Інвестування у різні види нерухомості — справа майже безпрограшна, адже нерухомість залишається одним з найбільш поширених, зрозумілих, простих і доступних способів вкладення капіталу. Образно кажучи, дах над головою потрібен усім. Однак пандемія все ж призупинила деякі важливі процеси у цій сфері. Як «почувається» сьогодні практика нерухомості та будівництва? Про те, до яких проєктів інвестори виявляють найбільший інтерес, наскільки реально притягти недобросовісного забудовника до відповідальності та де «ховається» рейдерство, говоримо в інтерв’ю з адвокатом, керуючим партнером юридичної фірми «ДЕ-ЮРЕ» Григорієм Тріпульським.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
— Григорію, Ви відзначені серед юристів-лідерів у практиці нерухомості та будівництва. Що сьогодні, на Вашу думку, впливає на успішність спеціаліста у цій практиці?
— Як і в будь-якій практиці, на мою думку, на успішність впливає компетентність та порядність. Відоме правило «не нашкодь» часто діє в юридичній професії. Якщо говорити окремо про практику нерухомості та будівництва, то це — досвід та професіоналізм. Адже виникають ситуації, коли відповіді на певні питання не можна знайти в книгах, ти маєш чітко знати про потенційні складнощі, проблеми, які можуть виникнути, або особливості об’єктів у сфері нерухомості та будівництва.
— Як «почувається» практика нерухомості та будівництва в часи пандемії? Впровадивши які заходи, можна допомогти бізнесу легше пережити цей кризовий період? Які прогнози маєте на 2021 р.?
— Пандемія вплинула на весь юридичний ринок, в т.ч. на ринок нерухомості. На жаль, у нашій країні не існує інших дієвих напрямів інвестування, тому нерухомість залишається одним з найбільш поширених, зрозумілих, простих і доступних способів. Є проблеми на ринку цінних паперів, відсутній нормальний фондовий ринок, важко купити акції підприємств. Тому люди вважають за краще вкладати гроші в нерухомість, адже вона завжди користується попитом. До того ж, приносить більший та приємніший дохід, ніж, наприклад, депозит у банку.
В березні — квітні ринок нерухомості пристойно просів. Далі, до серпня — вересня 2020 р. відбувалося поступове відновлення. Наразі спостерігається депресивний стан усього ринку, і безумовно, це позначається на всіх галузях. Щодо впровадження заходів дотримуюся думки, що не треба заважати бізнесу. Чим менше держава втручається у справи, тим краще в нього все відбувається. Люди адаптуються до нових викликів, які принесе 2021 р. Зрозуміло, що слід готуватися до важких часів, тож очікуємо на рік стагнації у всьому світі.
— Як Ви оцінюєте конкуренцію в цій практиці?
— Конкуренція завжди була і буде, і це добре, тому що вона допомагає ринку еволюціонувати. В Україні величезна кількість юристів, але коли потрібна професійна правова допомога, не завжди з’являються конкретні кандидатури, яким можна довірити справу. Однак конкуренція однозначно існує. Спостерігаються демпінг та не завжди добросовісна конкуренція. Професіонал, який спеціалізується в тій чи іншій галузі права, завжди знайде свого клієнта за гідну винагороду, однак у регіонах та великих містах ціновий діапазон надання послуг суттєво відрізняється.
— Які перспективи зараз на українському ринку нерухомості та будівництва для іноземних інвестицій? До яких проєктів інвестори виявляють найбільший інтерес?
— В Україні нерухомість недооцінена, але є великий потенціал. Наразі у нас фактично відсутній іпотечний ринок. Якщо покупець хоче придбати квартиру в кредит, реально він може це зробити лише через забудовника — більшість банків не надають такі кредити або надають під величезний відсоток. Як тільки в нашій державі трішки зміниться законодавство і кредити надаватимуть в іноземній валюті, банки відновлять цей продукт, що відразу посприяє зростанню цін на нерухомість. Відповідний інструмент використовують у багатьох країнах світу.
Якщо говорити про іноземних інвесторів, то їх можна поділити на дві групи. Перша — приватні інвестори, які зацікавлені придбати нерухомість (квартиру) або комерційний об’єкт для отримання доходу. На нашій практиці їх кількість до карантину збільшувалася. Це відбувається тому, що житлова нерухомість в Україні на сьогодні недооцінена. Можна сказати, що маємо невисоку вартість нерухомості, тож інвестор може отримати непоганий відсоток на вкладені в неї кошти. Друга частина — це інвестори, які добре розуміються у цій сфері та готові створити окремі локальні проєкти. Їх значно менше, але вони є.
