Міжнародний валютний фонд очікує затвердження Верховною Радою законопроекту щодо запуску ринку землі, а також скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення вже до кінця цього року.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Про це йдеться у тексті меморандуму між Україною та МВФ, оприлюдненому на сайті Міністерства фінансів.
Щоправда, згідно з документом, затвердження ВР закону про обіг земель с/г призначення очікувалося ще до кінця травня 2017 р.
За словами директора департаменту землеустрою, використання та охорони земель Державної служби геодезії, картографії та кадастру України Олександра Краснолуцького, в урядовому законопроекті про обіг земель с/г будуть врегульовані питання не лише купівлі-продажу, а й обміну, успадкування та міни ділянок с/г призначення. Чиновник зазначив, що набувачами землі, згідно з розробленою концепцією, будуть держава і територіальні громади, які купуватимуть землю для суспільних потреб, а також громадяни України. Також в законопроекті передбачається обмеження володіння одним громадянином ділянкою площею понад 200 га. У разі успадкування земельної ділянки розміром більше ніж дозволено, громадянин матиме 1 рік для проведення процедури відчуження. Якщо громадянин не здійснить відповідну процедуру, ділянка буде передана у державну власність за рішенням суду.
Для запобігання спекуляції буде запроваджене державне мито у розмірі 50% від нормативно-грошової оцінки землі у випадку, якщо ділянку буде відчужено протягом 3-х років з моменту купівлі. Якщо громадянин придбає земельну ділянку, яку орендує третя особа, а договір оренди ще діє, то він зобов'язаний підписати новий договір оренди на той самий строк і за тими самими умовами. Документом також передбачена процедура обміну земельними ділянками, які знаходяться серед масиву поля. Ділянки у державній та комунальній власності продаватимуться винятково на земельних електронних торгах, а молодим фермерам надаватиметься розстрочка платежу за земельну ділянку, придбану у держави, на 10-15 років під 7% річних.
Міністерство аграрної політики та продовольства України планувало подати до ВР законопроект про обіг земель с/г призначення до 01.07.2017 р. Проте, як повідомила прес-служба відомства «Юридичній Газеті», відповідний документ досі не був поданий на розгляд уряду та офіційно не оприлюднений.
Біполярна модель?
Загалом, під дію мораторію в Україні підпадають 96% земель. При цьому 68% перебувають у власності селян-пайовиків, що зазвичай використовується великими с/г та іншими підприємствами для їх неофіційної купівлі або оренди. Середня ставка орендної плати за пайову ділянку становить 950 грн (за середньостатистичну за розмірами ділянку площею 3,6 га).
Власники такої землі можуть здавати її в оренду, обмінювати свою ділянку на іншу, передавати її у спадщину. Однак продати таку ділянку можна лише неофіційно, оскільки чинний документ прямо забороняє це робити. Також забороняється змінювати цільове призначення такої землі, вносити право на неї до статутних документів підприємств або передавати її в оренду.
У лютому цього року 55 народних депутатів направили до Конституційного Суду подання щодо визнання мораторію на продаж земель с/г призначення неконституційним. За словами першого заступника міністра аграрної політики та продовольства України Максима Мартинюка, за умови дотримання стандартного регламенту розгляду, мораторій може бути скасованим вже восени 2017 р.
«Проаналізуємо можливі наслідки такого сценарію. Отже, припустимо, що у жовтні/листопаді 2017 р. Конституційний Суд анулює мораторій. В Україні в режимі «з вечора на ранок» з’являється новий актив і новий ринок. Жодних запобіжників не існує, зокрема в частині максимальної площі в одних руках чи рівня мінімально допустимих цін. Ддіє єдине обмеження – заборона на володіння землею іноземцям. З позиції економіки, у короткостроковій перспективі в галузі починає відбуватися перетікання власності від менш ефективного власника – пайовиків (приблизно 70% з яких жодного разу фізично не були біля свого паю) до більш ефективного – великих аграрних формувань. Середня ланка – фермери – з цього процесу випадає, оскільки не може конкурувати з агрохолдингами в доступі до фінансового ресурсу для викупу землі.
