 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Реалізація земельних прав неможлива без належного юридичного забезпечення їх захисту. Тому не дивно, що однією з найпоширеніших категорій спорів є саме категорія щодо захисту прав на землю.
Виникнення тих чи інших земельних спорів наразі є процесом досить сталим, чого не скажеш про судову практику з вирішення спорів цієї категорії. Тому у цій статті пропонується розглянути найактуальніші висновки Верховного Суду щодо вирішення земельних спорів.
1. Про пріоритетність застосування норм земельного законодавства та визначення належного відповідача за позовом власника землі про знесення об’єкта самочинного будівництва
На відміну від положень ч. 4 ст. 376 ЦК України, які обмежують коло осіб, зобов’язаних знести об’єкт самочинного будівництва, їх забудовником (колишнім або теперішнім), норма ч. 2 ст. 212 ЗК України суттєво розширює суб’єктний склад зобов’язаних осіб за рахунок громадян і юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки та до яких, вочевидь, можна віднести осіб, які придбали об’єкт самочинного будівництва в забудовника та зареєстрували право власності на такий об’єкт.
До таких висновків дійшов Верховний Суд у постанові Касаційного господарського суду (далі — КГС ВС) від 19 березня 2024 року у справі №915/1439/21 (посилання на ЄДРСР) за позовом міськради до відповідачів про зобов’язання останніх усунути перешкоди для міськради в користуванні земельними ділянками шляхом знесення (демонтажу) торговельних комплексів, скасування державної реєстрації права власності та припинення за відповідачами права власності на торговельні комплекси, визнання недійсними актів приймання-передачі нерухомого майна.
Вирішуючи вказану справу, КГС ВС зазначив, що реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, згідно з наведеними вище положеннями законодавства та приписами ч. 2 ст. 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень ч. 4 цієї статті.
Також КГС ВС зазначив, що застосування вимог про знесення самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника (користувача) земельної ділянки про усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою, зокрема визнання недійсними правочинів щодо відчуження майна. Визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів і визнання недійсними договорів купівлі-продажу не є ефективним способом захисту та не забезпечує усунення порушень, спричинених самочинним будівництвом.
За висновками КГС ВС, належними вимогами, які може заявити особа — власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
КГС ВС наголосив, що відповідно до вимог ч. 1 ст. 3 ЗК України в спірних земельних правовідносинах у співвідношенні із загальним законом (ч. 4 ст. 376 ЦК України) спеціальним законом є ЗК України, імперативна норма ч. 2 ст. 212 якого підлягає пріоритетному застосуванню до спірних правовідносин, пов’язаних зі встановленням суб’єктного складу осіб, зобов’язаних повернути власнику землі самовільно зайняті земельні ділянки, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, а в іншій частині, не врегульованій ЗК України, можуть застосовуватися норми ЦК України, зокрема ст. 376 цього Кодексу.
2. Про зміну виду цільового призначення земельної ділянки комунальної власності, віднесеної до категорії земель житлової та громадської забудови
Чинне земельне законодавство дозволяє землекористувачу самостійно змінювати вид цільового призначення земельної ділянки комунальної власності в межах такої визначеної категорії земель, як землі житлової та громадської забудови, однак лише в тому випадку, якщо на відповідній земельній ділянці розташовані будівлі, споруди, що є у приватній власності землекористувача, який використовує земельні ділянки, зокрема, на праві оренди.
Таку правову позицію було викладено Верховним Судом у постанові КГС ВС від 23 січня 2024 року у справі №904/1270/22 (посилання на ЄДРСР) за позовом міськради до приватного підприємства (далі — ПП) за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача — державного реєстратора про припинення права власності та скасування державної реєстрації права власності за відповідачем на об’єкт нерухомого майна — на незавершене будівництво будівлі магазину готовністю 11%, зобов’язання відповідача усунути перешкоди в користуванні земельною ділянкою, а саме знести за власний рахунок споруду нерухомого майна — спірний об’єкт незавершеного будівництва — та привести спірну земельну ділянку в придатний для використання стан.
