Відносини використання, охорони та відтворення земель, незважаючи на значні позитивні тенденції та зміни протягом останніх років, надалі перебувають у стадії реформування й пошуку сталих та зрозумілих правил.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Як відомо, цей процес цей супроводжується постійними змінами законодавства. Норми матеріального права, що регулюють відносини захисту прав на землю, у цій ситуації є винятком. Упродовж майже 15-ти років, з моменту набуття чинності Земельним, а згодом Цивільним кодексом України, нормативних змін у цій сфері не відбувалося.
Багаторічна судова практика з розгляду земельних спорів показує, що форм і способів, передбачених Главою 3 «Захист цивільних прав та інтересів» Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) та Розділом V «Гарантії прав на землю» Земельного кодексу України (далі – ЗК України), за умови їх правильного обрання, достатньо для забезпечення захисту від усіх поширених порушень з боку третіх осіб чи держави. Труднощі для власників чи користувачів землі, у разі необхідності захистити свої права, здебільшого, виникають через проблеми з тлумаченням норм права, недосконалість чи відсутність процедурних та процесуальних норм, порушення органами державної влади своїх обов’язків (порушення строків розгляду заяв та скарг, строків дозвільних процедур, строків розгляду судових справ).
Не вдаючись до аналізу теоретичних аспектів окресленої тематики, розглянемо форми захисту прав у сфері земельних відносин з урахуванням ефективності та поширеності їх застосування станом на сьогодні.
Юрисдикційні форми, судовий та адміністративний захист
Хоча норми земельного законодавства наділяють органи місцевого самоврядування та Держгеокадастру спеціальними повноваженнями для вирішення земельних спорів щодо меж ділянок та дотримання правил добросусідства, випадки звернення за захистом в адміністративному порядку (ч. 3, 4 ст. 158 ЗК України) не є типовим явищем. Більшість фактів порушення прав землевласників певною мірою стосуються правомочностей володіння, користування чи розпорядження, а такі спори віднесено до виключної компетенції суду (ч. 2 ст. 158 ЗК України).
В ролі чи не єдиного поширеного прикладу вирішення в позасудовому порядку межових спорів можна навести ситуацію, коли у процесі виготовлення документації із землеустрою у замовника виникають труднощі під час погодження меж земельної ділянки, зумовлені неможливістю встановити місцезнаходження суміжного землекористувача чи його необґрунтованою відмовою підписати відповідний акт. Таке погодження є обов’язковим, з огляду на вимоги ст. 198 ЗК України, воно повинно проводитися в кожному випадку здійснення кадастрової зйомки (тобто в кожному випадку складання кадастрового плану, який входить до усіх видів технічної документації із землеустрою). Виконавчі комітети місцевих рад чи спеціально створені радами комісії, враховуючи повноваження, визначені п. «й» ч. 1 ст. 12 ЗК України, пп. «5» п. «б» ст. 33 ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні», приймають рішення про можливість/неможливість виготовлення технічної документації з встановлення (відновлення) меж земельних ділянок за відсутності згоди певного суміжного землекористувача, чим значно спрощують та прискорюють процес реалізації прав на землю.
Що стосується Держгеокадастру як юрисдикційного органу з розгляду спорів поза населеними пунктами про межі, обмеження та сервітути (ч. 4 ст. 158 ЗК України), повсюдного та дієвого застосування таких повноважень не спостерігається з часів їх запровадження. На невластиву для органу, що реалізує земельну політику, роль арбітра у земельних спорах у наш час вказує також відсутність прямого згадування таких повноважень у Положенні про Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру (затв. постановою Кабінету Міністрів України від 14.01.2015 р. №15). На практиці розгляд заяв про земельні спори проводиться в порядку законодавства про звернення громадян, а не за процедурами ст. 159 ЗК України. Сприяє цьому відсутність приписів, які вирізняли б заяву про вирішення спору від звичайної заяви-звернення.
Значення адміністративної форми захисту прав на землю може бути переглянуте, з огляду на цілі судової реформи та нову норму ч. 3 ст. 124 Конституції України, якою передбачається можливість обов’язкового досудового способу врегулювання спору. Попередня участь органу державної влади чи місцевого самоврядування в певних категоріях нескладних земельних спорів, вирішення яких не зачіпає правомочностей власності, могло б розвантажити судову систему та спростити вирішення справ, доповнивши доказову базу висновками та рішеннями органів, які мають повноваження з управління землями, ведення кадастру, обліку земельних ділянок і знаходяться ближче (у прямому розумінні) до предмета спору.