В АПК формується біполярна модель, яка являє собою масштабований поточний статус-кво. Звісно, це не катастрофа, але картина дуже далека від того, яким би ми хотіли бачити сільське господарство. Альтернативою цього сценарію може стати розробка комплексного підходу до впровадження ринку землі з максимальними запобіжниками, механізмами підтримки фермерів та гарантією прав власників паїв. У цій моделі ми уникнемо потрясінь у галузі та зможемо на макрорівні сформувати її оптимальну структуру. Звичайно, депутати під впливом популістів можуть провалити найбільш зважений варіант земельної реформи, але тоді за них все зробить Конституційний суд. Норма про мораторій більше ніж неоднозначна. Я оцінюю шанси зняти її через суд як вищі за середні. Дивно, що до цього кроку вдалися лише зараз. Опосередковано це свідчить про те, що депутати не надто покладаються на своїх колег в реалізації цієї складної реформи», – зазначив пан Мартинюк.
Махінації та рейдерство
Роман Граб, експерт земельних відносин Асоціації «Український клуб аграрного бізнесу», каже, що наслідки скасування мораторію безпосередньо залежатимуть від тих умов, які будуть зазначені в майбутньому Законі України «Про обіг земель сільськогосподарського призначення». Оскільки Уряд та Парламент дуже обережно підходять до питання скасування мораторію, ця обережність, однозначно, буде відображена і в законопроекті, за який голосуватимуть депутати.
«Обережність полягатиме у встановленні низки обмежень на ринку землі щодо його учасників, концентрації земель, способів відчуження тощо. Водночас, чим більш ліберальним буде закон про обіг земель, тим більш значущими будуть його наслідки як в позитивну, так і в негативну сторону, – це розуміють і гравці ринку, і влада. Яким би не був ринок землі, разом з ними нерозривно пов’язані певні невідворотні наслідки.
Насамперед, варто очікувати зростання вартості землі та орендної плати. Наскільки значним буде це зростання – залежить від обмежень, які встановлюватимуться законом щодо суб’єктного складу на ринку, максимальної площі у власності, можливості перепродажу та ін., що неодноразово пропонувалося у законопроектах про обіг земель», – повідомив експерт.
Окрім того, він зазначає, що також варто очікувати пришвидшення наповнення земельного кадастру та реєстру речових прав.
«Наразі однією з основних причин, чому мораторій не можна скасовувати, називають неповне заповнення земельного кадастру та відсутність інвентаризації земель, що спричинить махінації та рейдерство. В окремих локальних випадках це насправді може загострити ситуацію з рейдерством та незаконним заволодінням землею. Однак причиною цьому є не ринок землі, а 16 років дії мораторію, протягом якого власники не були зацікавлені та не мали коштів, щоб належно захистити своє право власності. Єдиний спосіб ефективно боротися з аферами в реєстрації землі на інших осіб, що не є законними власниками – це випередження в реєстрації законними власниками своїх прав у Державному реєстрі речових прав. Ринок землі, як ніщо інше, посприяє занесенню інформації про власність до земельного кадастру та державного реєстру речових прав, оскільки для того щоб легально продати землю, продавець буде змушений зареєструвати власне право відповідно до закону. Покупець землі також буде зацікавленим захистити своє право, зареєструвавши його. Непоодинокими будуть випадки, коли власник землі не матиме коштів, щоб здійснити таку реєстрацію. У таких випадках чимало покупців, особливо с/г виробників, готові взяти ці витрати на себе», – справедливо відзначив Роман Граб.
Тимчасово на 15 років
У свою чергу, експерт Реанімаційного пакета реформ Дмитро Ливч наголошує на необхідності скасування мораторію на продаж с/г землі.
«Зміна парадигми ведення агробізнесу з отримання короткострокової вигоди шляхом вирощування високомаржинальних культур на довгострокове планування діяльності дозволить забезпечити збереження родючості унікального українського чорнозему та підвищити ефективність виробництва. На сьогодні агросектор складається з понад 50 тис. підприємств, проте його структура викривлена й монополізована сотнею найбільших компаній – вони орендують майже 7 млн га, тобто 20% від площі земельного фонду в приватній власності. Відсутність ринку занижує і до того низькі орендні ставки. Якщо говорити мовою цифр, експерти Easy Business вважають, що власники землі недоотримують щонайменше 25% доходу щорічно. Модель розширення земельного банку завдяки низьким орендним ставкам лише поглиблює проблеми, а не вирішує їх. Отже, ми давно дійшли до того місця, де неможливо залишити все як є. Існування мораторію мало бути тимчасовим, проте затяглося на 15 років і працює «на руку» деяким агрохолдингам. Замість того щоб орендувати землю за реальними цінами або ж готувати грошові активи для купівлі землі, вони витискають із ситуації все можливе та разом із політичними силами підігрівають міфологізацію земельного питання: «Не продавайте рідну землю!» Накладати мораторії, певно, дуже просто. Складно простежити, як вони впливатимуть на всі аспекти життя простих людей. Сподіваємося, наша комплексна реакція нарешті зробить проблему видимою, а 7 млн ошуканих вже не будуть невидимками та твердо стоятимуть на власній землі», – висловив свою думку експерт.