Так, вирішуючи цю справу, КГС ВС вказав, що чинне земельне законодавство дозволяє землекористувачу самостійно змінювати вид цільового призначення земельної ділянки комунальної власності в межах такої визначеної категорії земель, як землі житлової та громадської забудови, однак лише в тому випадку, якщо на відповідній земельній ділянці розташовані будівлі, споруди, що є у приватній власності землекористувача, який використовує земельні ділянки, зокрема, на праві оренди.
Крім того, Верховний Суд звернув увагу, що однією з умов застосування негаторного позову є відсутність між позивачем і відповідачем договірних відносин, оскільки в разі наявності договірних відносин здійснюється захист порушеного права власності за допомогою зобов’язально-правових способів (схожий правовий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 грудня 2019 року у справі №522/1029/18 та в постанові КГС ВС від 3 червня 2021 року у справі №916/1666/18).
Отже, наявність між сторонами договірних відносин виключає можливість застосування обраного позивачем способу захисту шляхом подання негаторного позову, а обрання позивачем неналежного способу захисту порушеного права зі свого боку є самостійною підставою для відмови в позові (схожий за змістом висновок наведено в постанові КГС ВС від 27 жовтня 2021 року у справі №916/1769/20).
3. Про право постійного володіння землею
У разі відсутності протиправних дій з боку як учасників спірних правовідносин, так і відповідного державного органу виконавчий комітет міської ради з урахуванням принципу «належного урядування» набуває право на майно саме на тому юридичному титулі, на якому він був зазначений у відповідному державному акті — право постійного володіння землею, і має права та обов’язки щодо його використання, які відповідають саме такому праву.
До таких висновків дійшов Верховний Суд у постанові КГС ВС від 17 січня 2024 року у справі №904/9070/21 (посилання на ЄДРСР) за наслідками розгляду касаційної скарги виконавчого комітету міської ради у справі за позовом селищної ради до скаржника за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: Головного управління Держгеокадастру, міської ради та районної державної адміністрації, про визнання відсутнім у виконавчого комітету міської ради права постійного користування на земельну ділянку, визнання недійсним державного акта на право постійного володіння землею та скасування запису про інше речове право, що виникло на підставі спірного державного акта.
У ході розгляду справи встановлено, що відповідно до наявних документів, які підтверджують право землекористування відповідача, йому було надано земельну ділянку саме на праві постійного володіння землею, натомість при здійсненні реєстрації речових прав за ним було зареєстровано право постійного користування земельною ділянкою.
Нормами земельного законодавства, діючого на час отримання позивачем земельної ділянки, було передбачено, що і право довічного успадкованого володіння землею, і право постійного володіння землею, і право постійного користування землею є самостійними юридичними титулами.
У подальшому, з прийняттям нової редакції Земельного кодексу відповідно до Закону України від 13 березня 1992 року «Про внесення змін і доповнень до Земельного кодексу Української РСР», було змінено передбачені ним юридичні титули землевласників (володільців, користувачів), зокрема, запроваджено право приватної та колективної власності на землю. Водночас у новій редакції кодексу були відсутні право довічного успадковуваного володіння землею та право постійного володіння землею.
КГС ВС звернув увагу на те, що питання збереження раніше наявних юридичних титулів, їхньої дійсності до моменту їх переоформлення вже було предметом розгляду ВП ВС. Зокрема, у п.п. 71–80 постанови ВП ВС від 20 листопада 2019 року у справі №368/54/17 сформовано два важливих висновки: 1) про дійсність цього юридичного титулу для особи, яка його набула та зберегла, та неможливість її позбавлення права на таке володіння; 2) виключення як автоматичної зміни титулів права на землю, так і будь-яких обмежень прав користування земельною ділянкою у зв’язку з непереоформленням правового титулу.
