Користуйся, поки можна!

У недалекому минулому найбільшими постійними землекористувачами були підприємства державної та комунальної форм власності. Протягом першого десятиріччя незалежності України значна частина цих підприємств реорганізувалася в процесі корпоратизації та приватизації. При цьому новоутворені підприємства-землекористувачі продовжували, а деякі й досі продовжують користуватися земельними ділянками, часто не отримавши нові правовстановлюючі документи.

Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час!

У зв’язку з цим, зазвичай, на практиці постає два питання. Чи припиняється право постійного користування земельною ділянкою у разі припинення землекористувача шляхом реорганізації? Чи припиняється право постійного користування земельною ділянкою, якщо землекористувач, який має у постійному користуванні земельну ділянку, але не може мати її на такому праві відповідно до чинного законодавства, не переоформив право на земельну ділянку?

Суть права постійного користування землею, характерні особливості

Право постійного користування земельною ділянкою є різновидом права користування землею. Це право полягає у володінні та користуванні земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку.

Конституційний Суд України у Рішенні від 22.09.2005 р. №5-рп/2005 у справі про постійне користування земельними ділянками (№1-17/2005) виокремив характерні особливості цього правового титулу, а саме:

• право постійного землекористування є безстроковим (на відміну від права оренди) та може бути припинене лише з підстав, передбачених законодавством;
• права та обов'язки постійних землекористувачів визначені земельним законодавством і не підлягають договірному регулюванню (не можуть бути звужені);
• постійні землекористувачі сплачують податок на землю, розмір якого визначається відповідно до законодавства (на відміну від договірного характеру орендної плати);
• земельні ділянки передаються у постійне користування в порядку відведення безоплатно з наступним посвідченням цього права шляхом видачі державного акта; оплаті підлягає лише виготовлення технічної документації на земельну ділянку.

Іншою особливістю права постійного користування землею є обмежене коло суб’єктів, які можуть його набути. Відповідно до ст. 92 ЗК 2001 р., такими суб’єктами можуть бути:

• підприємства, установи й організації державної та комунальної форм власності;
• громадські організації інвалідів України, їх підприємства, установи та організації;
• зареєстровані релігійні організації України (виключно для будівництва та обслуговування культових та інших будівель, необхідних для забезпечення їхньої діяльності);
• публічне акціонерне товариство «Українська залізниця»;
• вищі навчальні заклади (незалежно від форми власності);
• співвласники багатоквартирного будинку (для обслуговування такого будинку та забезпечення потреб власників, наймачів квартир та нежитлових приміщень).

До вказаного переліку землекористувачів не увійшли (не перелічені у ст. 92 ЗК 2001 р.) громадяни та юридичні особи, які могли здійснювати право постійного користування земельною ділянкою відповідно до раніше чинного законодавства.

Таким чином, право постійного користування земельною ділянкою полягає у безстроковому володінні та користуванні земельною ділянкою державної або комунальної власності, без встановлення строку користування, яке може набувати лише обмежене коло осіб.

Чи припиняється право постійного користування земельною ділянкою у разі припинення (реорганізації) юридичної особи-землекористувача?

Як зазначено вище, право постійного землекористування є безстроковим і може бути припинене лише з підстав, передбачених законодавством. Підстави для припинення права користування земельною ділянкою визначені у ст. 27 ЗК 1992 р. та ст. 141 ЗК 2001 р. До них належать:

• добровільна відмова від права користування земельною ділянкою;
• вилучення земельної ділянки;
• припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних підприємств, установ та організацій;
• використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам;
• використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;
• систематична несплата земельного податку або орендної плати;
• набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці;
• використання земельної ділянки у спосіб, що суперечить вимогам охорони культурної спадщини.

Проте найбільше питань виникає з приводу припинення права постійного користування у разі припинення (реорганізації) державних та комунальних підприємств.

Відповідно до ЗК 1992 р., право користування земельною ділянкою припинялося, зокрема, у разі «припинення діяльності підприємства, установи, організації, селянського (фермерського) господарства». У ЗК 2001 р. це положення викладено дещо по-іншому: «припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних підприємств, установ та організацій». Таким чином, у контексті підприємств, установ, організацій, ЗК 2001 р. (у порівнянні із ЗК 1992 р.) звузив сферу застосування цієї норми до державних та комунальних підприємств, що узгоджується з переліком суб’єктів права постійного користування.

