Завжди хайпова тема зняття мораторію із земель с/г призначення знову перевантажує наші стрічки новин у Facebook. Це зумовлено начебто сильним бажанням представників Офісу Президента нарешті створити вільний ринок земель с/г призначення. AgroPolit вже навіть поділився певними деталями нового законопроєкту про обіг земель с/г призначенням від Офісу Президента, який має побачити світ вже в кінці серпня цього року. Звісно, наразі це лише слова наших очільників влади, але ми не можемо їх не врахувати, адже прозвучали абсолютно нові ідеї, якщо порівнювати з попередніми законопроєктами. До того ж, враховуючи той факт, що партія «Слуга народу» матиме просту більшість у Парламенті, вважаємо, що вказані деталі майбутнього законопроєкту потрібно враховувати вже зараз.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Нові бізнес-моделі
Представники Офісу Президента вже запевняють, що не бачать підстав відкривати ринок с/г землі лише для фізичних осіб, навіть на початковому етапі. В цьому плані пропонується обмеження лише за тривалістю діяльності покупців. Це надасть поштовх для розвитку нової бізнес-моделі управління землею. Така модель сьогодні вже існує та полягає в наступному.
Один власник (фізична чи юридична особа) скуповує єдиним масивом земельні ділянки с/г призначення, які не підпадають під мораторій (наприклад, так звані АТОшні землі, які отримали ветерани АТО для ведення особистого сільського господарства). Як правило, отримання таких масивів кількома ветеранами АТО здійснюється контрольовано та щодо попередньо розвіданих земельних ділянок.
Раніше це здійснювалося під якесь сусіднє аграрне підприємство для подальшої передачі таких ділянок в оренду. Тепер деякі аграрії, а інколи колишні аграрії скуповують такі ділянки для подальшої передачі в оренду тим же аграрним компаніям, при цьому заробляють на орендній платі, яка буде дещо вищою для аграрної компанії, ніж якщо остання орендувала б таку ділянку у власника «підмораторної» землі. Таке ціноутворення зумовлене низкою причин.
По‑перше, нова бізнес-модель передбачає передачу в оренду кількох (інколи навіть більше десятка) земельних ділянок, які розміщені єдиним масивом. Тобто аграрна компанія одразу орендує декілька ділянок в одному місці в одного власника. Така ситуація є більш вигідною у порівнянні з «підмораторними» землями, оскільки коли аграрна компанія орендує десять ділянок у десяти власників, у кожного з них своє на думці, не всі з них підтримують відповідну аграрну компанію. Збільшити чи зменшити розмір орендної плати або здійснити додаткові виплати на користь одного власника не вийде. Адже це село і через пів години вже сусідній власник ділянки почне вимагати також виплатити йому гроші, як і сусіду, та йому абсолютно начхати, що тій людині виплатили гроші у зв'язку з хворобою або зі смертю родича.
По‑друге, для кожного аграрія єдиний масив земельних ділянок у хорошому місці є ласим шматочком. Він скоріше переплатить за таку оренду власнику єдиного масиву, ніж розшукуватиме десять нових власників «підмораторної» землі, які будуть «розкидані» по всьому масиву.
По‑третє, така модель бізнесу передбачає співпрацю в системі B2B, де з одного боку є аграрна компанія, а з іншого — керуюча компанія, яка надає земельні ділянки в оренду аграрній компанії. Така система співпраці виключає багато негативних чинників, які виникають у роботі з пайовиками. Звісно, простіше працювати з однією людиною або компанією, ніж з десятком. Окрім того, керуюча компанія, яка надаватиме в оренду ділянки, самостійно опрацьовуватиме фінансові аспекти та питання оподаткування своєї діяльності, при цьому аграрна компанія зосередиться на своїх аграрних справах.
Тому ми прогнозуємо, що така бізнес-модель знайде своїх прибічників після відкриття ринку с/г земель. Навіть більше, нам вже відомі аграрні компанії, які готові до масштабування свого бізнесу саме в цьому напрямку.
Вихідні дані для майбутнього ринку
Як юристам у цій сфері нам хочеться вірити, що вільний ринок земель с/г призначення відновить можливість власників розпоряджатися відповідними ділянками. Однак нинішня ситуація з наповненістю Державного земельного кадастру та публічної кадастрової карти може зіграти з власниками с/г землі злий жарт, особливо з тими громадянами, які поклали відповідальність за свою землю на орендарів або взагалі не переживають за свою власність і згадують про неї, коли настає час отримувати орендну плату. Це при тому, що Державний земельний кадастр має бути одним з елементів майбутньої бази даних для ринку с/г земель.
З нашого досвіду, багато земель, навіть якщо вони внесені в Державний земельний кадастр та їх видно на публічній кадастровій карті, часто мають суттєві помилки. Наприклад, задвоєння земельних ділянок, коли на одному й тому ж клаптику землі відображаються дві земельні ділянки з кадастровими номерами. Як правило, такі недоліки знаходять аграрні компанії, коли виникають конфліктні ситуації з конкурентами. Як не дивно, саме такі ділянки втрачають аграрні компанії, насамперед, за результатами боротьби з конкурентами або рейдерами. Аналогічні проблеми знаходять спадкоємці, які декілька років не мали бажання або коштів оформити спадщину на відповідну землю. Такі проблеми можуть стати причиною втрати земельних ділянок їхніми власниками після відкриття ринку.
