Як би ми не вивчали законодавство та яким би досвідом не володіли, все одно змушені керуватися позиціями Верховного Суду, які дуже часто суперечать усталеній практиці. Однак, звертаючись до суду та не враховуючи вищевказані висновки, існує вірогідність програшу. Розглянемо це питання більш детально.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
І. Розглядаючи справу №391/548/18, КЦС ВС у постанові від 22.01.2019 р. погодився, що суд апеляційної інстанції, правильно встановивши фактичні обставини справи, які мають суттєве значення для її вирішення, оцінивши докази в їх сукупності, дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для поновлення договору оренди землі, укладеного сторонами 06.05.1998 р.
Розглянувши лист-повідомлення ОСОБА_1 про поновлення договору та проект додаткової угоди до договору на право тимчасового користування, відповідач листом від 15.05.2018 р. повідомив позивача, що не погоджує запропоновану редакцію проекту додаткової угоди, оскільки остання не відповідає Типовому договору оренди землі, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 р. №220 з наступними змінами, тому з цих підстав повідомляє про заперечення у поновленні дії договору.
Рекомендація: Хоча позиція Верховного Суду в цій справі перекреслює усталену практику з приводу необов'язковості дотримання форми Типового договору оренди землі, оскільки, відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі», обов'язковими (істотними) умовами є лише об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки), дата укладення та строк дії договору оренди, а також орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а все інше додається за бажанням сторін. Проте під час підготовки договору оренди чи додаткової угоди потрібно дотримуватися форми, передбаченої постановою КМУ від 03.03.2004 р. №220 «Про затвердження Типового договору оренди землі».
ІІ. З 2011 р. у судах точилася запекла боротьба щодо доведення факту початку дії договору оренди землі. В деяких випадках суди зазначали, що строк потрібно визначати з моменту підписання договору, а в інших – з моменту державної реєстрації. Верховний Суд України впродовж незначного проміжку часу неодноразово змінював свої висновки щодо визначення моменту, з якого договір оренди земельної ділянки вважається укладеним.
У справі №322/1178/17 Велика Палата Верховного Суду в постанові від 15.01.2020 р. вирішила поставити крапку та зробила висновок, відповідно до якого для визначення початку перебігу та закінчення строку дії саме цього договору має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як єдиної державної інформаційної системи, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб`єктів речових прав, технічні характеристики об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об`єктів нерухомого майна, з якими закон пов`язує набрання чинності договором, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків. Вищевказана судова практика застосовується до тих земельних правовідносин, які виникли до 01.01.2013 р. та пов'язуються з реєстрацією договору оренди земельної ділянки.
Однак проблема визначення строку дії договору, укладеного з 01.01.2013 р., нарешті була вирішена шляхом внесення наприкінці 2019 р. змін у ст. 19 Закону України «Про оренду землі», в якій тепер зазначено, що дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.
Рекомендація: З метою уникнення будь-яких непорозумінь щодо строку дії договору оренди земельної ділянки останній повинен містити подібну тезу: «Цей договір був укладений на 10 (десять) років, тобто з 01.01.2020 р. до 01.01.2030 р. право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідного до чинного законодавства».
ІІІ. 12.02.2020 р. Велика Палата Верховного Суду у справі №545/1149/175-ц зробила висновок, що підписання акта погодження меж не має самостійного значення, воно не призводить до виникнення, зміни або припинення прав на земельну ділянку, як і будь-яких інших прав у процедурі приватизації. Непогодження меж земельної ділянки, яка знаходиться поза межами населеного пункту, із суміжними власниками та землекористувачами не може слугувати підставою для відмови відповідним територіальним органом центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (територіальним органом Держгеокадастру в районах (містах)) у затвердженні технічної документації, за умови правомірних дій кожного із землекористувачів. Внаслідок цього в юридичних колах почали обговорювати відсутність обов'язку здійснювати погодження меж. Проте відмова у погодженні не тотожна відсутності проходження процедури погодження меж.
Рекомендація: Хоча відсутність підпису суміжного користувача чи власника земельної ділянки не є підставою для відмови у затвердженні технічної документації, але п. 3.12. наказу Державного комітету України із земельних ресурсів №376 від 18.05.2010 р. зобов'язує повідомити власників (користувачів) суміжних земельних ділянок про дату і час проведення робіт із закріплення межовими знаками меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), за відсутності яких така інформація зазначається в акті прийому-передачі межових знаків на зберігання. Тому обов'язково потрібно виконати процедуру, яка передбачена у вищевказаному наказі.
ІV. Впродовж останніх 5-ти років суперечливою є практика щодо звернення до суду з приводу використання земельних ділянок для ведення фермерського господарства, які були видані фізичним особам для створення такого господарства. Під час звернення складно визначитися, під яку юрисдикцію підпадає спір (цивільну чи господарську), оскільки державний акт на право постійного користування видається саме фізичній особі, а використовує земельну ділянку власне фермерське господарство, керуючись Законом України «Про фермерське господарство», без укладання будь-яких договорів.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 11.09.2019 р. у справі №620/371/17 нарешті зробила такі висновки. Якщо на час відкриття провадження у справі щодо такого спору про користування земельними ділянками, наданими із земель державної або комунальної власності для ведення фермерського господарства, фермерське господарство не було зареєстроване, то стороною таких спорів є фізична особа, якій надавалася земельна ділянка, а спір підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства. Якщо на момент відкриття провадження у справі щодо спору між органом державної влади чи місцевого самоврядування та, зокрема, фізичною чи іншою особою, якій із земель державної або комунальної власності надана земельна ділянка для ведення фермерського господарства, фермерське господарство вже було зареєстрованим, то така справа має розглядатися за правилами господарського судочинства.
Рекомендація: Оскільки судова практика щодо користування земельними ділянками членів ФГ постійно змінюється в різні боки, а фермерське господарство не укладає жодних документів або договорів, фермерському господарству необхідно здійснити певні кроки. По-перше, під час прийняття до складу членів фермерського господарства отримати заяву про вступ до ФГ та надання ФГ дозволу на користування землею майбутнього члена господарства. По-друге, рішенням зборів затвердити прийняття фізичної особи у члени господарства та використання його земельної ділянки. По-третє, підписати акт про доступ до земельної ділянки відповідно до Закону України «Про фермерське господарство». По-четверте, у разі можливості провести аналіз наданих земельних ділянок у користування та/або оренду (за рахунок державної та комунальної власності), а також здійснити дії щодо приватизації цих ділянок членами ФГ.
V. Після появи в останні 2-3 роки неоднозначної судової практики щодо спадкування земельних ділянок на праві постійного користування у користувачів ділянок виникли певні труднощі. Однак потрібно відрізняти довічне користування земельною ділянкою, яке успадковується (постанова Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2019 р. у справі №368/54/17), та постійне користування земельною ділянкою, що виникло на підставі державного акта на право користування земельною ділянкою і не входить до складу спадщини (постанова КЦС ВС №376/252/15-ц від 04.12.2019 р.).
Рекомендація: Оскільки після смерті фізичної особи, якій була надана земельна ділянка на підставі державного акта на право користування, така ділянка не успадковується, потрібно заздалегідь здійснити дії щодо переоформлення такої ділянки.