У зв'язку з пандемією коронавірусу COVID‑19 та невідворотними економічними проблемами в усьому світі, гостро постало питання регулювання договірних відносин оренди. Український законодавець також звернув увагу на окреслене питання.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Верховна Рада України прийняла Закон №540‑IX, яким були внесені зміни до Цивільного кодексу України. Зокрема, був доданий п. 14 Перехідних положень такого змісту: «З моменту встановлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID‑19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV‑2» від 11.03.2020 р. №211 (з наступними змінами й доповненнями), та до його завершення в установленому законом порядку наймач може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦК України».
Насамперед, слід звернути увагу на редакції, які існували ще на стадії законопроекту. Від початку п. 14 мав кардинально інше формулювання. По‑перше, його дія поширювалася не лише на ситуацію, пов'язану з коронавірусом, але й на інші обмежувальні заходи, встановлені Кабінетом Міністрів України. По‑друге, наймач мав бути обмеженим у можливості використання майна за його призначенням. По‑третє, розмір орендної плати не міг перевищувати сукупного розміру сплачених наймодавцем податків та комунальних платежів за таке майно.
В наступній редакції формулювання п. 14 було текстуально подібним до того, яке було прийняте в остаточній редакції Закону, проте мова йшла про безумовне звільнення від сплати орендної плати наймачів на період карантину, пов'язаного з коронавірусом. Саме так тлумачили цю норму більшість юристів. Однак варто нагадати, що в тій редакції було зазначено «відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦК України». Таке посилання створювало неоднозначну ситуацію, оскільки застосування ч. 6 ст. 762 ЦК України містить у собі необхідність доказування орендарями обставин, які унеможливлюють користування майном з незалежних від них причин. Отже, не таким вже й безумовним було це положення.
Врешті-решт, законодавець змінив формулювання на «наймач може бути звільнений». Таким чином, питання орендної плати залишилося за сторонами договору оренди, а у разі виникнення спорів — за судами.
У зв'язку з прийнятою нормою правники поділилися на два табори. Одні стверджують, що зазначені зміни не внесли жодних нововведень до наявної ситуації, оскільки ч. 6 ст. 762 ЦК України вже закріплює право наймача бути звільненим від сплати орендної плати у разі доведення неможливості користування об'єктом оренди. Натомість інші вважають, що це положення розширило норму ЦК України, оскільки виділило нову окрему підставу для можливого звільнення наймачів від сплати орендної плати на період карантину.
Окрім того, важливо зазначити, що ст. 14‑1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» була доповнена положенням про те, що форс-мажорною обставиною може бути визнаний карантин, встановлений КМУ. Як наслідок, сьогодні ми маємо закріплену законодавством можливість посилатися на карантин як на обставину для звільнення від сплати орендної плати. Однак слід зважати на те, що наявність карантину, встановленого КМУ, не є достатньою обставиною для звільнення кожного наймача від сплати оренди.
Одразу звертаємо увагу, що Постановою КМУ №255 на період карантину заборонили роботу переважної більшості суб'єктів господарювання, діяльність яких передбачає приймання відвідувачів. Тобто можливість користуватися орендними приміщеннями за їх цільовим призначенням, навіть за бажанням орендаря, обмежена на державному рівні. Проте чи буде це достатньою підставою для звільнення від орендної плати під час вирішення справи в суді?
Наразі невідомо, яким шляхом піде судова практика, але ми маємо можливість проаналізувати судові рішення, що стосувалися попередніх кризових ситуацій в нашій державі, та поділитися власним баченням можливого розвитку подій. Судова практика з цього питання розділилася на «до» і «після» — до правової позиції Великої Палати Верховного Суду та після неї.
Звернемо увагу на Постанову Верховного Суду у справі №910/304/16 від 09.02.2018 р. Суди розглянули спір щодо неможливості сплати оренди приміщення банком у м. Донецьку під час проведення Антитерористичної операції. У зв'язку з проведенням АТО на території Донецької та Луганської областей, а також анексією Криму, постановою правління Національного банку України №466 від 06.08.2014 р. запроваджувався надзвичайний режим роботи банківської системи та призупинялося здійснення фінансових операцій, в тому числі на території Донецької області. Окрім того, Торгово-промислова палата України в цій справі засвідчила настання форс-мажорних обставин, які продовжували діяти на час розгляду справи.
На підставі вищенаведеного, колегія суддів погодилася з висновками попередніх інстанцій, визнавши, що вказані обставини унеможливлюють використання об'єкта оренди, внаслідок чого банк був звільнений від сплати орендної плати. Однак як бути орендодавцю? В його приміщенні фактично залишається майно орендаря, договір не припиняється, орендна плата не сплачується.
Через три місяці після попередньої постанови ВП ВС у справі №910/7495/16 переглянула попередні позиції судів у подібних справах. Аналогічно, спір стосувався оренди приміщення банком у м. Донецьк. Однак за подібних фактичних обставин ВП ВС зазначила, що запровадження надзвичайного режиму роботи банківської системи та призупинення здійснення усіх видів фінансових операцій у населених пунктах, які не контролюються українською владою, та неможливість використання майна згідно з умовами договору, не можуть однозначно свідчити про неможливість використання такого майна ні відповідно до мети договору, що не обмежується лише здійсненням фінансових операцій, ні загалом з метою, що не суперечить положенням договору та/або закону. Таким чином, наведена судами обставина не є абсолютною самостійною підставою для застосування норми ч. 6 ст. 762 ЦК України. Іншими словами, ключовою позицією ВП ВС було те, що мета договору оренди приміщення полягає не лише в можливості використовувати його за цільовим призначенням.