Основною дієвою формою захисту прав землевласників та землекористувачів при здійсненні його органами державної влади був і залишається судовий захист. До помітних змін у цій сфері правозастосування належить активізація Верховного Суду України (далі – ВСУ) у 2015 р. у процесі формування правових позицій щодо найбільш поширених земельних спорів. Вплив деяких з них на ефективність захисту неможливо переоцінити. Особливо помітними були правові висновки з приводу представництва прокурором інтересів держави у земельних спорах, які викладені при розгляді справ №6-178цс15 (Постанова ВСУ від 01.07.2015 р.) та №6-68цс15 (Постанова ВСУ від 16.09.2015 р.). Мотивування судом позицій у цих справах є прикладом відходу від принципів буквального тлумачення, а також динамічного і цільового застосування норм права. У разі врахування судами нижчих інстанцій таких висновків, можливість прокурора ініціювати судовий перегляд рішень компетентних органів про передачу земельної ділянки чи заявляти вимоги про недійсність договорів, предметом яких є земельна ділянка, суттєво обмежена.
Висновки ВСУ стосовно неправильності об’єднання в одному позові реституції та віндикації як способів захисту прав (справа №6-67цс15) також забезпечили адвокатам додаткову аргументацію у процесі формування правових позицій в інтересах добросовісних власників земельних ділянок.
До регулятивних факторів, які на краще змінили стан судового захисту прав у земельних відносинах, слід віднести доповнення Науково-методичних рекомендацій з питань підготовки й призначення судових експертиз та експертних досліджень (затв. Наказом Мін’юсту 08.10.1998 №53/5 у редакції від 26.12.2012 р. №1950/5) розділами про земельно-технічну експертизу та експертизу з питань землеустрою. Завдання цих експертиз, як вони визначені в рекомендаціях, а також питання, які радять ставити перед експертом, можна вважати статистичним зрізом найбільш розповсюджених фабул земельних спорів. Також дуже важливо, що проведення таких експертиз було забезпечено не лише законодавчо, але й кадрово, через укомплектування експертних установ відповідними спеціалістами.
До обставин, які не сприяють ефективному судовому захисту в галузі земельних відносин, варто віднести ситуацію, пов’язану з відсутністю чіткого законодавчого визначення правил розмежування юрисдикції між спеціалізованими судами щодо розгляду земельних спорів за участю органів державної влади чи місцевого самоврядування. Хоча на сьогодні практика визначення юрисдикції таких справ є усталеною та порівняно однаково застосовується як судами, так і адвокатами, відомі непоодинокі випадки, коли аналогічні за предметом позову спори розглядаються адміністративними, господарськими та загальними судами.
З огляду на різні підходи до цього питання в минулому, існування протилежних позицій КСУ (Рішення від 01.04.2010 р. №10-рп/2010) і ВСУ (Постанова Пленуму Верховного Суду України від 19.03.2010 р. №2) та аналізуючи надто загальні формулювання ВСУ при поясненні правил визначення юрисдикції, адвокатом під час звернення до суду щоразу приймається ризик зміни судової практики. Аналіз проектів 3-х процесуальних кодексів, які в наразі знаходяться на розгляді в парламенті, дає підстави сподіватися, що з їх прийняттям ситуація зміниться. В межах судової реформи цивільного та господарських судових процесів запроваджується поняття «вимоги, що є похідними від вимог у приватноправовому спорі», чим знімається необхідність встановлення чіткої належності відносин до публічно- чи приватноправових, що в питаннях здійснення землеустрою та відведення земельних ділянок було майже неможливим.
Неюрисдикційні форми захисту
Зважаючи на ознаки самозахисту, передбачені ст. 19 ЦК України, дієвою та не ризиковою ця форма захисту прав буде лише у разі існування між учасниками конфлікту договірних відносин, за яких способи реагування на порушення узгоджені сторонами в умовах договору і стосуються цих сторін. В інших випадках захищатися без консультації з юристом не рекомендовано, оскільки зі статусу потерпілого можна перейти у статус порушника. Самозахист допустимий як протидія незначним порушенням (наприклад, порушення правил добросусідства). Щоб не вийти за межі самозахисту, не слід своїми діями фізично виходити за межі ділянки, права на які порушуються, а також не можна зачіпати об’єкти права власності третіх осіб, якщо таке втручання прямо не передбачено законом (наприклад, право обрізати корені та гілки дерев, що проникли з сусідньої ділянки).
Окремим фактором, який хоча безпосередньо не стосується захисту прав на земельні ділянки, однак реально забезпечує попередження порушень таких прав, є реформування сфери адміністративних послуг, реформування та узгодження законодавства, що регулює адміністративні процедури, відкриття кадастрової та містобудівної інформації, функціонування електронних адміністративних послуг. Спрощення процедури виправлення помилок у документації із землеустрою чи кадастровій інформації, можливість смс-контролю за змінами в реєстрі речових прав на нерухоме майно стосовно своїх ділянок, право на позасудове призупинення незаконних реєстраційних дій, можливість ознайомитися з кадастровою інформацією про ділянку, стосовно якої існує спір, – на сьогодні це звичні для юриста засоби перевірки, контролю та відновлення прав клієнта на земельні ділянки, які ще 5 років тому були неможливими або дуже складними, затратними та часто вимагали звернення до суду. Тому в питанні захисту прав на землю можна сміливо констатувати наявність правильних законодавчих та управлінських рішень. Необхідно й надалі контролювати позитивні тенденції та поширювати їх на інші сфери земельних відносин.