Всесвітнє поширення гострої респіраторної хвороби Covid-19 спричинило неабиякі зміни в життєвому укладі пересічних громадян. Не оминули ці трансформації й бізнес. Однією зі сфер, що постраждали від коронавірусу найбільше, є авіація. Внаслідок закриття кордонів міжнародне повітряне сполучення на деякий час фактично було припинене, що спричинило світову кризу в авіаційній галузі.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
На сьогодні продовжується шлях до відновлення докарантинних обсягів авіаперевезень. У 2020 р. Міжнародна асоціація повітряного транспорту (IATA) прогнозувала, що український авіаційний ринок зможе повернутися до показників попередніх років не раніше 2024 р. Через брак коштів суб’єкти авіаційної діяльності втратили можливість повноцінно відповідати за своїми зобов’язаннями, в т.ч. сплачувати орендну плату за договорами оренди. Разом з тим, користування нерухомим майном є одним з основних ресурсів, необхідних для ведення будь-якого бізнесу, в т.ч. у сфері авіації. Наявність орендованих приміщень в аеропортах забезпечує повноцінну господарську діяльність авіаперевізників. Водночас через величезні збитки сплата орендної плати може стати справжнім тягарем для орендарів.
Встановлені законодавством пільги для орендарів
За таких реалій органи державної влади у межах своєї компетенції вжили ряд необхідних заходів для запобігання завданню збитків суб’єктам господарювання, в т.ч. підприємствам авіаційної галузі. Відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)» №530-IX від 17.03.2020 р., на період карантину звільнені від сплати орендної плати орендарі державного та комунального нерухомого майна, господарська діяльність яких була заборонена. При цьому нарахування та стягнення неустойки (штрафів та пені) за несвоєчасне здійснення платежів за житлово-комунальні послуги забороняється.
Орендарі нерухомого майна будьякої форми власності, які не можуть здійснювати підприємницьку діяльність у повному обсязі через карантинні обмеження, сплачують лише комунальні платежі та компенсують інші витрати на утримання майна на підставі п. 14 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України. Орендну плату в такому разі законодавець дозволяє не сплачувати орендарям, які заявили відповідну вимогу про це орендодавцеві.
Окрім того, положеннями Постанови КМУ №611 від 15 липня 2020 р. «Деякі питання сплати орендної плати за державне майно під час дії карантину» для різних категорій орендарів встановлено знижки та передбачено звільнення від сплати орендної плати за користування державним майном. Серед орендарів, котрі мають право на знижку, опинилися суб’єкти господарювання, які провадять діяльність в аеропортах, зокрема транспортні підприємства з перевезення пасажирів, користувачі офісних приміщень, власники кафе та торговельних об’єктів тощо. Встановлені урядом знижки варіюються від 50% до 75% нарахованої за договором орендної плати.
Проблеми при отриманні пільг орендарями
Здавалося б, з прийняттям згаданих нормативних актів майнове становище орендарів має полегшитись. Однак на практиці отримати обіцяні пільги не так легко. Балансоутримувачі майна (наприклад, аеропорти) або орендодавці (зазвичай регіональні відділення Фонду державного майна України) часто не визнають право орендарів на несплату орендної плати або отримання знижки.
Важливу роль у цьому питанні відіграє невідповідність цільового призначення орендованого майна за договором нормам Постанови №611. Наприклад, КМУ встановив знижку у розмірі 50% орендної плати для орендарів державного нерухомого майна, що розміщують свої офіси в аеропортах. Відповідно до законодавства, термін «офісне приміщення» має широке тлумачення та означає будь-яке приміщення, де розміщується підприємство або його структурний підрозділ. При цьому самі договори оренди можуть містити відмінне цільове призначення майна, як то розміщення кас з продажу авіаквитків, розміщення службових приміщень тощо. По суті, такі приміщення також є офісними, чого договір оренди напряму не передбачає. На практиці це означає, що орендар сплачує орендну плату за ставкою, встановленою для офісів, однак надання знижки у такому випадку є спірним.
