Українські землі є привабливими для інвесторів, тому за питанням відкриття ринку землі у нашій країні спостерігають не лише українці, а й світова спільнота. Оскільки це питання є соціально гострим, жодна політична сила не бажає взяти на себе відповідальність за його активне просування. Хоча з точки зору економічних процесів і захисту права власності необхідність наявності ринку землі очевидна. Відтак вимоги Міжнародного валютного фонду щодо відкриття ринку стали для політиків дуже доречними, адже тепер з’явився ініціатор відкриття ринку. В результаті активність вирішення цього питання значно підвищилася.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Ринок сільгоспземель в Україні однозначно буде офіційно відкритий. Швидше за все, законодавець піде шляхом продажу земель через електронні торги, а доступ іноземців до них обмежить, проте це технічні питання роботи ринку. А от чому він буде відкритий «офіційно»? Та тому, що неофіційно він працює вже давно. Землі сільськогосподарського призначення активно «відчужуються» шляхом укладання договорів емфітевзису на 100, 200 та більше років, договорів довгострокової оренди з виплатою орендної плати за весь строк користування, оформлення заповітів тощо.
Соціальної гостроти питанню відкриття ринку землі, на нашу думку, додають нерозуміння власниками землі та окремими аграріями способів захисту їх прав та додаткове маніпулювання масовою свідомістю з цього приводу. Існує думка, що у випадку відкриття ринку заможні інвестори скуплять усю землю, і фактично почнеться час нових феодалів. Це абсолютно хибне твердження, проте воно міцно закріпилося у думках людей. На практиці враз «скупити» поле паїв, щодо яких укладені договори користування, буде просто неможливо, але це тема окремої статті та окремого обґрунтування. До того ж, на сьогоднішній день мало які інвестори готові перейти з оренди землі на її викуп та вкласти у земельні ресурси капітал, який у випадку оренди може працювати за іншими напрямками і приносити додатковий прибуток. Великий бізнес не має вільних коштів, їх ресурс працює у бізнесі, і його вилучення може спричинити фінансовий колапс.
Інвестування у аграрний бізнес
Якщо говорити про інвестування у аграрний бізнес, варто відмітити дві сторони цих відносин – підприємство, яке шукає інвестора, та інвестор, який шукає об’єкт інвестування. Зараз спостерігається ріст кількості агропідприємств, які бажають залучити інвестування, проте проблемою багатьох з них є те, що вони просто не вміють працювати з інвесторами і не розуміють, яку інформацію необхідно їм надавати.
Як джерело інвестування можна розглядати не лише кредитні банківські кошти, а й гранти, кошти приватних українських та іноземних фондів, фінансування ЄБРР та Міжнародної фінансової корпорації, кошти приватних інвесторів тощо. Та хто б не виступав інвестором, вимоги до проектів у них завжди однакові. Для початку діалогу з ними підприємству необхідно мати якісно оформлену презентацію проекту, яка міститиме дійсні фінансові показники бізнесу та елементи бізнес-плану розвитку з розкриттям рентабельності, строку повернення інвестицій тощо. Сам холдинг, який прагне залучити інвестицію, повинен бути зрозуміло структурований, усі корпоративні зв’язки мають бути врегульовані. Фінансова, бухгалтерська звітність мають бути прозорими.
Насправді більшість дрібних та середніх агропідприємств поки лише вчаться вести діалог з інвестором.
Іншою стороною процесу є безпосередньо інвестор. Для нього актуальне питання, як знайти об’єкт інвестування. На жаль, в Україні відсутні єдині платформи з продажу агропідприємств, тож інвесторам доводиться працювати через посередників, а іноді навіть через ланцюг брокерів, що породжує ряд незручностей.
Не менш важливе питання, у що інвестувати. Чимало іноземних інвесторів приходять в Україну з хибним уявленням про наявність у нас просто супермаркету агропідприємств на будь-який смак. В результаті на них чекає розчарування, коли вони розуміють, що підприємства далеко не ідеальні, що кожне з них має свої недоліки.
Рейдерство у аграрному бізнесі
Проблема рейдерства для сучасного українського агробізнесу досить актуальна, проте з рейдерськими атаками можна не лише боротися, але їх цілком реально попередити.
Основною передумовою, яка робить підприємство вразливим для рейдерських атак, є наявність юридичних та організаційних недоліків у організації бізнесу. На практиці рейдерські схеми складаються з цілої низки заходів, у першу чергу юридичного характеру. Вивчення дій, які застосовувались під час захоплення агропідприємств, показало, що формально у «іншої» сторони виникають усі правові підстави щодо володіння та розпорядження майном підприємства, його коштами, а також можливість здійснювати повне управління бізнесом. Тому загроза рейдерського захоплення може вважатися реальною, доки власник не усуне вразливість бізнесу за допомогою побудови системи захисту підприємства.
Для убезпечення агропідприємства рекомендується, перш за все, провести правовий аудит безпеки бізнесу, врегулювати системи зберігання документів і захисту комерційної таємниці та конфіденційної інформації, обмежити доступ до інформації та об’єктів компанії третіх осіб, забезпечити наявність нотаріальних копій корпоративних документів, документально врегулювати відносини між партнерами, звузити коло осіб, які мають право вчиняти реєстраційні дії від імені компанії, обмежити використання факсімільє тощо.
Аудит безпеки агробізнесу
Кількість агропідприємств в Україні щороку зростає. Поруч з агрохолдингами, які обробляють тисячі гектарів, стрімко збільшується кількість дрібних та середніх аграріїв. Більше того, підприємці, які мають вільний капітал і ніколи не працювали у сфері агро, також почали активно вкладати кошти в агробізнес – придбавати агропідприємства й передавати їх в управління окремим менеджерам або й агрохолдингам, а інколи навіть пробують себе у ролі менеджерів таких підприємств.
