ТРЦ/БЦ та великі ретейлери можуть видихнути з полегшенням. Верховний Суд (ВС) черговий раз підтвердив можливість розривати договори оренди нерухомого майна в односторонньому порядку.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Нагадаємо, суть проблеми полягає в конфлікті положень Цивільного (ЦК) та Господарського (ГК) кодексів України. Так:
- ч.1 ст. 3 ЦК передбачає свободу договору як одну із засад цивільного законодавства;
- ст. 525 ЦК визначає можливість односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це передбачено договором або законом;
- ч.1 ст. 782 ЦК містить положення щодо права наймодавця відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд;
- статті 783 та 784 ЦК містять підстави для вимагання розірвання договору найму зі сторони наймодавця та наймача відповідно.
Водночас:
- ч.1 ст. 291 ГК визначає, що одностороння відмова від договору оренди не допускається (зробимо акцент на відсутності слів "якщо інше не передбачено законом або договором");
- ч.3 ст.291 ГК передбачає можливість розірвання договору оренди на вимогу однієї із його сторін з підстав, передбачених ЦК та в порядку, встановленому ст.188 ГК (по суті – у судовому порядку).
Тобто, якщо читати ГК буквально, він забороняє розривати договір оренди майна без згоди іншої сторони у позасудовому порядку, що іде у розріз із положеннями ЦК.
На практиці договори оренди комерційної нерухомості майже завжди містять умови про право на їх одностороннє розірвання як для однієї сторони (наприклад, тільки ТРЦ/БЦ), так і для обох сторін (наприклад, ТРЦ/БЦ і "сильний орендар") договору оренди. Водночас, враховуючи зазначену вище законодавчу неузгодженість, такі положення договору оренди завжди супроводжує флер потенційної невідповідності законодавству і перспективи визнання їх недійсними.
Підхід господарських судів до проблеми був різним, зокрема, у Єдиному державному реєстрі судових рішень можна знайти доволі консервативну практику з цього питання. У п.5 постанови Пленуму Вищого господарського суду України (ВГСУ) від 29.05.2013 № 12 "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна" констатується, що в односторонньому порядку розірвати договір оренди можна тільки при порушенні строку сплати орендної плати (протягом трьох місяців підряд).
У справі № 922/3293/18, про яку згадуємо на початку статті, ВС аналізував законність одностороннього розірвання договору оренди зі сторони харківського ТРЦ "Караван МЕGASTORЕ" і подальшого виселення орендаря.
Суть конфлікту доволі знайома для ринку: орендар порушив своє зобов'язання щодо укладання договору страхування, яке було забезпечено правом ТРЦ розірвати договір оренди в односторонньому порядку. Це право і було реалізовано орендодавцем – договір оренди було розірвано, а доступ колишнього користувача до орендованого приміщення заблоковано. Колишній орендар подав позов із цікавою позовною вимогою – "про визнання дій щодо виселення протиправними". Позивач посилався саме на порушення діями відповідача приписів статей 188 та 291 ГК при розірванні договору оренди.
Зазначимо, що всі три інстанції відмовили у задоволенні даного позову. Суди у своїх рішеннях акцентували увагу на принцип свободи договору. ВС в постанові від 22.10.2019 підкреслив, що сторони мали право на власний розсуд погодити підстави та порядок припинення дії договору.
Робимо висновок, що ВС не тлумачить положення ч.1 ст.291 як заборону закріплювати в договорі оренди та в подальшому реалізовувати право на його одностороннє розірвання одним із контрагентів. Таку тенденції розвитку судової думки не можна не вітати. Це несе додатковий комфорт для бізнесу і, як наслідок, опосередковано збільшує привабливість українського ринку для великих міжнародних гравців (ретейлерів, інвесторів в нерухомість та ін.). Водночас слід пам'ятати, що судова практика може змінюватися, а тому наведення ладу у колізійних нормах законодавства лишається справою законодавця.