Після 20‑річного мораторію на відчуження земель с/г призначення в нашій країні з'явилась надія, що власники землі нарешті зможуть вільно розпоряджатися своєю власністю, а фермери, які обробляють землю, отримають можливість купувати землю та господарювати на своїй власності. Проте в результаті довгих та палких обговорень модель ринку с/г землі в Україні стала надто обмеженою.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Так, з 1 липня 2021 р. купувати с/г землі зможуть громадяни України (до 100 га), територіальні громади та держава. З 1 січня 2024 р. ліміт для фізичних осіб збільшено до 10 тис. га, юридичні особи, учасниками та бенефіціарами яких є громадяни України, також зможуть купувати до 10 тис. га з урахуванням пов'язаних осіб, а питання допуску до ринку землі юридичних осіб з іноземними учасниками та бенефіціарами має вирішуватись на референдумі. У зв'язку з такою обмеженою моделлю ринку землі очікується, що в перші роки він не буде динамічним. Проте під найбільшу загрозу потрапляють аграрії, які мінімум до 2024 р. не зможуть боротися за свою землю, а їх сформований земельний банк зможуть розкупляти сторонні фізособи. Тому найбільше викликів відкриття ринку землі ставить перед аграрними підприємствами залежно від їх розміру.
Ринок с/г земель — лише частина земельної реформи
У березні очікується прийняття ще двох важливих законопроектів, положення яких є вагомою частиною реформування земельних відносин. Це законопроекти «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» (реєстр. №2194 від 01.10.2019 р.) та «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) через електронні аукціони» (реєстр. №2195 від 01.10.2019 р.).
На жаль, на початку грудня 2020 р. голосування за законопроект №2194 у другому читанні було провалене, і він направлений на повторне друге читання. Цей законопроект містить багато важливих положень, серед яких: передача державних с/г земель у комунальну власність; дерегуляція землеустрою; передача функцій контролю в земельній сфері на місця; забезпечення переважного права на купівлю земельних ділянок; удосконалення електронних земельних торгів; усунення різних дефектів земельного законодавства та ряд інших положень, які стосуються, наприклад, земель природно-заповідного фонду тощо.
Передача земель громадам
Одним з ключових елементів законопроекту №2194 є те, що з дня опублікування прийнятого закону землями комунальної власності територіальних громад вважаються всі землі державної власності, розташовані за межами населених пунктів у межах таких територіальних громад, крім деяких земель.
Держгеокадастр за указом Президента України та постановою Кабміну у листопаді 2020 р. розпочав процес передачі земель громадам. Варто відзначити, що цей процес відбувався досить злагоджено, і у кінці 2020 р. Держгеокадастр звітував про передачу з державної власності у комунальну власність 1251 територіальної громади понад 2 млн га земель с/г призначення.
Та все ж такий процес «ручної» передачі земель не є комплексним порівняно з механізмом передачі, що передбачений у законопроекті №2194. Так, Держгеокадастр за актами приймання-передачі передавав територіальним громадам лише земельні ділянки, які зареєстровані у ДЗК. Переважна більшість таких ділянок — це землі запасу та резерву, а також с/г землі, які вже передані в оренду. Очевидно, що землі, які не внесені в ДЗК, увійдуть в обіг, та ними територіальні громади зможуть розпоряджатись лише після прийняття законопроекту №2194. До передачі такі землі часто стають об'єктами самозахоплення та незаконного користування, тому прийняття законопроекту №2194 ще й сприятиме виведенню земельних відносин з тіні, дозволить громадам реєструвати на своїй території землі, законно передавати їх в оренду та поповнювати місцеві бюджети.
Гарантії орендарям щодо придбання землі, яку вони обробляють
Одним з найважливіших положень законопроекту №2194 є процедура реалізації переважного права на купівлю с/г земель. Особливо гострим та актуальним це питання стане з відкриттям ринку с/г земель у липні 2021 р., адже, орендарі-юрособи ризикуватимуть втратити права на землю, оскільки обмежені у можливості купівлі земель с/г призначення. Відтак, з року в рік права власності на землі, що орендує зараз агробізнес, набуватимуть треті особи, а сам агробізнес залишиться без землі та не зможе продовжувати господарську діяльність, що стане нищівним ударом для економіки України.
Забезпечення орендарям гарантій прав на землю стимулюватиме розвиток українського аграрного ринку. Це можна побачити на прикладі, коли у 2015 р. мінімальний строк оренди с/г земель підвищили до 7 років. В умовах дії мораторію на купівлю таких земель агробізнесу були надані певні гарантії продовження господарської діяльності та можливості її довгострокового планування. Збільшення мінімального строку оренди с/г земель як основного ресурсу для виробництва с/г продукції підвищило капітальні інвестиції у сільське господарство з 2015 до 2018 р. у 2,5 рази, а саме у землю — майже у 6 разів. Окрім того, за цей період капітальні інвестиції у багаторічні насадження зросли майже втричі. Це свідчить про те, що сталість у користуванні землею сприяє залученню інвестицій загалом у сільське господарство і у садівництво зокрема.