Емфітевзис VS оренда
Натомість міністр аграрної політики та продовольства України Тарас Кутовий заявляє, що відстоюватиме в уряді запуск ринку землі шляхом продажу права оренди. За його словами, першим етапом запуску ринку землі має стати запуск продажу прав оренди на земельні ділянки для с/г потреб (емфітевзис).
«Моя позиція така: на нинішньому етапі ми можемо говорити лише про продаж прав оренди на землю та банківську заставу прав оренди, щоб під ці права можна було залучати додаткові інвестиції аграріям у бізнесі. Права власності на землю залишаться у селян. Ці права не будуть предметом господарських відносин. Я думаю, що свою позицію я зможу відстояти в парламенті, оскільки вона не зачіпає насущних інтересів, приносить додаткові інвестиції в галузь, створює ціноутворення, робить ринок більш динамічним і прозорим», – стверджує чиновник.
Дійсно, більшість експертів відзначають, що у зв’язку з дією мораторію на відчуження с/г земель, інвестування в с/г угіддя та ефективне використання таких земель наразі обмежено. Серед основних проблем аграріїв – нестача обігових коштів та дорогі кредити. Низька ліквідність об’єктів застави, що використовується агропідприємствами при одержанні кредитів (майбутній врожай, корпоративні права, сільгосптехніка), разом з обмеженістю власних коштів, призводить до завищення відсотків за користування кредитами.
Серед альтернативних інструментів користування землями с/г призначення експерти виділяють емфітевзис – довгострокове відчужуване та успадковуване речове право на чуже майно, яке полягає у наданні особі права володіння та користування чужою земельною ділянкою для с/г потреб. Право користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису виникає на підставі договору про встановлення емфітевзису, який укладається між власником земельної ділянки та землекористувачем (емфітевтом). За цим договором власник за плату або на безоплатній основі передає іншій особі право користування земельною ділянкою, зберігаючи на неї право власності, а емфітевт отримує лише право на користування цією земельною ділянкою з ширшим колом дій (продаж права користування земельною ділянкою іншій особі шляхом укладення з нею договору купівлі-продажу, міни, дарування та спадкування).
Договір на 200 років?
Використання цього інструменту стає дедалі популярнішим, оскільки він більш вигідний, у порівнянні з орендою. Емфітевзис надає більшу гнучкість в узгодженні істотних умов користування земельною ділянкою, на відміну від договорів оренди, оскільки останні законодавчо є досить зарегульованими. Загалом, основною перевагою емфітевзису є незарегульованість процедур виникнення, переходу, виконання та припинення права емфітевзису, а також можливість сторін договору визначати ці процедури у договірному порядку. Приміром, за договором оренди власник ділянки отримує кошти частинами, а за договором емфітевзису – одразу значну суму. Серед іншого, в емфітевзисі існує таке поняття як лаудемія, що передбачає право власника на одержання відсотків від вартості права користування у разі його продажу.
«Основними перевагами договору щодо користування чужою земельною ділянкою для с/г потреб (емфітевзис), у порівнянні з договором оренди земельної ділянки, є наступні:
- відсутність спеціального законодавства, яке б детально врегульовувало правові відносини, що виникають з договору емфітевзису, тобто багато умов сторони можуть визначити на власний розсуд;
- відсутність законодавчого обмеження строку користування приватними земельними ділянками, що дає можливість укласти довгостроковий договір на 100... 500... 1000 років тощо;
- відсутній мінімально визначений строк, який встановлено для договорів оренди землі с/г призначення;
- плата за користування емфітевзисом, як правило, виплачується за весь строк користування; у більшості випадків він дорівнює розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки або реальній вартості земельної ділянки;
- право емфітевзису можна вносити до статутного капіталу господарських підприємств, передавати у заставу;
- емфітевзис може відчужуватися іншій особі землекористувачем (власник земельної ділянки має переважне право на купівлю емфітевзису);
- право емфітевзису переходить у спадок;
- власник не може просто взяти й продати земельну ділянку, обтяжену емфітевзисом, оскільки зобов’язаний повідомити користувача про намір продати та про умови продажу.
