Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини - квартири, кімнати) строком на 3 роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню (ст. 793 ЦК України) та державній реєстрації (ст. 794 ЦК України). Загальний порядок державної реєстрації таких договорів встановлений Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень».
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Договір оренди земельної ділянки - нотаріальна форма лише за бажанням сторін (ст. 12 Закону України «Про оренду земель»), але обов’язково державна реєстрація в земресурсах.
Оренда житла з викупом - обов’язкове нотаріальне посвідчення, держреєстрація (ст. 811 ЦК України). Додатково: укладання такого договору можливе лише за умови, якщо орендодавець - юридична особа, а орендар - фізична особа (ст. 810-1 ЦК України).
Договір найму: «за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк» (ст. 759 ЦКУ).
Умови договору найму
1. Майно
Необхідно обов’язково зазначити у договорі наступні положення:
1. Передання та повернення майна здійснюється за актом приймання-передачі.
Якщо не буде чіткої фіксації передачі майна, недобросовісний орендар зможе говорити, що йому фактично не було передане майно, та скористатись положеннями ст. 766 ЦКУ, відповідно до якої: «Якщо наймодавець не передає наймачеві майно, наймач має право за своїм вибором:
а) вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою;
б) відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих збитків».
2. Якість переданого майна, повідомлення орендодавцем про всі недоліки, які має майно, та підтвердження орендарем, що він особисто переконався у справності переданої речі.
При укладенні договору найму наймодавець зобов’язаний повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм (наприклад, право застави). Якщо наймодавець не повідомив наймача про права третіх осіб на річ, що передається у найм, наймач має право вимагати зменшення розміру плати за користування річчю або розірвання договору та відшкодування збитків.
Якщо у найм передається житлове приміщення, а наймач — юридична особа, таке приміщення може використовуватися лише для проживання у ньому фізичних осіб
2. Плата за оренду
Договір оренди не може бути безоплатним. Розмір плати встановлюється договором найму (ст. 762). Водночас у самому договорі розмір плати може не зазначатись — у цьому випадку розмір плати визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.
Форма плати: грошова або натуральна, що обов’язково встановлюється договором найму.
Періодичність плати: щомісяця, якщо інше не встановлено договором. Тобто якщо в договорі не встановлений строк плати, за законом вважається, що плата має здійснюватись щомісяця.
Пільга для орендаря: звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане через обставини, за які він не відповідає — наприклад, проведення капітального ремонту будинку, в якому знаходиться орендоване приміщення. Водночас, згідно судової практики, вказана норма закону здебільшого не застосовується на користь орендаря.
Додаткові платежі: обов’язок сплати комунальних платежів покладається на наймача, якщо інше не встановлено договором найму.
3. Строк дії договору
Строк дії не обов’язково має бути зазначений у договорі. Якщо строк найму не встановлений, договір вважається укладеним 5 років. Якщо строк дії договору закінчився, а наймач продовжує користуватися майном, за відсутності заперечень наймодавця протягом місяця договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. Тобто заперечення мають бути висловлені до закінчення строку дії договору оренди або протягом місяця після його закінчення. Згідно судової практики, заперечення мають бути виражені у письмовій формі (ухвала Вищого Адміністративного Суду України від 02.06. 2011 р. №К-21223/10).
Строк починає рахуватись з моменту передачі майна, тобто з моменту підписання акта приймання-передачі, якщо інше не вказано у договорі.
4. Сторони договору
Сторонами договору можуть бути як фізичні, так і юридичні особи.
Фізична особа-нерезидент не може самостійно на території України укладати договори оренди. Відповідно до положень Податкового кодексу, така особа на території України може діяти виключно через представництво-юридичну особу або представника — фізичну особу-підприємця.
Зміна власника-орендодавця:
У разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця. Втім, сторони можуть встановити у договорі, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.
5. Особливості посвідчення договору залежно від його строку дії
|
До року (короткостроковий) |
Більше року (довгостроковий) |
|
Хто може проживати разом з наймачем |
|
|
У договорі найму житла не обов’язково мають бути вказані особи, які проживатимуть разом з наймачем |
У договорі найму житла мають бути вказані особи, які проживатимуть разом з наймачем. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов’язків щодо користування житлом. Якщо такі особи не будуть зазначені у договорі, наймач не несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним |
|
Проведення ремонту |
|
|
Враховуючи короткий строк дії договору, питання ремонту не регулюється |
Якщо інше не встановлено договором, за загальним правилом: - поточний ремонт проводиться наймачем; - капітальний ремонт — наймодавцем. У договорі мають бути зазначені строки проведення капітального ремонту. У випадку відсутності такого положення у договорі згідно чинного законодавства ремонт має бути проведений у розумні строки (ст. 776 ЦКУ), причому чіткого визначення розумних строків немає. Якщо наймодавець не провів капітальний ремонт речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків |
|
Переважні права наймача |
|
|
Не виникають |
1. Після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Водночас наймач може скористатись цим правом лише у випадку, якщо він повідомив про це наймодавця до спливу строку договору найму. Не пізніше, ніж за 3 місяці до спливу строку договору найму житла, наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк. Якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та/або відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк. 2. Наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання |
|
Суборенда |
|
|
Суборенда неможлива |
1. Передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом. 2. Строк договору піднайму не може перевищувати строк договору найму. 3. До договору піднайму застосовуються положення про договір найму. 4. До договору піднайму не застосовується положення про переважне право на укладення договору на новий строк |
|
Розірвання договору з ініціативи наймодавця за рішенням суду |
|
|
Невнесення наймачем плати за житло понад 2 рази |
Невнесення наймачем плати за житло за 6 місяців |
6. Інші умови договору
6.1. Поліпшення наймачем речі, переданої у найм
Поліпшення, зроблені за згодою наймодавця:
- якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю;
- якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом;
- поліпшення, зроблені без згоди наймодавця, не повертаються та не компенсуються;
- згоду на проведення поліпшень слід фіксувати у письмовій формі.