У результаті «вільних» земель стає все менше, і зараз ми фактично спостерігаємо боротьбу за можливість орендувати с/г землю. Особливо яскраво виявляється ця боротьба на прикладі переманювання власників земельних паїв. Як результат, виник феномен подвійної оренди одного й того ж паю різними компаніями.
Враховуючи цей факт, незахищене агропідприємство є привабливим об’єктом не лише для рейдерів, а й для власних співробітників, які можуть використовувати службове становище та доступ до активів підприємства для власного незаконного збагачення. Так, в результаті корпоративного шахрайства підприємство може втрачати до 30% прибутку, проте у випадку системної роботи щодо протидії цьому чиннику такий показник зменшується до максимальної відмітки 5%.
З метою протидії чинникам, які впливають на безпеку агробізнесу (втрати земельного банку, неоптимізовані бізнес-процеси, корпоративне шахрайство, протиправні дії конкурентів тощо), у групі компаній має функціонувати ціла система інформаційної, фінансової, юридичної та технічної безпеки. Саме для того, щоб запровадити таку систему, змусити її працювати і убезпечити свій бізнес, необхідним є проведення аудиту безпеки підприємства.
У останні кілька років чимало агропідприємств (особливо компанії невеликого та середнього розміру) зробили ставку на якісний, а не кількісний розвиток – не збільшували земельний банк, а підвищували ефективність бізнесу. Досвід таких підприємств показав, що лише технологічної прогресивності на сьогодні недостатньо – в бізнесі має бути чітка та надійна система безпеки, першим кроком до побудови якої є перевірка бізнесу на те, де є зони ризику та слабкі місця, через які підприємство втрачає кошти.
Аудит земельного банку
Раніше питання аудиту земельного банку виникало хіба що під час придбання агропідприємства інвестором, та за останній рік такий аудит став необхідністю роботи агробізнесу. Через підвищення конкуренції на агроринку та фактичне «перехоплення» власників паїв різними орендарями у холдингів, які мали недоліки у роботі з орендодавцями, почався масовий відтік «пайовиків», котрі переходили до орендарів, що забезпечували більш комфортні умови роботи. Деякі холдинги за 2016 р. втратили до 10% орендодавців. Якщо перевести цей процент у цифри та економіку, фінансовий результат просто разючий.
Більш гостро постала й проблема використання паїв, власники яких померли, а спадкоємці не прийняли спадщину – питання використання спадкового майна подекуди вразили до 7% земельного банку.
При цьому в останні роки, коли вартість обробки землі зросла, аграрії почали боротися буквально за кожен метр угідь і, відповідно, приділяють більше уваги складенню кадастрових карт власних масивів, точному землеробству тощо. Часто трапляється, що підприємство орендує землю, на якій фізично є лісосмуга, а по факту посівний матеріал, добрива тощо закупляється і на цю ділянку. Або підприємство обробляє ділянки, які знаходяться на схилах, робота техніки на яких спричинює занадто високі витрати на пальне, що робить обробіток таких ділянок невигідним. Такі технічні та, здавалося б, незначні особливості подекуди призводять до того, що бюджет підприємства зростає на 10–20%, а за розумного підходу ці кошти можна зберегти.
Міна земельних ділянок
Міна земельних ділянок сільськогосподарського призначення – абсолютно необхідний інструмент агробізнесу, який дозволений Земельним кодексом України. Проте законодавець не зміг розумно урегулювати його в інших нормативно-правових актах, які приймаються на основі та мають відповідати Кодексу.
Так, перехідними положеннями Земельного кодексу передбачено заборону відчуження окремих категорій земельних ділянок сільськогосподарського призначення, а також земельних часток (паїв), крім, у т.ч., обміну земельної ділянки на іншу відповідно до закону. Ст. 14 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» передбачена можливість обміну земельної ділянки на іншу на межі того ж або іншого масиву.
За останні роки Верховний Суд України виробив єдину позицію щодо можливості укладення договорів міни відносно таких земельних ділянок, яка стала підставою судової практики, що обмінювати можна лише «пай на пай». У результаті ще у 2014 р. органи прокуратури почали вести активну кампанію з визнання недійсними договорів міни землі, яка була здійснена не за правилом «пай на пай» та без дотримання вимог ст. 14 зазначеного вище закону.
Міна сільгоспземель як механізм дозволений, але неоднозначно описаний у законодавстві, є популярним та широко практикується. Так, лише у 2013–2015 рр. через угоди міни та дарування змінили власників 1 041 земельна ділянка. Проте власники землі, які отримали її за результатами міни, змушені відбиватися від протидії з боку органів прокуратури. Тому питання міни сільгоспземель потребує нагального розумного врегулювання.
Використання нерезидентних структур
В Україні досить широко розповсюджене використання іноземних компаній для структурування агробізнесу. Більше того, це напрацьована система, що допомагає значно пластичніше та надійніше налагодити управління компаніями великий холдингів. Як правило, нерезидентна компанія використовується як материнська. Перш за все, це пов’язано із тим, що в Україні відсутній інститут акціонерної угоди, регулювання корпоративних відносин між власниками підприємства за допомогою якого є дуже популярним, а подекуди навіть необхідним. Крім того, при виході компанії на IPO також використовують нерезидентну компанію.
У 70% випадків як холдингові компанії використовуються кіпрські структури. Проте враховуючи світову протидію використанню офшорних компаній (хоча Кіпр офіційно не є офшором), тиск з боку ЄС на банківську систему Кіпру, боротьбу за розкриття власників бізнесу, сучасному бізнесу, в т.ч. аграрному, необхідно бути готовим до внесення змін у холдинги та поступового розкриття власників, що також рекомендуємо робити планово та розумно.