Користувач має переважне право на придбання землі. Навіть якщо ділянка буде продана іншій особі (поза правом користувача – нібито за борги, підписанням розписки чи через рішення суду), то зобов’язання за договором емфітевзису все одно залишатимуться чинними. Отже, така ділянка втрачає привабливість для рейдерів чи осіб, що скуповують ділянки», – зазначив у коментарі «Юридичній Газеті» юрист Ян Білоголовий.
При цьому експерт зауважив, що поряд зі значними перевагами, емфітевзис не може похвалитися правом передачі в суборенду земельної ділянки та законодавчо встановленим мінімальним строком користування, що притаманно орендним відносинам.
«На сьогодні відомо офіційно зареєстровані договори користування чужою земельною ділянкою для с/г потреб на 100 та 200 років», – додав юрист.
А хто регулюватиме?
Допоки в урядовий законопроект щодо земель с/г призначення вносяться останні корективи, на розгляді Верховної Ради знаходяться одразу два проекти Законів України «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» №5535 та №5535-1, покликані врегулювати функціонування ринку с/г землі.
Серед іншого, законопроектом №5535 пропонується, зокрема:
- обмеження суб’єктного складу осіб, які можуть набувати право власності на земельні ділянки с/г призначення громадянами України, територіальними громадами, державою, юридичними особами та фізичними особами-підприємцями;
- встановлення етапності відкриття ринку земель с/г призначення;
- продаж земель с/г призначення державної та комунальної власності винятково на конкурентних засадах шляхом проведення електронних торгів;
- продаж земель с/г призначення, які перебувають у приватній власності, за рішенням власника землі третім особам або на конкурентних засадах шляхом проведення електронних торгів.
Документом також пропонується встановити мінімальну ціну продажу земель с/г призначення державної та комунальної власності на рівні її експертної грошової оцінки. Мінімальну ціну продажу земель приватної власності – на рівні нормативно грошової оцінки, але не нижче ніж 20 орендних плат.
Законопроектом визначається механізм відчуження земельних ділянок с/г призначення банками, а також особами, яким відповідно до законодавства не можуть належати такі землі на праві власності та врегульовуються особливості продажу частки у праві спільної власності на земельну ділянку с/г призначення.
При цьому обмежуються можливості змінювати цільове призначення земельної ділянки с/г призначення не раніше ніж через 3 роки з моменту набуття власником права власності на таку земельну ділянку, а також врегульовуються особливості укладення договору дарування земель с/г призначення та спадкового договору щодо таких земель.
Крім того, документом встановлюється тимчасова заборона на внесення земельних ділянок с/г призначення до статутного (складеного, іншого) капіталу юридичних осіб до 01.01.2020 р. та встановлюється мінімальний розмір таких земельних ділянок.
Водночас законопроектом №5535-1 пропонується впровадити обов'язкову процедуру контролю правочинів із відчуження с/г земель, а у разі невиконання (неналежного виконання) уповноваженими особами обов'язків з контролю правочинів, внаслідок чого землевласнику було спричинено шкоду, уповноважені особи несуть матеріальну відповідальність перед землевласниками у повному розмірі спричиненої шкоди.
Новелами законопроекту є впровадження мінімальної ціни продажу землі с/г призначення та довічної ренти. Мінімальна ціна землі встановлюється у розмірі 20-річної орендної плати, а довічна рента – у розмірі середньої орендної плати за останні 20 років. Таким чином, придбати землю зможуть українські сільгоспвиробники, фермери, для яких сплата мінімальної ціни землі з наступною щорічною виплатою довічної ренти є посильною.
У разі непрямого відчуження землі с/г призначення запроваджується принцип слідування обов’язку з виплати довічної ренти за землею с/г призначення, незалежно від перепродажу такої землі.
Законопроектом також передбачається, що нерозподілена земля та неприватизована земля с/г призначення стане об’єктом обігу земель с/г призначення з моменту її передачі (оформлення) у приватну власність громадам України.
«Шахматка» не вирішена…
Ян Нечваль, помічник адвоката IMG Partners, серед позитивних моментів проекту №5535 виділяє етапність відкриття ринку землі, встановлення мінімальної ціни продажу земельних ділянок с/г призначення, продаж земель с/г призначення державної та комунальної власності шляхом проведення електронних торгів та ін.
