По-третє, вибір оператора має проходити на найбільш ранніх стадіях проекту, зокрема ще на першій стадії проектування, оскільки до проекту готелю має бути закладено вимоги стандартів бренду, зокрема, відносно площі номерів, площі та розташування громадських зон, розмежування гостьових та службових потоків, пожежної безпеки, інженерного забезпечення тощо.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
У випадку, якщо готельний проект передбачає залучення проектного фінансування, вибір учасників тендеру має бути погоджений з банком, оскільки той може мати свої вимоги відносно бренду, чистих активів оператора та його лістингу на фондовій біржі. Крім того, тендер має проводитися з урахуванням вимог банку щодо початкового строку дії договору, субординації платежів, надання оператором key money, можливості дострокового розірвання договору за ініціативою банку без виплати компенсації оператору у випадку звернення стягнення на готель та подальшого продажу готелю третій особі. Ці та інші вихідні дані має бути покладено в основу майбутнього тендеру.
Строк договору та право на пролонгацію
Необхідно розрізняти початковий (базовий) строк та додаткові строки (строки пролонгації) договору. Мінімальна тривалість початкового строку визначається оператором виходячи зі строку, за який можуть окупитися понесені ним витрати, а вкладені зусилля та ноу-хау оператора вважатимуться виправданими. Власнику важливо взяти до уваги те, що після спливу початкового строку оператор має право ініціювати збільшення винагороди і перегляд інших істотних умов договору, і якщо такі нові умови буде не прийнято, для власника договір буде припинений без права власника вимагати його пролонгації на додатковий строк. Через це на етапі переговорів для власника важливо зважити, з одного боку, ризик неуспішності бренду та неефективності оператора поряд із ризиком погіршення умов співпраці з оператором, який, навпаки, привносить додаткову цінність готелю. І хоча достовірно спрогнозувати успішність проекту неможливо, цей комерційний ризик має бути врахований власником, з огляду на результати feasibility study.
Пролонгація зазвичай можлива або лише за ініціативою оператора, або за спільною згодою сторін. Проте для захисту інтересів власника можливо вести переговори щодо встановлення прив’язки права оператора на пролонгацію до обумовленого середньозваженого показника ефективності за весь початковий (базовий) строк дії договору.
Одностороння відмова від договору та компенсація оператору
За загальним правилом оператор має право на односторонню відмову від договору в будь-якому випадку систематичного і навіть однократного істотного порушення власником умов договору на управління, у т.ч. неотримання або анулювання дозволів, необхідних для експлуатації готелю, пошкодження готелю, недотримання вимог до обумовленого мінімального рівня оборотного робочого капіталу тощо. Щодо власника право на односторонню відмову від договору, як правило, відсутнє або передбачає значний компенсаційний пакет на користь оператора, що може сягати еквіваленту річної винагороди оператора за 2–10 років залежно від року, в якому ініціюється розірвання договору в односторонньому порядку. Для захисту інтересів власників у міжнародній практиці було вироблено моделі структурування розміру винагороди, що підлягає сплаті на користь оператора.
З огляду на зазначене вище, власнику слід особливу увагу приділяти своїм довгостроковим планам щодо готелю. Так, якщо власник планує відчужити готель після налагодження всіх процесів та досягнення рівня стабільної та привабливої дохідності, це має бути покладено в основу переговорів з оператором для мінімізації компенсаційного пакета на користь оператора у випадку продажу готелю, якщо покупець з якихось причин поставить умову звільнення готелю від бренду (deflagging) як відкладальну умову для придбання готелю.