Інший момент полягає у тому, що у ЗК 1992 р. та у ЗК 2001 р. йдеться про «припинення діяльності підприємств, установ та організацій», тоді як у ЦК УРСР і ЦК України йдеться про «припинення юридичної особи». Однак вирішуючи спори про припинення права постійного користування внаслідок припинення діяльності землекористувачів, суди застосовують положення Цивільного кодексу, що регулюють припинення юридичних осіб, і вживають поняття «припинення юридичної особи» та «припинення діяльності юридичної особи» як взаємозамінні. Тому різниця у поняттях є радше термінологічною, ніж змістовною.

Стосовно того, чи припиняється право постійного користування земельною ділянкою у разі припинення землекористувача, зокрема у разі реорганізації, перетворення землекористувача, і чи може правонаступник продовжувати користуватися земельною ділянкою, з цього приводу в судовій практиці сформувалися дві позиції:

• перша позиція зводилася до того, що право постійного користування земельною ділянкою припиняється у разі реорганізації землекористувача, оскільки земельне законодавство не передбачає автоматичного переходу права постійного користування до юридичної особи, яка утворилась у процесі реорганізації;

• друга позиція полягає у тому, що право постійного користування земельною ділянкою не припиняється у разі реорганізації землекористувача, оскільки припинення права користування земельною ділянкою з підстави припинення установи допускається лише у випадку, коли припинення останньої виключає правонаступництво.

Перша позиція обґрунтовувалась тим, що в результаті реорганізації юридичної особи відбувається її припинення, а оскільки земельне законодавство не передбачає автоматичного переходу права постійного користування землею до юридичної особи, яка утворилася в процесі реорганізації, то суди приходили до висновку, що це право припиняється з моменту припинення юридичної особи, а правонаступник його не набуває. Вищий господарський суд України зайняв таку позицію щодо низки судових рішень. Зокрема, така позиція була відображена у постановах від 01.06.2010 р. у справі №11/49-04 (8/79-03), від 16.04.2013 р. у справі №5002-33/1279-2012, від 29.10.2015 р. у справі №927/1498/14.

Такий же підхід застосовувався судами до землекористувачів, які реорганізувалися шляхом перетворення в період чинності Цивільного кодексу 1963 р., тобто до 01.01.2004 р., який не відносив перетворення до різновидів реорганізації. Обґрунтовуючи припинення права постійного користування земельною ділянкою, суди виходили з того, що на відміну від ст. 37 ЦК 1963 р., ст. 34 Закону України «Про підприємства в Україні» визнавала перетворення юридичної особи різновидом реорганізації. А оскільки внаслідок перетворення юридична особа припиняється, то припиняється і право постійного користування землею. Така позиція була сформульована Верховним Судом ще у 2002 р. у Постанові від 21.01.2002 р. у справі за позовом ВАТ «Промзв'язок» до Київської міської ради. Проте цей підхід застосовувався ВГСУ досить довго, зокрема у Постанові від 01.06.2010 р. №11/49-04 (8/79-03). Однак зазначений підхід застосовувався судами не дуже часто.

Інший (протилежний) підхід полягає у тому, що припинення права користування земельною ділянкою з підстави припинення юридичної особи допускається лише у випадку, коли припинення останньої виключає правонаступництво. Такого висновку Верховний Суд України дійшов у Постанові від 21.02.2011 р. у справі №21-3а11. Вирішуючи подібні спори, суди часто посилаються на вказану Постанову. Суть цієї позиції полягає у тому, що у разі реорганізації до правонаступника переходить майно, права та обов’язки юридичної особи, що припинилася. Цей висновок підтверджується ст. 104 ЦК 2003 р.

Також варто зазначити, що обґрунтовуючи цю позицію, суди часто беруть до уваги, наприклад, такі обставини: «в установчому документі новоутвореної юридичної особи є пряма вказівка на правонаступництво» (ухвала Вищого адміністративного суду України від 16.06.2015 р. у справі №815/2601/14), або «новоутворена юридична особа має однаковий код ЄДРПОУ, майно, юридичну адресу, що і юридична особа, яка припинилася» (постанова ВГСУ від 15.04.2014 р. у справі №5004/1264/12).

