Податкова реформа, ініційована Кабінетом Міністрів України та схвалена Верховною Радою України, надає податку на нерухоме майно (крім земельної ділянки, на який земельний податок сплачується вже тривалий час)другий шанс на життя. Нагадаємо, кілька років тому вже були спроби запровадити цей податок, однак, враховуючи значний резонанс у суспільстві, концепція податку на нерухоме майно неодноразово кардинально змінювалась, строки запровадження податку переносились.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо податкової реформи» від 28.12.2014 р. (надалі – Закон) відображає новий підхід законодавця до оподаткування податком на нерухоме майно, що суттєво збільшить кількість платників цього податку.
Зокрема, платниками податку на нерухоме майно будуть не лише власники житлової нерухомості, як було раніше, а й нежитлової нерухомості, незалежно від їхнього громадянства/резидентного статусу. При цьому, варто враховувати, що п. 14.1.1291 Податкового кодексу України, який містить визначення об’єктів нежитлової нерухомості, встановлює невичерпний перелік будівель, які вважаються об’єктами нежитлової нерухомості. В той же час не всі об’єкти нежитлової нерухомості є об’єктами оподаткування податком на нерухоме майно. Наприклад, промислові будівлі (цехи, виробничі корпуси та складські приміщення), які, відповідно до п. 14.1.1291 ПК України належать до об’єктів нежитлової нерухомості, не є об’єктами оподаткування податком на нерухоме майно. Не є об’єктами оподаткування також будівлі та споруди сільськогосподарських товаровиробників, призначені для використання безпосередньо у сільгоспдіяльності. Звуження призначення будівель, які належать сільськогосподарським виробникам, дозволить контролюючим органам збільшувати базу оподаткування, аргументуючи це тим, що та чи інша будівля не використовується безпосередньо у сільгоспдіяльності. Не оподатковуватимуться також об’єкти житлової нерухомості, що непридатні для проживання, зокрема, у зв’язку із перебуванням будівель/квартир в аварійному стані. При цьому,придатність чи непридатність об’єктів житлової нерухомості для проживання визначатиме міська/сільська рада на власний розсуд, що, в свою чергу, може спричинити ситуації, коли будівлі,придатні для проживання, будуть визнані непридатними і навпаки.
База оподаткування, як і раніше, буде розраховуватись, виходячи із загальної площі будівель/споруд /квартир або їхніх часток, хоча, на нашу думку, для об’єктів житлової нерухомості доцільніше було б обмежити її лише житловою площею.
Не змінились також і терміни сплати податку: платники податку – фізичні особи мають сплачувати податок протягом 60 днів з дня вручення податкового повідомлення-рішення, в той час як юридичні особи мають сплачувати податок авансовими внесками щокварталу до 30 числа місяця, що слідує за звітним, із відображенням авансових внесків у річній податковій декларації.
Розмір пільг зі сплати податку, які були включені до Закону в результаті досягнення політичного компромісу, був зменшений. Більше того, пільги поширюватимуться лише на власників об’єктів житлової нерухомості за умови, що такі об’єкти не використовуються для провадження комерційної діяльності. Відповідно до Закону, база оподаткування для квартир/будинків зменшується на 60/120 кв.м, в той час як база оподаткування в разі одночасного володіння квартирами та будинками зменшується на 180 кв. м. До внесення цих змін база оподаткування мала бути зменшена на 120, 250 та 370 кв. м. відповідно. Тож платники податку, на яких раніше поширювались пільги, зараз у зв’язку зі зменшенням розміру пільг, сплачуватимуть ще один податок.
Законом також змінено ставку податку та встановлено максимальний її розмір, який застосовується до будь-яких платників податку та до будь-яких об’єктів нерухомості. Враховуючи те, що податок на нерухоме майно зарахований до місцевих податків, конкретний розмір ставки цього податку визначатиме міська/сільськарада у відповідному рішенні. При цьому,ставка податку не може перевищувати 2% мінімальної заробітної плати станом на 1 січня звітного року за 1 кв. м. В 2015 році максимальна ставка податку на нерухоме майно становитиме 24,36 грн за 1 кв. м як для об’єктів житлової нерухомості, так і для об’єктів нежитлової нерухомості. Більш прийнятним, на нашу думку, був би диференційований підхід до визначення максимальної ставки податку з урахуванням типу об’єкта нерухомості та його площі, а також із урахуванням того, чи належить такий об’єкт до житлової чи нежитлової нерухомості.
Попри те, що головною метою зміни механізму оподаткування податком на нерухоме майно є бажання наповнити місцеві бюджети, обсяг їхнього наповнення в 2015 році за рахунок цього податку залишається під питанням.
По-перше, місцеві та сільські ради спочатку мають ухвалити рішення про встановлення ставок податку та введення пільг з його сплати. Якщо ставка податку буде встановлена диференційована, як наприклад, збираються зробити в м. Києві принаймні для об’єктів нежитлової нерухомості, то знадобиться деякий час для розроблення механізму визначення ставки податку. В той же час, відповідно до нової редакції п. 266.4.4 ПК України,інформація про пільги зі сплати податку має бути надана податковим органам органами місцевого самоврядування вже до 1 лютого, тобто до цього часу має бути прийнято рішення міської/сільської ради про визначення ставки податку та розміру пільг з його сплати. Найімовірніше, не всі органи місцевого самоврядування встигнуть ухвалити відповідні рішення та повідомити податкові органи до 1 лютого.
Крім того, враховуючи те, що об’єкти нежитлової нерухомості раніше не оподатковувались, необхідно або вносити зміни до рішення органів місцевого самоврядування, яким було введено податок на нерухоме майно[1] шляхом зміни об’єктів оподаткування або приймати нове рішення. Відповідно ж до п. 12.3.4 ПК України рішення про встановлення місцевих податків має бути оприлюднено до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування встановлених податків або змін до них. Отже, навіть якщо органи місцевого самоврядування не ухвалюватимуть нового рішення про встановлення податку на нерухоме майно, а внесуть зміни до чинного, змінені норми будуть застосовуватись вже в 2016 році.
По-друге, для визначення бази оподаткування та обрахування суми податку податковим органам знадобиться інформація як із напівпорожнього Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, так і зі старого Реєстру прав власності. Та навіть якщо Державна реєстраційна служба та її територіальні органи і встигнуть швидко надати таку інформацію, податкові органи отримають інформацію лише про частину всіх об’єктів нерухомості, адже інформація про право власності, зареєстроване до введення в дію електронних реєстрів, відсутня навіть в Реєстрі прав власності. Нагадаємо, що,наприклад, в м. Києві електронний Реєстр прав власності запрацював фактично лише в 2010 році, інформація із паперових книг, які вели БТІ, до Реєстру прав власності не переносилась. Отже, інформація про об’єкти нерухомості, право власності на які не було зареєстровано/перереєстровано в електронних реєстрах, найімовірніше, для податкових органів буде недоступною.
Враховуючи все це, податок на нерухомість фактично запрацює не раніше 2016 року.
[1] Рішення про введення податку на нерухоме майно деякі органи місцевого самоврядування прийняли ще декілька років тому. Так, зокрема, в м. Києві податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, був встановлений Рішенням Київської міської ради «Про встановлення місцевих податків і зборів в м. Києві» від 23.06.2011 року № 242/5629.