Отже, КГС ВС дійшов висновку про те, що дії державної адміністрації, яка діяла від імені держави та допустила помилку щодо неналежної форми державного акта, не можуть бути покладені у вину тільки відповідача за встановлених обставин справи, активних дій, які вживалися при цьому учасниками спірних правовідносин. Додатково КГС ВС звернув увагу, що підставою для видачі спірного державного акта було саме рішення ради.
КГС ВС зауважив, що за умови відсутності встановлення протиправних дій як з боку учасників спірних правовідносин, так і відповідного державного органу, відповідач з урахуванням принципу «належного урядування» набув право на майно саме на тому юридичному титулі, на якому він був і зазначений у відповідному державному акті — право постійного володіння землею, та має права й обов’язки щодо його використання, які відповідають саме такому праву.
4. Про неправомірність витребування земельної ділянки навіть у випадку відсутності державної реєстрації договору оренди
У разі виконання договору оренди землі протягом тривалого часу обома сторонами (користування земельною ділянкою і сплата за неї орендарем; отримання орендної плати орендодавцем та відсутність заперечень щодо користування орендарем земельною ділянкою) кваліфікація такого договору як неукладеного на підставі відсутності проведення його державної реєстрації виключається. Оскільки договір оренди вважається укладеним, підстав для витребування спірної земельної ділянки на користь орендодавця немає.
Таку правову позицію було викладено Верховним Судом у постанові Касаційного цивільного суду (далі — КЦС ВС) від 10 січня 2024 року у справі №390/964/21 (посилання на ЄДРСР) за позовом фізичної особи до фермерського господарства про витребування земельної ділянки та скасування реєстрації іншого речового права.
У ході розгляду справи Верховним Судом було встановлено, що момент набуття чинності договором оренди землі, який було укладено у 2012 році, сторони визначили та пов’язали з моментом державної реєстрації. Такі умови договору відповідають ст. 18 Закону України «Про оренду землі».
Відповідний договір оренди землі не був зареєстрований у строк до 1 січня 2013 року. Натомість у 2015 році державним реєстратором на підставі спірного договору оренди землі в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно проведено державну реєстрацію права оренди за відповідачем.
У липні 2021 року позивачка звернулася до суду з позовом, в якому, вважаючи, що між сторонами відсутні договірні відносини, оскільки договір оренди землі не набув чинності, просила витребувати від фермерського господарства на її користь спірну земельну ділянку; скасувати державну реєстрацію права оренди за відповідачем на вказану земельну ділянку.
Переглядаючи справу, КЦС ВС звернув увагу, що 1 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11 лютого 2010 року №1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими з тексту ст.ст. 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» виключені ст.ст. 18, 20 про обов’язковість державної реєстрації договорів оренди землі, а тому після 1 січня 2013 року відповідач не міг зареєструвати договір оренди землі.
При цьому колегія суддів КЦС ВС вказала, що у разі, якщо договір виконували обидві сторони (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним і може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше), що не було враховано судами попередніх інстанцій.
Відповідно до висновків Верховного Суду дії позивачки, що підписала з відповідачем договір оренди землі, передала земельну ділянку орендарю, тривалий час отримувала орендну плату, а згодом пред’явила позов про витребування земельної ділянки, суперечать її попередній поведінці і є недобросовісними. Такі дії орендодавця підтверджують фактичне визнання нею договору оренди.
Підсумовуючи, Верховний Суд зробив висновок, що за встановлених судами фактичних обставин у справі, що переглядалася, між сторонами виникли і тривалий час існували правові відносини з договору оренди землі. Тому висновки судів попередніх інстанцій про те, що фермерське господарство не набуло прав орендаря за спірним договором оренди землі і, як наслідок, про наявність підстав для витребування земельної ділянки на користь позивача є помилковими, у зв’язку із чим рішення судів були скасовані, а у задоволенні позову відмовлено.