В рамках проведення ІІ Всеукраїнського аграрного форуму Асоціації адвокатів України, що відбувся 22.04.2016 р., одну з сесій організатори заходу присвятили питанням оформлення та використання земель сільськогосподарського призначення.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Віталій Янкович, старший юрист ЮК ALEXANDROV&PARTNERS, виступив з темою «Готуємось до ринку земель: нестандартні договірні схеми в агробізнесі, плюси та мінуси скасування мораторію для аграріїв, способи формування та збереження земельного банку». За його словами, на сьогодні існують схеми роботи з землею: оренда, спільна діяльність, спільний обробіток землі. Всі ці механізми роботи з землею в нашій країні активно застосовуються, проте, на думку пана Янковича, єдиним дієвим механізмом все ж таки є оренда та спільна діяльність.
У питанні щодо особливостей використання приватних земель юрист зупинився на оренді та емфітевзису. Останній, за його словами, на сьогодні набуває доволі широкого застосування.
«Найрозповсюдженіший спосіб використання землі приватної власності – це оренда. Договори оренди набули настільки широкого застосування, що зі сторони держави стали надміру зарегульованими. Думаю, що кожен з вас на практиці зіштовхувався з цією проблемою та міг побачити різні трактування норм законодавства у цій сфері», – зауважив доповідач.
Зовсім інша ситуація на сьогодні з емфітевзисом. Він, на відміну від договору оренди, не є таким зарегульованим.
Що стосується механізмів збільшення земельного банку, Віталій Янкович відзначив наступні «методи»: оренда, емфітевзис, суперфіцій, купівля-продаж корпоративних прав та сервітут.
У питанні збереженням земельного банку, на переконання юриста, існує не менше проблем, ніж з його розширенням, оскільки багато підприємств та фермерів у певний час накопичили землі. Наразі перед ними постала проблема збереження цих земель – пролонгації, переоформлення договорів тощо. Пан Янкович надав наступні поради з приводу того, як зберегти свій земельний банк:
- реальна орендна плата (на відміну від стандартної практики, у договорі прописують 3% від ринкової вартості, а по факту платять 6% і більше);
- соціальна відповідальність (підтримка соціальної сфери);
- комунікація з пайовиками;
- найкращі технологій обробітку землі;
- професійний підхід до земельних питань;
- готовність змінюватися.
Про проблеми застосування земельних аукціонів, а також перспективи вдосконалення цього інституту розповів професор кафедри земельного та аграрного права юридичного факультету КНУ ім. Шевченка Анатолій Мірошниченко. Якщо подивитись на розвиток правового регулювання земельних аукціонів, то за його словами, в нашій країні тривалий час була наявною проблема відсутності правового регулювання цих відносин. «У ст. 137 Земельного кодексу було вказано на те, що аукціони проводяться в порядку, встановленому законом. В основному, це розумілось так, що є потреба в законі, який спеціально б регулював ці відносини. З огляду на «цвях», який сидів у ст. 137, проведення таких аукціонів було заняттям доволі сумнівним. Подекуди вони відбувались успішно, але масового поширення не набули», – підкреслив науковець. У 2012 р. відносини з аукціонів було врегульовано – був прийнятий спеціальний закон, яким внесено істотні зміни до гл. 21 Земельного кодексу України. «І якщо до цього моменту регулювання було мало, то після – його стало забагато», – зауважив професор.
Говорячи про переваги та недоліки процедури проведення земельних аукціонів сьогодні, доповідач назвав надмірну зарегульованість відповідних відносин (формальні правила, що є надто обтяжливими). Це є причиною складності проведення аукціонів і, як наслідок, виникнення різноманітних спорів з цього приводу. Ще однією проблемою роботи цього «земельного інституту» пан Мірошниченко вважає концептуально помилковий підхід до побудови самої процедури проведення аукціону, що також може породжувати виникнення різноманітних судових спорів щодо недійсності аукціону, визнання недійсним протоколу проведення аукціону тощо. Хоча, на думку доповідача, єдино можливе право на існування мають спори щодо дійсності договору, укладеного за результатами аукціону.
Про особливості користування землею на праві емфітевзису учасникам форуму розповів завідуючий кафедрою землевпоряджувального проектування НУБіП України Андрій Мартин. За його словами, впродовж десятиріччя (з 2003 р. по 2013 р.) застосування емфітевзису було достатньо серйозно обмежене. Це було пов’язано з тим, що це право речове та формально підлягає державній реєстрації. Але механізмів для цього не існувало. Із запровадженням у 2013 р. нового реєстру речових прав з’явилась повноцінна можливість для реєстрації права емфітевзису. І статистика, за його словами, є доволі втішною. Безпосередньо у 2013 р. було зареєстровано близько 3 тис. договорів емфітевзису, у 2014 р. – 7,7 тис., у 2015 р. – 8,2, і цього року – вже близько 1,2 тис. договорів.