Неоднозначним є також порядок реалізації гарантованих державою пільг. Тривалий час залишалося незрозумілим, чи необхідно вносити зміни до договору оренди у зв’язку з застосуванням положень законодавства щодо зменшення розміру орендної плати. У певній мірі ця проблема була вирішена Верховним Судом, який зробив висновок, що нарахування орендної плати орендарям у встановлених Постановою КМУ №611 розмірах є державним регулюванням такої плати, тому отримання погодження щодо зменшення орендної плати, як і внесення змін до договору оренди цією постановою не вимагається (див. постанову Верховного Суду від 26.08.2021 р. у справі №910/13397/20). Більше того, Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, затверджений Постановою КМУ від 3 червня 2020 р. №483, було доповнено п. 129-1, який свідчить про те, що для застосування пільг відповідно до Постанови №611 достатньо наказу орендодавця, а зміни до договору у такому випадку не вносяться.
Водночас процедура застосування інших пільг однозначно не встановлена. Положеннями п. 14 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України передбачено обов’язковість вимоги орендаря, однак необхідність внесення змін до договору залишається відкритим питанням. Окрім того, формулювання п. 14 викликає багато запитань. На перший погляд здається, що ця норма дуже влучно виписана і дозволяє орендарям не сплачувати орендну плату у разі, якщо їх підприємницька діяльність з використанням такого майна будь-яким чином обмежена (наприклад, у разі зменшення кількості рейсів авіакомпанії внаслідок запроваджених обмежень та заборон). Відтак, відпадає необхідність доводити повну неможливість використання орендованого об’єкта, як це передбачено для звільнення від сплати орендної плати з підстав, визначених у ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України.
Проте на практиці суди відмовляють орендарям у застосуванні п. 14 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України, посилаючись на практику Верховного Суду щодо ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України. Хоча гіпотези цих норм права звучать по-різному і навіть свідчать про протилежний підхід у їх застосуванні. Для застосування звільнення згідно з ч. 6 ст. 762 ЦК України обов’язковою умовою є неможливість користування майном взагалі, що може виражатися, зокрема, у відсутності доступу. Разом з тим, неможливість використання майна у повному обсязі не передбачає відсутності доступу до такого майна, а характеризується хоча б частковою неможливістю його використання. Така ситуація, наприклад, мала місце під час обмеження у 2020 р. авіасполучення для авіакомпаній, суб’єктів наземного обслуговування (хендлінгових компаній) та інших компаній, діяльність яких повністю залежить від роботи авіаперевізників. Під час заборони авіарейсів з туристичною метою зазначені суб’єкти фактично не могли використовувати орендоване нерухоме майно у підприємницькій діяльності у повному обсязі.
В цьому контексті слід зазначити, що відповідно до ч. 2 ст. 3 Господарського кодексу України, основною метою підприємництва є отримання прибутку. За умов карантину використання нерухомого майна з метою отримання прибутку стало неможливим. Сама лише можливість доступу до приміщення не є метою орендаря, отже, покладення цього аспекту в основу при вирішенні питання про звільнення від сплати орендної плати є несправедливим. Відтак, прийняття норми п. 14 «Прикінцевих та перехідних положень» ЦК України є логічним кроком до відновлення економічної стабільності в період пандемії в Україні. Проте за відсутності належного застосування цієї норми судами її роль нівелюється.
Висновки та пропозиції
Описані проблеми демонструють неоднозначне становище орендарів нерухомого майна під час пандемії Covid-19. З одного боку, нормотворці вжили усіх можливих заходів для полегшення становища бізнесу у цей складний час. Та навіть за наявності пільг орендодавці та балансоутримувачі не завжди сприяють реалізації встановлених законом прав орендарів. На практиці залишається безліч проблем, які не будуть розв’язані до досягнення єдності судової практики на рівні касаційної інстанції. На жаль, переважна більшість орендних спорів є малозначними та найчастіше не проходять так звані касаційні фільтри. Відсутність однозначного механізму отримання орендарями пільг призводить до накопичення заборгованості та, як наслідок, відмови орендодавців від договорів оренди на підставі ч. 1 ст. 782 ЦК України. Отже, прогалини у нормативному регулюванні слід якомога швидше заповнити шляхом внесення змін до законодавства та напрацювання єдиної судової практики. Залишається сподіватись, що орендарі все ж не втратять ентузіазм та зможуть відстояти свої права на встановлені законодавцем та урядом пільги.