Держгеокадастр намагається вирішувати такі проблеми шляхом інвентаризації земель. Однак, на жаль, на практиці ми не бачимо необхідного результату. До того ж виправити навіть незначні помилки в Державному земельному кадастрі буває достатньо важко. Якщо відповідний закон пропонує досудову процедуру виправлення помилки, то вона малоефективна. Держгеокадастр майже завжди посилає до суду і вас чекатиме довга судова тяганина.
Ми бачимо в цьому виклик для уряду та суспільства, який необхідно вирішувати більш радикально і швидко. Нам прикро про це говорити, але більшість власників «підмораторної» землі реально не знають, що з нею робити, а часто взагалі не переймаються своєю власністю. Саме це призводить до хаосу в земельних відносинах. Вже час звикати до того, що власність зобов'язує. Тому землі, які ще належним чином не оформлені їхніми власниками або декілька років не приймаються у спадщину, потрібно забирати на користь держави або територіальних громад, інакше такі проблеми перекочують у вільний ринок у значних обсягах. Існують відповідні законні процедури, наприклад, інститут визнання спадщини відумерлою тощо. Водночас громадянам, які не мають бажання втратити свою землю, радимо вже зараз вирішити всі проблеми зі своїми земельними ділянками.
Представники Офісу Президента анонсують нам обов'язкову наявність перехідного періоду, який може тривати до року. Деталі не роз'яснюються, проте очевидною є необхідність відкриття ринку певними етапами, що дозволить відстежити недоліки нового ринку та у процесі його функціонування виправити такі недоліки. Той, хто робить щось вперше, завжди набиватиме гулі, тому не слід очікувати, що ринок с/г землі від початку функціонуватиме ідеально.
Що залишається юристам
Юристи у сфері земельного права та нерухомості вже чекають новий відкритий ринок земель с/г призначення і готуються до великих обсягів роботи. Навряд чи нас чекає щось принципово нове в цьому ринку, адже операції з купівлі-продажу нерухомості більш-менш ідентичні, за винятком незначних нюансів.
Однак, на нашу думку, основні проблеми для юристів виникатимуть у процесі реалізації першочергового права орендаря на купівлю ділянки у власність. Звісно, все наче достатньо врегульовано земельним законодавством, але немає достатнього досвіду проведення таких операцій, в тому числі оскарження таких операцій в судовому порядку. Не відпрацьовані процесуальні деталі реалізації першочергового права орендаря на купівлю ділянки у власність. Після відкриття ринку юристам доведеться звернути на це увагу, адже велика кількість власників «підмораторної» землі захочуть її продати, а така земля перебуває в оренді. Ми впевнені, що знайдуться зацікавлені особи, які пропонуватимуть власнику кращу ціну за землю в обхід орендаря. На цьому етапі юристам потрібно бути пильними та доведеться напрацьовувати нову судову практику в цьому напрямку.
Також не зайвим буде згадати законопроєкт всім відомого Олександра Гереги «Про внесення змін до Закону України «Про оренду землі» №8581 від 09.07.2018 р., який у разі його прийняття по суті узаконить одностороннє розірвання договору оренди власником відповідної ділянки. В умовах відкритого ринку с/г земель норми цього законопроєкту можуть вдарити по всім малим і середнім аграрним компаніям.
Неоднозначні питання виникнуть при оцінці аграрних компаній перед їх продажем. Орієнтовна ціна оренди земельного банку відповідного підприємства зазвичай включається до загальної вартості такого підприємства. Очевидно, що ціна за права оренди та за права власності на земельні ділянки, які будуть наявні в аграрної компанії, на момент продажу відрізнятиметься, що може призвести до збільшення загальної ціни аграрної компанії.
Орім того, цікаво, що наразі не йде мова про обмеження іноземного капіталу на майбутньому ринку земель с/г призначення. Представники Офісу Президента говорять про обмеження іноземних покупців лише за критерієм довгостроковості їхньої діяльності в Україні. Тут постане питання про те, яким чином вигідніше структурувати угоди з іноземним капіталом для придбання с/г землі. Проте ми все ж таки очікуємо побачити певні обмеження для іноземного капіталу в робочому законопроєкті, оскільки це певною мірою зачіпає питання національної безпеки, хто та що не казав би.
Загалом, ми переконані, що для відкриття ринку земель с/г призначення в Україні не потрібно «вигадувати велосипед» у сьогоднішньому законодавстві. Основні правові інститути для купівлі-продажу «підмораторної» землі вже давно існують. Достатньо передбачити окремі обмеження та важелі для державних регуляторів на цьому ринку. Адже сьогоднішня «орендна» модель ринку с/г землі може негативно відреагувати на зняття мораторію. При цьому не слід забувати про наявний тіньовий ринок с/г землі, який не припинить своє існування одразу після відкриття вільного ринку земель с/г призначення в Україні.