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації припинення права оренди (постанова ВП ВС від 19.01.2021 у справі №916/1415/19, п.п. 6.12, 6.14), а визнана укладеною додаткова угода про укладення договору оренди землі на новий строк — відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 27 підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у ДРРПНМ, про що також зауважила і Велика Палата Верховного Суду у постанові від 26.05.2020 у справі №908/299/18.
Водночас переведення на первинного орендаря прав та обов’язків орендаря за договором оренди землі, укладеним орендодавцем з новим орендарем, або визнання недійсним цього договору не будуть ефективними способами захисту у подібній ситуації. Це пов’язано з тим, що приписами ст. 33 Закону України №161-XIV «Про оренду землі» не передбачено застосування такого спеціального способу захисту переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, як переведення на нього прав орендаря.
Щодо позовної давності звернення до суду із позовом про розірвання договору оренди землі з підстав використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2022 у справі №922/3166/20).
Також цікавий висновок, що був викладений у постанові в межах справи №922/3166/20, в якому Велика Палата Верховного Суду зауважила, що позов про розірвання договору оренди землі з підстав використання земельної ділянки не за цільовим призначенням може бути пред’явлений протягом всього строку дії цього договору. Водночас обов’язок орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до умов договору оренди землі та вимог земельного законодавства повинен виконуватися ним безперервно, протягом усього строку дії договору оренди землі.
Відповідно до приписів ч. 5 ст. 261 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України) за зобов’язаннями з визначеним строком виконання перебіг позовної давності починається зі спливом строку виконання. Використання земельної ділянки, що передана в оренду землекористувачу, за її цільовим призначенням в розумінні ст. 509 ЦК України є зобов’язанням, яке бере на себе останній.
Тому, аналізуючи викладене вище, суд зауважив, що протягом строку дії договору оренди землі орендодавець не може бути обмежений у праві звернутися до суду з позовом, покликаним усунути нецільове використання земельної ділянки, зокрема і шляхом розірвання договору оренди землі. Такий позов може бути пред’явлений протягом всього строку дії договору.