Хоча капітальні інвестиції у багаторічні насадження збільшуються, площі під ними поступово зменшуються. Це можна пояснити тим, що близько 90% договорів оренди землі мають строк 7 років, та навіть за таких умов інвестувати у зрошення садів та їх закладання нераціонально. Тому закріплення у законопроекті №2194 переважного права орендарів на купівлю земельних ділянок, а також можливість передачі такого права забезпечить сталість ведення сільського господарства, надасть орендарям гарантії збереження земель в обробітку та окупності вкладених у землю інвестицій.
Інструмент переважного права орендарів на купівлю с/г земель є невід'ємним елементом ринку с/г земель у більшості європейських країн. Він запроваджується також з метою консолідації земель та підтримки фермерів.
Дерегуляція землеустрою
Законопроект №2194 передбачає низку дерегуляційних положень у сфері землеустрою. Зокрема, зникнуть такі явища, як державна експертиза землевпорядної документації, погодження проєктів землеустрою щодо відведення земельної ділянки та авторського нагляду за виконанням проєктів землеустрою.
Доречність проведення державної експертизи землевпорядної документації ніхто не розуміє, оскільки вона тільки затягує процес формування земельної ділянки чи проведення їх оцінки. До того ж, за цю послугу ще й треба платити — її вартість складає від 20 грн до 3% кошторисної вартості проєктно-вишукувальних робіт. За період з початку 2018 до жовтня 2020 р. Держгеокадастром було проведено державну експертизу 14 703 документацій з землеустрою та оцінки земель. Без неї громадяни могли б зекономити майже 300 тис. грн загалом та 20 днів кожен.
Скасовується й погодження проєктів землеустрою щодо відведення земельних ділянок Держгеокадастром. За період з початку 2018 до жовтня 2020 р. ним було погоджено майже 800 тис. проєктів землеустрою. Скасування цього етапу відведення земельної ділянки значно розвантажить працівників Держгеокадастру, а замовники проєктів землеустрою зекономлять ще по 5 днів.
Усунення юридичних прогалин у земельних відносинах
Законопроект №2194 також усуває низку юридичних дефектів, що матиме позитивний вплив на земельні відносини та зменшить кількість судових спорів. З його прийняттям вирішиться питання щодо передачі права емфітевзису в користування третій особі, по аналогії, як право оренди передається в суборенду. Наразі в законодавстві передбачено лише, що право емфітевзису може продаватись, але якщо у особи право емфітевзису на 50 або 200 років, а вона хоче його передати третій особі на 3 роки, законодавчих підстав для цього не було, а продати право на 3 роки, звісно, не можна. В законопроекті ця проблема вирішується.
Усуває законотворець і дефект з правом постійного користування земельними ділянками, які були надані для ведення фермерських господарств. Відповідно до прийнятого закону про обіг с/г земель, громадяни України отримали право викуповувати земельні ділянки, які були надані їм для ведення фермерського господарства, а законопроект №2194 надає таке право і їх спадкоємцям.
Електронні земельні торги
Законопроектом №2194 удосконалюється процедура проведення електронних земельних торгів — на них можна буде реалізувати переважне право орендаря на купівлю земельної ділянки, якщо пропозиція орендаря є рівнозначною пропозиції переможця торгів. Площа лоту (земельної ділянки державної чи комунальної власності або права користування нею) має бути не більше 20 га, тобто великі масиви земель будуть ділитись. Це надасть можливість малим та середнім фермерам брати участь у земельних аукціонах та перемагати.
Нова процедура проведення земельних торгів виключно в електронній формі через централізовану платформу «Прозорро. Продажі» передбачена у законопроекті №2195. Виключно через електронні аукціони буде відбуватись продаж земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису). Нова процедура земельних торгів передбачатиме, що учасники земельних торгів не знатимуть один одного до завершення аукціону; будуть застосовуватись лише аукціони на підвищення ціни.
З метою обмеження можливості зриву аукціонів збільшується розмір гарантійного внеску, який не може становити менше 30% стартової ціни продажу земельної ділянки чи 30% стартового розміру річної плати за користування земельною ділянкою. Особа, що має переважне право на купівлю земельної ділянки, зможе здійснити викуп такої ділянки за максимальною ціною торгів. Буде встановлюватись стартова ціна продажу земельної ділянки. Вся інформація про аукціони буде відкритою та загальнодоступною, що дозволить ефективно контролювати процес і результати торгів, моніторити та досліджувати їх ефективність.
Перегляд нормативної грошової оцінки землі
Нормативна грошова оцінка (НГО) с/г земель є дуже важливим елементом при відкритті ринку землі, оскільки стартова ціна продажу земель буде розраховуватись не нижче НГО. У 2019 р. була проведена всеукраїнська оцінка земель с/г призначення, але у землевласників та землекористувачів бувають нарікання, що НГО не відповідає дійсному стану земельної ділянки та якості ґрунтів. Також трапляються випадки, коли НГО земельної ділянки залишилась невизначеною.