Однак проект №5535 має також і негативні риси: запропоновано продаж земель шляхом проведення електронних торгів, проте порядок таких торгів не визначений; земельні ділянки, які були передані селянам на праві колективної власності (зокрема, землі під господарськими дворами) примусово перейдуть у комунальну власність; Держгеокадастр наділяється досить широкими повноваженнями; встановлена завелика площа земельних ділянок, що можуть перебувати в руках однієї фізичної/юридичної особи тощо», – зазначив експерт у коментарі «Юридичній Газеті».
Коментуючи норми проекту №5535-1, до позитивних моментів він відносить встановлення виплати пожиттєвої ренти власнику земельної ділянки, якщо вона була викуплена у нього за мінімальною ціною; встановлення мінімальної ціни продажу земельних ділянок с/г призначення; неможливість набуття у власність землі с/г призначення іноземними особами та юридичними особами, права власності на які прямо чи опосередкованого більше ніж на 49% належать іноземним особам.
Серед негативних моментів документу юрист виділяє відсутність обмежень щодо розміру земельної ділянки, яка може перебувати у власності особи; проект жодним чином не говорить про те, що відбудеться з селянами після закінчення пожиттєвої ренти; відсутність будь-якої етапності відкриття ринку землі.
«Загалом, проекти №5535 та №5535-1 не вирішують гостре та болюче питання так званої «шахматки», адже в них жодним чином не розкривається питання консолідації земель. Вказані проекти є «сирими» та підлягають значному доопрацюванню», – констатує пан Нечваль.
Ми не готові?
Андрій Васильєв, заступник генерального директора з правових та економічних питань ТОВ СП «НІБУЛОН», стверджує, що Україна наразі не повною мірою готова до запровадження ринку землі с/г призначення на умовах, викладених у зазначених законопроектах.
«На сьогодні існують неврегульовані питання, які перешкоджають запровадженню цивілізованого ринку земель с/г призначення, а прийняття будь-якого з цих законопроектів призведе до корупційних ризиків, зловживань та інших порушень закону», – поділився експерт своїми думками з «Юридичною Газетою».
Пан Васильєв вважає, що до прийняття закону про обіг земель с/г призначення, насамперед, необхідно вирішити такі проблемні питання:
- провести в межах України повну інвентаризацію всіх земель с/г призначення;
- забезпечити перенесення до Державного земельного кадастру в повному обсязі усієї передбаченої законодавством інформації (площа земельних ділянок, цільове призначення, форма власності, межі ділянки та ін.) про всі сформовані до 2013 р. земельні ділянки, встановивши граничний строк для внесення всього наявного обсягу інформації про земельні ділянки;
- посилити юридичну відповідальність (у тому числі кримінальну) за порушення встановленого порядку ведення Державного земельного кадастру та запровадити дієвий механізм її реалізації;
- забезпечити автоматизоване перенесення записів Державного реєстру земель про речові права на земельні ділянки до Державного реєстру прав;
- передати повноваження щодо реєстрації прав на земельні ділянки територіальним органам Держгеокадастру України, які здійснюють безпосередній облік земель;
- провести нову нормативну грошову оцінку землі за кошти державного та місцевого бюджетів, із залученням коштів світових міжнародних фінансових інституцій, що гарантуватиме єдиний підхід до визначення вартості земельної ділянки в необтяжливий для власників землі спосіб;
- децентралізувати розпорядження землями с/г призначення державної власності.
За словами експерта, в законопроекті, який регулюватиме обіг земель с/г призначення, після вирішення вказаних неврегульованих питань необхідно передбачити наступне:
- право на придбання земельних ділянок с/г призначення не лише фізичними особами, державою та органами місцевого самоврядування, а й юридичними особами, які зареєстровані за українським законодавством, у статутному капіталі яких не беруть участь нерезиденти України та кінцевими бенефіціарами яких є українські громадяни. Також необхідно встановити заборону на придбання земельних ділянок іноземними державами, іноземцями та іноземними юридичними особами;
- збільшення граничних розмірів земельних ділянок, які можуть бути придбані у приватну власність;
- закріплення за орендарем земельної ділянки першочергового (пріоритетного) права на її придбання у власність у разі продажу;
- посилення законодавчих гарантій для орендарів земельних ділянок щодо використання земель у разі переходу права власності на них до інших осіб, а також захист їхніх прав;
- забезпечення консолідації земель з метою створення єдиних масивів на засадах надання права орендарю, який використовує земельні ділянки площею не менше ніж 80% від загальної площі масиву, одержувати в оренду або набувати у власність інші земельні ділянки цього масиву.