— Що відбувається з ринком нерухомості в Одесі? Як відрізняються запити українців та споживачів з інших країн?
— У великих містах з ринком нерухомості все добре: будуються житлові будинки, торгові та бізнес-центри. Хоча слід зазначити, що карантин не відмінив, але призупинив багато процесів. Клієнти можуть звертатися до нас з абсолютно різними запитами. Слід зазначити, що в Україні культура звернення до юристів ще в процесі становлення. У розвинених правових країнах провести угоду без адвоката неможливо, адже це гарант успіху. Впевнений, що ми також до цього прийдемо, адже вирішувати спори значно дорожче, ніж наперед проконсультуватися з юристом.
— Якою була Ваша перша справа у практиці нерухомості? Розкажіть про «дебютного» клієнта.
— Я практикую з 1998 р., починаючи з ІІІ курсу університету. Перший клієнт був не пов’язаний зі сферою нерухомості. Це був судовий процес з телефонною компанією, яка відмінила тариф all inclusive у односторонньому порядку. А якщо згадати перших клієнтів у практиці нерухомості, то це були приватні угоди стосовно придбання певних об’єктів. Більше всього я люблю такі угоди, тому що вони пов’язані, як правило, з позитивними емоціями людей. З цікавих справ ще була угода про купівлю об’єкта. Приблизно через 5 років мій клієнт вирішив його продати. У свою чергу, і покупець, який придбав об’єкт у цій же будівлі, де відбувалася угода, лише в іншому кабінеті (відділення банку), продавав його далі. Прибутку він отримав близько 25%, але все було легально, швидко та чесно, як у фільмах (посміхається).
— Що найскладніше у супроводі проєктів у сфері комерційної та житлової нерухомості? Чи траплялися у Вашій практиці випадки рейдерства? Чи існують у нашій країні реальні підходи для протидії йому? Що необхідно змінити?
— Найскладніше — розібратися в об’єкті та його історії. Я спілкувався з адвокатами з Ізраїля, великою юридичною фірмою, у яких один з офісів був у Києві. Ця юридична фірма мала клієнта, який придбав земельну ділянку за $30 млн. А потім виникла ситуація, коли прокуратура почала відміняти державні акти, затягнулися судові процеси, і врешті-решт Верховний Суд скасував право власності на цю земельну ділянку. Колеги були вимушені закрити офіс у столиці за день, тому що, на їх думку, в країні, де неможливо гарантувати клієнту безпеку його права власності, працювати не можна.
Найскладніше — взяття на себе відповідальності. Часто на практиці відбуваються ситуації, які передбачити нереально. Бувають випадки, коли іпотечне майно придбане абсолютно легально, а з часом з’ясовується, що Фонд гарантування вкладів фізичних осіб відміняє його продаж. На 100% бути впевненим, що не випливе щось негативне, неможливо.
Випадки рейдерства у моїй практиці траплялися неодноразово. Це коли у моїх клієнтів відбирали об’єкти нерухомості, і вони намагалися відстоювати своє майно, яке отримали законним шляхом. Якщо говорити про класичне рейдерство, то вважаю, що воно залишилося в 2000-х рр. У той час підробляли документи, злочинним шляхом відбирали об’єкти і все, «що погано лежить». Як правило, це стосувалося об’єктів державної та комунальної власності. Наразі рейдерство у сфері нерухомості полягає у внесенні шахрайських змін у державний реєстр речових прав на нерухоме майно, але я не спостерігаю в них особливого успіху. Єдине — вважаю недостатньою відповідальність, яку несуть особи, котрі сприяють таким рейдерським діям.
Наразі існують деякі інструменти, наприклад, система YouControl, інші чат-боти, які повідомляють про зміни в статусі майна, інформацію про забудовника. Також має місце правова грамотність, коли юристи пропонують клієнту зробити експертизу об’єкта і повідомити про його слабкі місця, щоб у подальшому застерегти від неприємних ситуацій. Це суттєво допомагає навести лад, як кажуть, у своєму городі і не хвилюватися про потенційні ризики.