Для того, щоб землевласники та землекористувачі змогли проводити нормативну грошову оцінку своїх земельних ділянок для подальшої сплати податків чи визначення ціни продажу, 05.01.2021 р. Кабмін схвалив постанову, якою передбачається, що власники та орендарі земельних ділянок с/г призначення приватної власності можуть замовити проведення НГО таких ділянок, не чекаючи закінчення строку дії технічної документації НГО земель. Тобто якщо власник чи орендар вважає, що НГО земельної ділянки визначена невірно або зовсім не визначена, він може замовити та розробити нову технічну документацію НГО.
Також Кабмін готує постанову із затвердженням нової методики НГО всіх категорій земель. Варто відзначити, що протягом 5–10 років існування відкритого ринку землі нормативну грошову оцінку замінить ринкова оцінка земель, базою для визначення якої будуть дані Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо ціни продажу земельних ділянок.
Детінізація земельних відносин
Майже рік тому у Верховній Раді України було зареєстровано законопроект «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законів України щодо детінізації виробництва сільськогосподарської продукції» (реєстр. №3131 від 27.02.2020 р.) та альтернативні проєкти. Їх метою є виведення орендних відносин з тіні та вирівнювання податкового навантаження на власників та орендарів земельних ділянок.
Зокрема, цим законопроектом передбачається поставлене податкове зобов'язання для сільськогосподарських землевласників та землекористувачів. Воно буде розраховуватись за передбаченою в Податковому кодексі України формулою для кожної земельної ділянки з урахуванням її НГО, площі та цільового призначення. Власники земельних ділянок (сільськогосподарських угідь) будуть зобов'язані щороку сплачувати певну суму коштів до бюджету, а землекористувачі будуть доплачувати різницю між розміром поставленого податкового зобов'язання та сплаченими податками та іншими платежами, пов'язаними з виробництвом та реалізацією сільськогосподарської продукції та/або орендою ділянок. По факту такої різниці може не виникати, і землекористувачі будуть сплачувати до бюджету лише ті податки, які сплачують зараз.
А от власники земельних ділянок, які є прихильниками тіньової оренди, будуть вимушені сплачувати до бюджету певну суму коштів з власного гаманця, і щоб уникнути додаткових витрат, їм буде вигідніше передати земельну ділянку в користування за офіційним договором. У такому разі власник ділянки буде легально отримувати орендну плату та не сплачувати поставлене податкове зобов'язання. У найбільш незручних, проте справедливих умовах опиняться тіньові орендарі сільськогосподарських угідь, які звикли ухилятись від сплати податків, не укладати договори оренди землі та продавати сільськогосподарську продукцію на тіньовому ринку.
Вирішення питання з меліорацією земель
Питання зрошення с/г угідь наразі одне з пріоритетних в аграрній сфері. За роки незалежності України ми спостерігаємо лише скорочення площ поливних та осушуваних земель, а нові проєкти з будівництва меліоративних систем поодинокі. Крім того, що такі проєкти потребують великих інвестицій, процес будівництва приватних зрошувальних систем стримують відсутність ринку землі та механізмів консолідації земель у масивах, маловодність річок, поганий технічний стан державної водної інфраструктури, з якої подається вода, а також високі тарифи на воду та електроенергію.
Наразі питання відновлення та розвитку зрошення в Україні вирішується комплексно. Урядом прийнята відповідна стратегія, розробляється низка законопроектів щодо реформування управління державними зрошувальними системами; передачі внутрішньогосподарських меліоративних систем та насосних станцій у власність об'єднанням водокористувачів (фермерів); дерегуляції будівництва та реконструкції приватних зрошувальних систем; запроваджується низка напрямів державної підтримки фермерів у сфері зрошення.
Консолідація земель як шлях до ефективного землекористування
Питання забезпечення ефективного користування с/г землями в Україні з року в рік стає все гострішим. Проблема полягає у подрібненні масивів земель на десятки земельних ділянок, які перебувають у власності десятків осіб та декількох землекористувачів. До того ж, у масивах земель все ще залишаються невитребувані паї та не сформовані в земельні ділянки проєктні польові дороги. В результаті сільськогосподарським товаровиробникам стає все складніше уникати черезсмужжя та шахматки, щоб обробляти цілісні масиви земель. З метою вирішення проблеми нераціонального землекористування слід передбачити можливість консолідації і прав користування земельними ділянками, і самих земельних ділянок. Наразі у експертному колі ще тільки напрацьовується концепція законопроекту про консолідацію земель, але цей процес не можна затягувати та відкладати, адже з відкриттям ринку землі питання з хаосом прав на землю в масивах землі може збільшуватись, і без належного правового регулювання у цій сфері землевласникам та землекористувачам не обійтись.
Це лише основні аспекти реформування земельних відносин, які включають комплекс елементів та не обмежуються лише відкриттям ринку землі. Проте всі вони взаємопов'язані, адже питання вільного ринку землі, консолідації та зрошення можна ефективно врегулювати лише в комплексі, а їх точкове вирішення не дасть необхідного ефекту та поштовху для подальшого розвитку аграрного сектору.