Якщо порівнювати емфітевзис з договором оренди, то як пояснив пан Мартин, варто звернути увагу на те, що на практиці ці договори дуже часто плутають. «Але це помилка. Ми повинні розуміти одну просту річ: оренда – це зобов’язання. На підставі договору оренди виникають зобов’язання як в орендаря, так і в орендодавця. Емфітевзис – це повноцінне речове право. Тобто власник земельної ділянки віддає своє право користування землею сільськогосподарського призначення», – зауважив експерт.
Що стосується переваг та характеристик емфітевзису, Андрій Мартин назвав наступні:
- незарегульованість на рівні нинішньої нормативно-правової бази (емфітевзис більш «гнучкий», у порівнянні з орендою);
- плата за емфітевзис не прив’язана до нормативно-грошової оцінки земель;
- немає встановленого мінімального та максимального строку дії (хоча строк, за порадою доповідача, краще все ж вказувати, оскільки у протилежному випадку одна зі сторін може розірвати договір);
- стосується лише земель сільськогосподарського призначення;
- в емфітевзису немає вторинного користування.
Концепції судового захисту права власності на землі проаналізував юрист ПФ «Софія» Дмитро Навроцький. Так, на його думку, на сьогодні є дуже поширеною практика, коли прокуратура позивається до суду про витребування земельних ділянок, про скасування права власності на земельні ділянки, які були отримані громадянами у порядку приватизації, а потім були продані.
«Україна займає 113 місце у світі за показниками захисту права власності. Це доволі низький рівень. В нашій країні є низький показник як захисту власності, так і права інтелектуальної власності», – зауважив пан Навроцький.
Також юрист надав учасникам «дорожню карту» дій в ситуації, якщо було обрано не той спосіб захисту цивільних прав. Для того, щоб визначити правильний спосіб захисту цивільних прав, варто звернути увагу на аналіз практики застосування судами ст. 16 ЦК України. Також за допомогою можна звернутись до наступних документів:
- Постанова ВСУ від 21.05.2012 р. у справі №6-20цс11;
- Рішення ЄСПЛ від 15.11.1996 р. у справі «Чахал проти Об’єднаного Королівства»;
- Рішення ЄСПЛ від 05.04.2005 р. у справі «Афанасьєв проти України».
«Зазначені рішення доводять той факт, що особу не можна позбавити права захистити свої права», – констатував юрист.
Доповідач також зупинився на основних правових позиціях захисту права власності на землю. Зокрема, щодо строків позовної давності існує наступна судова практика:
- Постанова ВСУ від 23.12.2014 р. у справі №3-194гс14;
- Постанова ВСУ від 25.03.2015 р. у справі №3-21гс15;
- Постанова ВСУ від 01.07.2015 р. у справі №6-178цс15;
- Постанова ВСУ від 19.09.2015 р. у справі №6-68цс15;
- Рішення ЄСПЛ від 20.09.2011 р. у справі «ВАТ «Нафтова компанія «ЮКОС» проти Росії»;
- Рішення ЄСПЛ від 22.10.1996 р. у справі «Стаббігс та інші проти Сполученого Королівства».
Щодо питання підсудності та юрисдикції розгляду земельних спорів, за словами Дмитра Навроцького, зважаючи на той факт, що оскаржуються рішення органів державної влади, спори мали б розглядатися судами адміністративної юрисдикції. «Але розглядаються вони судами цивільної або господарської юрисдикції, оскільки говорять, що це спір про право (відповідно до постанови ВССУ №3 від 01.03.2013 р.). Однак це не так!» – зауважив доповідач. Він нагадав про Постанову Пленуму Верховного Суду України №7 від 16.04.2004 р. «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ». В ній говориться про те, що відповідно до п. 8, при визначенні юрисдикції судів рішення органів державної влади мають оскаржуватися у порядку адміністративного судочинства. На підтвердження цього також є рішення Конституційного суду України від 01.04.2010 р. №10-рп/2010, де так само вказано, що відповідні рішення повинні оскаржуватися в адміністративному порядку.
«Однак у 2013 р., не Пленум ВССУ самостійно тлумачить це, говорячи про розгляд таких спорів у порядку цивільного судочинства. Натомість, того ж 2013 р., але у травні, ВАСУ виносить таку ж постанову, де взагалі каже про те, що такі спори розглядаються в порядку адміністративного судочинства», – повідомив пан Навроцький.
На питання, в якому ж суді повинні розглядатися такі спори, юрист зазначив, що в усіх. «Але може бути така ситуація. Наприклад, суд виносить ухвалу про відкриття провадження у справі в порядку цивільного судочинства. Розуміючи, що це не відповідає вимогам чинного законодавства, ви подаєте апеляційну скаргу на ухвалу про відкриття. Суд апеляційної ухвали відмовляє, говорячи про те, що це спір про право. Однак ви маєте право просити закрити провадження у справі, у зв’язку з порушенням підсудності розгляду спорів», – порадив доповідач учасникам форуму.