Який із запропонованих законопроектів буде прийнято – покаже час. Однак очевидним є те, що вільний ринок землі найближчими роками може залучити в Україну багатомільярдні інвестиції та перезапустити аграрний сектор. Адже заморожені 27 млн га, які знаходяться у приватних руках майже 7 млн власники паїв, обмежених у правах, ліквідують можливість залучити довгі гроші для малого й середнього бізнесу та вигідні лише великим агрохолдингам.
Коментарі
Олександр Лук’яненко,
партнер VB PARTNERS, адвокат
Наразі тема мораторію на продаж земель с/г призначення є досить популярною серед фахівців різних сфер. На нашу думку, неможливість бути повноправним власником своєї землі шкодить як окремому громадянину, так і державі загалом.
Основним аргументом прихильників заборони відчуження земельних ділянок є те, що вони будуть продані іноземним інвесторам за невелику оплату. Вказане не збільшить надходження до бюджету, якісно не покращить рівень життя власників земель та призведе до нераціонального використання і виснаження цінних, родючих земель.
Нинішня редакція законопроекту про скасування мораторію передбачає, що відчуження с/г землі буде дозволено лише громадянам України та національним юридичним особам. Отже, жодного ризику концентрації с/г земель в руках іноземних інвесторів немає.
При цьому сьогодні громадяни, не маючи можливості продати свої паї, здають їх у довгострокову оренду за невелику плату. Більшість з них не мають об’єктивної можливості обробляти свої земельні наділи самостійно, у зв’язку з чим значна частина земельного банку не використовується або передається в оренду. До того ж орендарі також не зацікавлені у раціональному використанні земель, які не належать їм на праві власності.
Крім того, зняття мораторію зробить можливим власникам земель не лише її продавати, а й передавати у заставу в банк під залучення грошових коштів для розвитку свого господарства.
У зв’язку з цим вважаємо, що скасування мораторію на відчуження земель с/г призначення – це не лише виконання вимог МВФ та інших міжнародних організацій, а й дієвий крок для розвитку аграрного сектору в Україні.
Роман Граб,
експерт земельних відносин Асоціації «Український клуб аграрного бізнесу»
Судовій системі України необхідно приготуватися до того, що після скасування мораторію різко збільшиться кількість позовів та спорів, зокрема, пов’язаних із виправленням помилок, які існують в земельному кадастрі. Протягом 2015 р. та 2016 р. у першій інстанції було винесено 8328 та 7892 рішень щодо земельних спорів, при цьому кількість позовів у 2016 р. щодо земельних відносин склала 28442. Навантаження на суди в цій категорії справ з відкриттям ринку земель лише збільшуватиметься. Оскільки збільшення штату кваліфікованих суддів у сфері земельного права, напрацювання судової практики та відповідної нормативної бази займають деякий час, владі доцільно потурбуватися про підготовку відповідної інфраструктури.
Найбільш відчутним наслідком скасування мораторію буде встановлення сталого землекористування та інтенсифікація с/г виробництва. Більшість пайовиків досі є землевласниками лише через дію мораторію, хоча мають бажання продати землю, оскільки не обробляють її самостійно, проживають у місті чи виїхали за кордон. Окрім них, більше ніж 1 млн пайовиків вже померли, залишивши землю у спадок. Ці землі частина спадкоємців ніколи не бачили та не турбувалися про те, що там вирощується, які хімічні препарати вносяться та якою технологією обробляється ґрунт. Як наслідок, за 20 років безконтрольного обробітку землі недобросовісними орендарями під «пильним» наглядом таких незацікавлених власників, за даними, наведеними у Стратегії вдосконалення механізму управління у сфері використання та охорони земель с/г призначення державної власності та розпорядження ними від 07.06.2017 р., значно зменшилися вміст гумусу та родючість ґрунтів. Поява ж нового власника, який заплатив за землю кошти, забезпечить зацікавленість у збереженні якості своєї землі та її покращення.
Таким чином, скасування мораторію на продаж землі містить значні перспективи, але також існують ризики локальних спорів та рейдерства. Однак зазначені загрози – не привід закликати до збереження мораторію, залишаючи нинішній режим використання земель, який спровокував корупцію та виснаження ґрунтів і продовжуватиме робити це надалі.