— Чи проводите Ви юридичний аудит цільової компанії для організації продажів нерухомості, що будується? Чи спостерігається в Україні попит на подібні послуги?
— Так, звичайно. Більше того, ми проводимо юридичний аудит як для забудовників, так і для клієнтів, які купують квартири в новобудовах, на кожному етапі будівництва. Перевіряємо правильність оформлення документів, дозвіл на будівництво, законність володіння земельними ділянками. Тобто проводимо комплексний аудит, який виявляє і мінімізує проєктні ризики.
Ми супроводжуємо проєкти від отримання прав на земельну ділянку до моменту введення будинків в експлуатацію. Також допомагаємо в підготовці правових висновків щодо схем роботи забудовників і вибудовуванні взаємин з контролюючими органами. При купівлі квартир у будинках, які тільки будуються, потенційних покупців більше за все цікавить репутація забудовника. У цьому питанні існує регіональна особливість. Система продажу в регіонах часто відрізняється від системи, наприклад, у столиці. Відрізняється навіть якість документів. Бувають складні випадки, коли аналізуєш документи і розумієш, що з юридичної точки зору радити купувати цей об’єкт не слід, адже право покупця нічим не гарантоване. А починаєш аналізувати об’єкт і розумієш, що так роблять більшість забудовників, і вже не можна вважати його гіршим за інших.
— Як часто вдається притягти забудовника до відповідальності?
— На жаль, зробити це вдається вкрай рідко. В Україні не існує ефективного механізму регулювання фінансування будівництва, контролю за продажами та відповідальністю забудовника. Спостерігаються випадки, коли забудовник обіцяє одні умови, а в результаті покупець отримує інші. Наприклад, замість обіцяного басейну та тренажерної зали будують поряд ще один будинок. Однак втрачати надію не слід, у разі порушеного права є сенс звертатися до суду, якщо невиконані умови були передбачені в договорі.
— Законодавець вводить у дію ряд законодавчих актів, які, на його думку, «вдосконалюють норми будівництва, покращують інвестиційний клімат, роблять процедури на ринку нерухомості прозорими, сприяють захисту права власності». Чи могли б Ви назвати зміни, які реально діють на практиці?
— Не так давно були прийняті нормативні акти щодо забудови територій. Наразі менш щільно їх почали забудовувати, тобто норма працює. Антирейдерський пакет законопроектів від Мін’юсту дійсно допомагає та працює на практиці. А от зміни в ДАБІ, на жаль, діють недостатньо.
— На якому рівні зараз захист інвесторів в Україні?
— На сьогодні особливих гарантій захисту прав інвесторів в Україні немає. «Інвестиційні няні» так і не з’явилися, і напевне, навряд чи з’являться.
— В Україні вже є спеціалізовані legaltech-проєкти, за допомогою яких можна перевірити нерухомість, оцінити ризики. Чи допомагає це оптимізувати роботу юристів? Які сучасні юридичні підходи (інструменти) Ви застосовуєте?
— По-перше, хочу відзначити зручний інструмент для роботи з клієнтами та колегами — це Zoom. Також активно використовуємо у роботі CRM-системи. Для пошуку нормативно-правових актів, судових рішень використовуємо «Ліга:Закон». Також користуємося зручним додатком «Монітор», у якому можна отримати інформацію про об’єкт нерухомості із загальних джерел за невелику суму. Активно використовуємо сайт ДАБІ. Також допомагають у роботі вже всім відомі онлайн-системи Opendatabot та YouControl.
— В Україні вже є спеціалізовані legaltech-проєкти, за допомогою яких можна перевірити нерухомість, оцінити ризики. Чи допомагає це оптимізувати роботу юристів? Які сучасні юридичні підходи (інструменти) Ви застосовуєте?
— По-перше, хочу відзначити зручний інструмент для роботи з клієнтами та колегами — це Zoom. Також активно використовуємо у роботі CRM-системи. Для пошуку нормативно-правових актів, судових рішень використовуємо «Ліга:Закон». Також користуємося зручним додатком «Монітор», у якому можна отримати інформацію про об’єкт нерухомості із загальних джерел за невелику суму. Активно використовуємо сайт ДАБІ. Також допомагають у роботі вже всім відомі онлайн-системи Opendatabot та YouControl.