Відповідно, що стосується юридичних осіб, які реорганізувалися шляхом перетворення в період чинності ЦК 1963 р., тобто до 01.01.2004 р., то суди не визнають перетворення різновидом реорганізації та виходять з того, що перетворення юридичної особи не є припиненням. Суди аргументують цю позицію, посилаючись на ст. 37 ЦК 1963 р., згідно з якою юридична особа може припинитися шляхом ліквідації або реорганізації. У свою чергу, реорганізація включає винятково злиття, поділ або приєднання. Таким чином, перетворення юридичної особи не вважається її припиненням. Ця позиція відображена, зокрема, у Постанові ВГСУ від 24.07.2012 р. у справі №13/5009/6207/11-33/5009/6207/11.

2. Чи припиняється право постійного користування, якщо землекористувач, який має у постійному користуванні земельну ділянку, але не може мати її на такому праві, не переоформив право на земельну ділянку?

З ухваленням нового ЗК 2001 р. регулювання правого титулу права постійного користування земельною ділянкою зазнало змін. Звузивши коло суб’єктів, які можуть набути право постійного користування, законодавець наступним чином визначив долю землекористувачів, які вже набули це право. У п. 6 Перехідних положень ЗК 2001 р. встановлено, що «громадяни та юридичні особи, які мають у постійному користуванні земельні ділянки, але за цим Кодексом не можуть мати їх на такому праві, повинні до 01.01.2008 р. переоформити у встановленому порядку право власності або право оренди на них».

У згаданому вище Рішенні Конституційного Суду України від 22.09.2005 р. №5-рп/2005, Конституційний Суд зробив низку важливих висновків, які забезпечують безперешкодне здійснення права постійного користування тими землекористувачами, які не увійшли до переліку осіб, визначених у ст. 92 ЗК 2001 р. Зокрема, Суд вказав, що ст. 92 ЗК 2001 р. не обмежує і не скасовує чинне право постійного користування земельними ділянками, набуте громадянами в установлених законодавством випадках. Раніше видані державні акти на право постійного користування землею залишаються чинними та підлягають заміні у разі добровільного звернення осіб (Постанова Кабінету Міністрів від 02.04.2002 р. №449 (чинна до 23.07.2013 р.).

Наразі зазначений висновок КСУ знайшов своє відображення у низці законів та судовій практиці у різних формулюваннях, а саме:

• речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01.01.2013 р., визнаються дійсними, якщо реєстрація таких прав була проведена відповідно до раніше чинного законодавства (ч. 3 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»);
• документи, якими було посвідчено право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, видані до набрання чинності цим Законом, є дійсними (п. 10 розд. VII Закону України «Про Державний земельний кадастр»);
• ст. 92 ЗК 2001 р. не обмежує і не скасовує право постійного користування земельними ділянками, набуте особами в установлених законодавством випадках станом на 01.01.2002 р. (п. 2.7. Постанови Пленуму ВГСУ від 17.05.2011 р. №6);
• право користування земельною ділянкою не втрачається внаслідок його не переоформлення підприємством, а зберігається за ним до приведення прав та обов'язків щодо такої земельної ділянки у відповідність до вимог чинного законодавства (Постанова ВСУ від 26.09.2011 р. у справі №6-14цс11, Постанова ВГСУ від 17.03.2015 р. у справі №924/1180/14).

Таким чином, право постійного користування земельною ділянкою, набуте особою у встановленому законодавством порядку, відповідно до законодавства, що діяло на момент набуття права постійного користування, не втрачається та не припиняється навіть у тому разі, якщо особа, яка за чинним законом не може набути таке право, не здійснить переоформлення цього права в інший правовий титул. Право постійного користування зберігається і є чинним до приведення прав та обов'язків щодо такої земельної ділянки у відповідність до вимог чинного законодавства й переоформлення права постійного користування у право власності чи оренду.

Таким чином, документи, якими посвідчено право постійного користування земельною ділянкою (державні акти на право постійного користування землею), видані відповідно до законодавства, яке діяло раніше, є дійсними та залишаються чинними.

З огляду на це, землекористувачі, які реорганізувалися або які не переоформили право постійного користування земельною ділянкою на право власності чи право оренди, наразі можуть без остраху продовжувати користуватися наданими їм у постійне користування земельними ділянками.