Максим Мартинюк,
перший заступник міністра аграрної політики та продовольства України
Дискусія щодо відкриття ринку землі, яку довгий час доводилося підтримувати хіба що не силоміць, нарешті набуває формату загальнонаціональної. Під час обговорення, зокрема, можна почути, що альтернативою впровадженню ринку може бути опція оренди, вдосконалена можливістю використовувати такі договори як заставу. Однак навіть якщо не зважати на грубе порушення чинним мораторієм конституційних прав громадян (а не зважати на це не можна ні з юридичної, ні з етичної позиції), то теза про універсальність формату оренди не витримує перевірки бізнес-логікою.
Зараз в Україні ринок оренди через відсутність альтернативного варіанту земельних відносин є надактивним. Понад половину с/г земельного фонду (16,6 млн га приватних земель і майже 5 млн га державних) передано у користування. У порівнянні з європейськими країнами, в яких запущено ринок землі, кількість земельних трансакцій у нас є критично-високою. Так, якщо в ЄС операції оренди та передачі прав власності на землю охоплюють усього 2% площі земель, то в Україні, за даними Моніторингу Світового банку, тільки ринок оренди досягає 4,27%. Тобто щорічно фермерам доводиться переоформляти від 1,14 млн га до 1,56 млн га, що здійснює негативний вплив на їх рентабельність. І лише низька вартість оренди робить такі операції виправданими – за рахунок пайовиків.
Крім адміністративних витрат, формат тимчасового користування має й інші недоліки. Він надає високоризикований статус проектам із довгим терміном окупності, а також не створює умов для дбайливого використання землі.
Безумовно, зняття мораторію не повинно зруйнувати систему взаємовідносин в АПК, а інтереси нинішніх орендарів мають бути захищені. Однак у державі нарешті має бути утворена повноцінна власність на землю, а права власників паїв розблоковані від штучних обмежень.
Лариса Побережнюк,
керуючий партнер ПГ «Побережнюк і партнери»
Станом на сьогодні перспектива відкриття ринку землі в Україні складає 50%. Ринок може бути відкритим, якщо уряд прийме законопроект про обіг земель с/г призначення, зареєстрований за №5535 або №5535-1. Однак ще є урядовий законопроект, який почали активно анонсувати в міністерстві аграрної політики та продовольства України.
Питання про те, чи буде скасовано мораторій, так і залишається відкритим. З одного боку, відчувається певний тиск від Європейського Союзу, пов'язаний з проведенням реформування українського законодавства. Відкриття ринку землі у будь-якому випадку буде пов’язане з обмеженням суб’єктного складу осіб, які можуть набувати право власності на земельні ділянки та зі встановленням етапності відкриття ринку земель с/г призначення. Продаж земель має відбуватися винятково на конкурентних засадах шляхом проведення електронних торгів, особливо це стосується земель державної та комунальної власності. Перспективним для ринку землі буде встановлення мінімальної ціни на продаж земель с/г призначення державної та комунальної власності на рівні її експертної грошової оцінки. Проте за таких умов особлива увага має приділятися експертним установам та кваліфікованим спеціалістам, щоб уникнути корупційних чинників, які можливі в цьому напрямку.
Якщо ринок землі насправді запрацює (а рано чи пізно це станеться), обов’язково має бути визначений механізм відчуження земельних ділянок с/г призначення банками, а також особами, яким відповідно до законодавства не можуть належати такі землі на праві власності.
Однак 50% залишається на те, що ринок землі не запрацює з 2018 р. Здається, що 50% – це багато, але це не так. Математичний розрахунок дуже простий. Ринок або запрацює, або не запрацює. Чому ні? Тому що законодавець, на жаль, з року в рік відкладає такі важливі кроки. Подальше затягування процесу відкриття ринку землі може спричинити лише загострення економічної та політичної кризи.
Ян Білоголовий,
юрист, громадський діяч
Укладаючи договори оренди с/г земель, орендарі не завжди бажають здійснювати інвестування в с/г угіддя, оскільки на практиці більшість орендодавців схиляються до укладення договору лише на 7-10 років (при тому, що максимальний строк оренди може бути встановлений до 50 років, а мінімальний – на 7 років). Наприкінці договору оренди, з метою дотримання вимог Закону України «Про оренду землі», орендар не завжди має можливість домовитися з орендодавцем про поновлення договору, який іноді має на меті укласти договір з іншими користувачами за однакових умов. До того ж перехідними положеннями Земельного кодексу України передбачено, що до набуття чинності законом про обіг земель с/г призначення, але не раніше ніж 01.01.2018 р., забороняється внесення права на земельну частку (пай) до статутних капіталів господарських товариств. Сукупність ризиків нівелює прохання орендодавців щодо сплати наперед орендної плати за весь період.
