Мораторій на відчуження окремих ділянок сільськогосподарського призначення було запроваджено ще на початку 90-х. Планувалося, що на 6 років, але це розтягнулось на десятки років. З того часу мораторій видозмінювали та постійно продовжували строк його дії. Власники помирали, так і не дочекавшись можливості відчути, як то воно — бути справжнім власником ділянки з повним пануванням щодо неї, а політики все ніяк не могли прийняти це, здавалось би, очевидне рішення.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
І ось здійснилось! Законом України від 31.03.2020 р. №-552IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» (далі — Закон) мораторій з 1 липня 2021 р. скасовано. Однак запуск ринку землі сільськогосподарського призначення відбувається поетапно та за певних умов.
Так, з 01.07.2021 р. ринок сільськогосподарської землі запроваджено для фізичних осіб-громадян України та з обмеженням щодо площі — 100 га в одні руки. До 01.01.2030 р. ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку. Розрахунки — виключно безготівкові. Джерело походження коштів набувача має бути підтверджене. Крім того, є певні обмеження, пов’язані з переважними правами на придбання земельної ділянки.
З січня 2024 р. ринок сільськогосподарської землі буде відкрито для юридичних осіб, але виключно для тих, власниками та кінцевими бенефіціарними власниками яких є резиденти України. Ліміт в одні руки теж збільшується — до 10 тис. га. Для нерезидентів ринок буде відкрито лише за наслідками проведення референдуму.
Відкриття ринку досить істотно змінило обіг усіх земель сільськогосподарського призначення. Наразі для всіх таких земель встановлені досить жорсткі, обмежені правила обігу — навіть щодо тих, які раніше вільно оберталися. Все це породило чималу кількість міфів навколо ринку земель с/г призначення. Деякі з них спробую розвіяти.
Міф 1. Набуття юридичними особами усіх земель с/г призначення до 01.01.2024 р. заборонене
Це не відповідає дійсності. Заборона стосується лише тих земель, які перебували під мораторієм, а саме: ділянок приватної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних частокпаїв (пп. б п. 15 р. Х ЗК України). З такої заборони є певні виключення: набуття ділянок банками внаслідок звернення стягнення на предмет застави, передача ділянки у спадщину та обмін ділянками відповідно до ст. 1-37 ЗК України.
Всі інші с/г землі можуть перебувати у власності юридичних осіб та можуть ними придбаватись, проте з обмеженнями:
- учасниками (акціонерами, членами) такої юридичної особи можуть бути лише громадяни України (ч. 2 ст. 130 ЗК України);
- юридична особа може набувати у власність с/г землі загальною площею, що не перевищує загальну площу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати у власності всіх її учасників (членів, акціонерів) — не більше 100 га на одного учасника (члена, акціонера) з урахуванням опосередкованого володіння (ч. 2 ст. 130, п. а п. 15 р. Х ЗК України);
- договори щодо набуття у власність земель с/г призначення мають укладатись з дотриманням установленої процедури. Зазначені обмеження мають бути також враховані під час структурування угод з набуття корпоративних прав юридичних осіб, що мають у власності с/г землі.
Міф 2. Починаємо рахувати площу з 01.07.2021 р.
Існує міф, що до загальної площі земельних ділянок с/г призначення, що можуть перебувати у власності однієї фізичної особи, не враховується земля, яка була набута такою особою до 01.07.2021 р. Це не так. Якщо у фізичної особи до 01.07.2021 р. було у власності, наприклад, 1000 га с/г землі, ця земля залишається у власності такої особи. Разом з цим, з 01.07.2021 р. ця особа не може набувати у власність земельні ділянки с/г призначення, а також корпоративні права юридичних осіб, які мають у власності земельні ділянки с/г призначення.
Міф 3. Якщо ділянка перебуває в оренді у юридичної особи, до 01.01.2024 р. дотримуватись процедури повідомлення орендаря про майбутній продаж земельної ділянки не потрібно
Нагадаємо, що орендар земельної ділянки с/г призначення має переважне право купівлі такої ділянки (друга черга) (ч. 1 ст. 130-1 ЗК України). Відповідно, у разі наміру продати земельну ділянку третій особі і якщо такий продаж здійснюється не на земельних торгах, власник земельної ділянки має не пізніше, як за 2 місяці до дня укладення договору купівлі-продажу, зареєструвати намір щодо продажу земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Окрім того, він має через нотаріуса повідомити орендаря про такий продаж (ч. 3 ст. 130-1 ЗК України).
Проте існує точка зору, що таке повідомлення не потрібне, якщо орендар — це юридична особа, оскільки остання до 01.01.2024 р. не має права придбавати такі ділянки (мова йде про ділянки підмораторні). Ця позиція не відповідає чинному законодавству. У разі, якщо відповідно до закону орендар не може набувати у власність земельну ділянку сільськогосподарського призначення, він може передати своє переважне право купівлі такої ділянки іншій особі, яка, відповідно до закону, може набувати у власність таку землю. Отже, власник земельної ділянки має повідомити орендаря про майбутній продаж незалежно від того, чи є він фізичною, чи юридичною особою. У разі неможливості самостійного придбання ділянки орендар має право передати своє переважне право третій особі по встановленій процедурі.
Міф 4. Якщо повідомлення про майбутній продаж отримане орендарем від власника ділянки, а не від нотаріуса, на нього можна не зважати
Так, ч. 3 ст. 130-1 ЗК України встановлений порядок повідомлення орендаря про запланований продаж земельної ділянки. Як зазначалося вище, не пізніше, як за 2 місяці до дня укладення договору купівліпродажу, власник має зареєструвати намір щодо продажу земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Заява про реєстрацію такого наміру разом з проєктом договору надається нотаріусу, що буде посвідчувати такий договір. Нотаріус зобов’язаний протягом 3 робочих днів повідомити про такий намір суб’єктів переважного права цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку.
Суб’єкт переважного права вважається повідомленим про зазначений намір також у разі відмови отримати повідомлення, про що є відповідна позначка, або якщо повідомлення повернулося до нотаріуса у зв’язку з закінченням встановленого строку зберігання. Суб’єкт переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, який бажає скористатися таким переважним правом, зобов’язаний повідомити про це нотаріуса цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку. Протягом місяця з дня отримання такого повідомлення нотаріус за погодженням з продавцем земельної ділянки повинен призначити день і час укладення договору купівліпродажу та повідомити про це суб’єкта переважного права, який виявив бажання скористатися таким правом, цінним листом з описом вкладень та повідомлення про вручення.
Отже, існує точка зору, що якщо повідомлення про наступний продаж направлене власником самостійно, на порушення наведеного порядку, то його можна не брати до уваги. Вважаємо, що ця точка зору є помилковою. Наразі суди активно почали застосовувати доктрину venire contra factum proprium (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці), в основу якої покладено обов’язок діяти добросовісно. Добросовісність та розумність є основними засадами цивільного законодавства. З огляду на це орендар, який отримав повідомлення від власника про намір продати ділянку та проігнорував таке повідомлення або відмовив орендодавцю, на наш погляд, позбавляється можливості посилатись на порушення свого переважного права.