Отже, ВП ВС пересунула шальки терезів на користь орендодавців. З огляду на такі обставини, у невигідному положенні вже опинилися орендарі, оскільки неможливість використання ними приміщення з тією метою, з якою вони його орендували, не визнається форс-мажорною обставиною у разі наявності можливості можливості користування цим майном.
З цього рішення можна зробити висновок, що навіть у сукупності припинення господарської діяльності та існування військового конфлікту не завжди є достатніми обставинами для звільнення орендаря від оплати оренди. Таким чином, ВП ВС дала зрозуміти, що не лише орендодавці мають турбуватися про наявні договори. Тепер орендарі мають довести, що вони взагалі не можуть користуватися цим майном, внаслідок чого можуть бути звільнені від сплати.
Не менш важливу роль відіграє підписання актів прийому-передачі приміщення під час повернення об'єкта оренди орендарю. У Постанові ВС у справі №758/13953/14‑ц від 05.07.2019 р. орендар посилався на те, що не міг використовувати приміщення на Хрещатику в Києві через масові заворушення, що відбувалися в центрі Києва у 2013 р. В цій ситуації було прийняте рішення розірвати договір оренди, передати приміщення орендодавцю та повернути кошти, які були сплачені наперед.
Незважаючи на своє рішення, орендар більше ніж місяць займав орендоване приміщення та лише після цього підписав акт прийому-передачі. Суди встановили, що орендар мав доступ до приміщення та міг його звільнити в будь-який час, але цього не зробив. Таким чином, у цій ситуації касаційний суд не застосував положення ч. 6 ст. 762 ЦК України.
Водночас варто підійти до питання актів прийому-передачі з іншого боку. У справі №921/42/19 був встановлений факт укладення договору оренди та підписання обома сторонами актів прийому-передачі, за якими орендар отримував майно та засвідчував відсутність будь-яких претензій до орендодавця. Після цього орендар виявив, що майно має значні недоліки та послався на ч. 6 ст. 762 ЦК України.
ВС зазначив, що для застосування ч. 6 ст. 762 ЦК України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном, визначальною умовою такого звільнення є наявність обставин, за які орендар не відповідає. Позивач повинен був довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане наймачем, що він не відповідає за ці обставини.
До того ж однією з підстав для звільнення орендаря від сплати орендної плати на підставі ч. 6 ст. 672 ЦК України є неправомірні дії орендодавця. У справі №469/912/15‑ц орендар був звільнений від сплати орендної плати через укладення орендодавцем з іншим орендарем договору оренди щодо земельної ділянки, стосовно якої вже існував зареєстрований договір оренди.
Отже, з проаналізованої судової практики можна зробити такі висновки. По‑перше, звільнення від сплати орендної плати відбувається переважно у разі повної неможливості доступу до приміщення, навіть незважаючи на той факт, що орендар у зв'язку з форс-мажорними обставинами не може здійснювати там свою звичайну господарську діяльність. Окрім того, наявність майна орендаря в орендованому приміщенні суди зазвичай розглядають як користування об'єктом оренди.
По‑друге, сторони мають уважно ставитися до прийому-передачі майна та підписання актів, оскільки це підтверджує факт отримання або повернення об'єкта оренди у визначений час та у відповідному стані. По‑третє, орендар може бути звільнений від сплати орендної плати в тому випадку, якщо орендодавець своїми діями створює неможливість використання об'єкта оренди.
Однак повернемося до сьогодення. Безперечно, карантин створює значну кількість незручностей як для орендарів, так і для орендодавців. Необхідно враховувати, що наведені вище судові рішення були прийняті до внесення останніх змін у законодавство, а тому їх не можна розглядати як такі, що однозначно будуть застосовуватися в нинішній ситуації. Таким чином, сторони орендних відносин мають пам'ятати:
- з огляду на ч. 6 ст. 762 ЦК України, орендар може посилатися на неможливість користування майном через впроваджений на державному рівні карантин, але він має довести, що ця обставина повністю унеможливлює використання орендованого приміщення;
- незважаючи на те, що довідка торгово-промислової палати наразі не є обов'язковим підтвердженням форс-мажорних обставин, пов'язаних з карантином, її отримання слугуватиме додатковим доказом наявності таких обставин, у тому числі під час вирішення спору в суді;
- якщо орендар має бажання бути звільненим від орендної плати за наявності у нього доступу до приміщення, то з метою уникнення спорів у майбутньому, в інтересах сторін буде повернути це приміщення та якнайшвидше підписати акти прийому-передачі;
- не слід забувати, що ч. 6 ст. 762 ЦК України є крайнім заходом, за яким відбувається повне звільнення від орендної плати, тоді як ч. 4 ст. 762 ЦК України надає право зменшити орендну плату у разі наявності обставин, які суттєво зменшують можливість користування майном.
Отже, законодавець і судова практика у питаннях оренди звертають увагу на можливість та обсяги користування майном, оминаючи питання його використання за призначенням, для якого воно орендувалося. Однак дозволимо собі зробити припущення, що майбутня судова практика може скластися з тієї позиції, чи зміг би орендар використовувати майно, не порушуючи встановлені чинним законодавством обмеження.
Насамкінець, радимо контрагентам якомога швидше провести переговори щодо розміру та порядку орендної плати на час карантину, адже він скоро завершиться, а питання орендної плати за час цього карантину, можливо, доведеться вирішувати в суді.