Отже, за своєю суттю та в умовах дії мораторію договір оренди с/г призначення надає право користування земельною ділянкою на строк до 50 років без права подальшого розпорядження (передати таке право у заставу, іпотеку, статутний капітал), що фактично знижує інвестиційну привабливість.
Ян Нечваль,
помічник адвоката IMG Partners
На сьогодні уряд почав розробку власного проекту закону про обіг земель с/г призначення.
Наразі тест проекту ще не сформований, однак його основні положення викладені у формі концепції. Так, уряд пропонує:
- надати право на купівлю с/г землі громадянам України, територіальним громадам, державі, фермерським, сімейним фермерським та особистим селянським господарствам, а також іншим юридичним особам, які мають статус с/г виробника останні 3 роки;
- встановити граничну кількість земель у власності фізичної особи на рівні 100 га та юридичної особи на рівні 1 тис. га;
- запустити обіг с/г земель з 01.01.2020 р.;
- відкрити ринок землі після розробки та впровадженням системи пільгового кредитування і фінансової підтримки фермерства, сімейного фермерства та особистих селянських господарств на селі.
Загалом, позиція уряду щодо обігу земель с/г призначення є більш «продуманою», ніж проекти №5535 та №5535-1. Проте конкретно про позицію уряду говорити зарано, адже наразі це всього лише концепція.
Отже, станом на сьогодні питання обігу земель с/г призначення залишається відкритим, а строки його вирішення – невідомі.
Максим Кузьменко,
юрист ЮК ARBITRADE
На сьогодні зняття мораторію на продаж землі є одним з чи не найбільш дискусійних питань в сфері законодавчих ініціатив. Очікування МВФ щодо зняття мораторію до кінця 2017 року додатково мотивують законотворців пришвидшити законодавче врегулювання ринку відчуження землі. Запропоновані депутатами ВРУ законопроекти №№5535 та 5535-1 покликані дати старт земельній реформі та запровадити правила обігу земель сільськогосподарського призначення.
Законопроект № 5535, на відміну від альтернативного, передбачає чіткі підстави набуття права власності на земельні ділянки, встановлює порядок визначення стартової ціни продажу землі державної або комунальної власності, виокремлює відчуження землі за участю фінансових установ, а також встановлює ряд обмежень щодо обігу землі с/г призначення, зокрема обмеження граничного розміру земельних ділянок с/г призначення, що перебувають у приватній власності фізичної особи, загальною площею до 500 гектарів.
Серед позитивних положень цього законопроекту варто відмітити встановлення обов’язкового проведення електронних торгів у випадку продажу земельної ділянки державної та комунальної власності, а також в разі продажу землі приватної власності на конкурентних засадах, встановлення стартової ціни земельної ділянки державної та комунальної власності на рівні експертної грошової оцінки, запровадження заборони зміни цільового призначення земельної ділянки с/г призначення протягом 3 років з моменту набуття права власності на таку ділянку, а також встановлення гарантії прав користувачів земельною ділянкою в разі переходу права власності на неї.
Втім законопроект № 5535 має прогалини у визначенні термінів, зокрема визначення поняття відносин контролю та, на відміну від альтернативного проекту № 5535-1, не передбачає запровадження переважного права придбання землі с/г призначення (за винятком співвласників), а також інституту довічної ренти.
Основними перевагами альтернативного проекту є встановлення чітких істотних умов правочинів із відчуження землі, виокремлення суб’єктів обігу земель с/г призначення, регулювання зняття ґрунтів та заборона їх експорту, а також окреме регулювання процедури внесення землі с/г призначення до статутного капіталу юридичної особи. Суттєвим недоліком цього законопроекту є недостатньо деталізований механізм визначення земельних ділянок рівноцінними.
Варто зауважити, що обидва законопроекти встановлюють заборону іноземним особам набувати у власність землі с/г призначення. В той же час альтернативний проект закону дозволяє набувати земельні ділянки у спадщину, але з наступним відчуженням такої ділянки.
З-поміж двох законопроектів, запропонованих депутатами, альтернативний проект № 5535-1 покриває більший спектр правовідносин щодо відчуження землі с/г призначення, встановлює додаткові гарантії для власників та користувачів землі та в цілому детальніше регулює відносини в сфері обігу земель сільськогосподарського призначення. Втім, цей законопроект безумовно потребує доопрацювання.