6.2. Ризик випадкового знищення або пошкодження речі
Ризик випадкового знищення або пошкодження речі покладається на власника майна-орендодавця. У випадку, якщо наймач затримав повернення речі наймодавцеві, він несе ризик її випадкового знищення або пошкодження. Тобто у випадку, коли наймач фактично передав майно наймодавцю, але юридично не оформив таку передачу, він несе ризики.
7. Причини розірвання договору
|
На вимогу наймодавця, але лише за рішенням суду |
На вимогу наймача |
|
1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов’язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача. Якщо наймач не сплачує оренду, наймодавець може відмовитись від договору, але вислати повідомлення про відмову лише у випадку, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом 3 місяці підряд. Саме підряд. Тобто якщо наймач не вносив плату за 2 місяці, потім проплатив, а потім знову не сплачує, це не дає наймодавцю права відмовитись від договору. За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше року для відновлення житла. Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більш ніж на один рік |
1) наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі; 2) наймодавець не виконує свій обов’язок щодо проведення капітального ремонту речі; 3) може у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за 3 місяці. Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за 3 місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою (питання доводів — питання судового процесу) |
|
На вимогу наймодавця, але без рішення суду — лише у випадку необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім’ї. Наймодавець має попередити наймача про розірвання договору не пізніше, ніж за 2 місяці |
|
8. Наслідки припинення договору
Наймач зобов’язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Якщо наймач не виконує обов’язок щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочки.
Позовна давність, що застосовується до вимог, які випливають з договору найму, про відшкодування збитків у зв’язку з пошкодженням речі, яка була передана у користування наймачеві, а також до вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі, складає рік і починається з моменту повернення речі наймачем, а щодо вимог наймача - з моменту припинення договору найму.
Висновки
1. Нотаріальна форма та державна реєстрація обов’язкова лише для договорів, які укладаються на строк більше 3 років.
2. Фактична передача/повернення майна має підтверджуватись актом приймання-передачі.
3. У договорі обов’язково мають бути зазначені такі істотні умови: сторони, предмет договору, строк із зазначенням, з якого саме часу вступає в силу оренда, права та обов’язки сторін та додатково повідомлення наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм; на кого покладається обов’язок сплати комунальних платежів.
4. Розірвання договору можливе лише за взаємною згодою або за рішенням суду.
Оподаткування оренди
П. 14.1.97 ПКУ: оренда житлових приміщень - операція, що передбачає надання житлового будинку, квартири або їх частини її власником у користування орендарю на визначений строк для цільового використання за орендну плату
Визначення розміру податку
Ст. 170.1 ПКУ: об’єкт оподаткування визначається, виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше, ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди. Мінімальна сума орендного платежу визначається за методикою, що затверджується Кабінетом міністрів України, виходячи з мінімальної вартості місячної оренди квадратного метра загальної площі нерухомості з урахуванням місця її розташування, інших функціональних та якісних показників, що встановлюються органом місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких вона розташована, та оприлюднюється у спосіб, найбільш доступний для жителів такої територіальної громади. Якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного (податкового) року, об’єкт оподаткування визначається, виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди (згідно судової практики, ця норма не діє на практиці).
Фізична особа-громадянин України: 18% від доходу. Орендодавець самостійно нараховує та сплачує податок до бюджету в строки, встановлені ПКУ, для квартального звітного (податкового) періоду, а саме протягом 40 календарних днів після останнього дня такого звітного (податкового) кварталу. Сума отриманого доходу, сума сплаченого протягом звітного податкового року податку та податкового зобов’язання за результатами такого року відображаються у річній податковій декларації.
Фізична особа-іноземець: майно надається в оренду виключно через фізичну особу-підприємця або юридичну особу-резидента (уповноважених осіб), що виконують представницькі функції такого нерезидента на підставі письмового договору та виступають його податковим агентом стосовно таких доходів. Нерезидент, який порушує норми цього пункту, вважається таким, що ухиляється від сплати податку.
Іншими словами, іноземець не може напряму здавати в оренду нерухомість в Україні. Для цього потрібен посередник — юридична особа або ФОП, який і заплатить за іноземця податки з отриманих за оренду коштів. З таким посередником необхідно укласти договір про здійснення представницьких функцій (чи договір представництва). Зрозуміло, що представник (посередник) за таким договором може надавати послуги представництва як платно, так і безоплатно. Також слід звернути увагу на обов’язковість дотримання письмової форми договору про представництво.
Фізична особа-підприємець:
- на загальній системі - 18% від доходу;
- спрощена система оподаткування - єдиний податок: фізичні особи-підприємці належать виключно до 3-ї групи платників єдиного податку, якщо відповідають вимогам, встановленим для 3-ї групи (абз. 3 п. 291.4 Кодексу).