Земельному питанню в Україні завжди приділялась особлива увага. Закріплення в ст. 14 Конституції України статусу землі як основного національного багатства є не лише декларативним, а й обумовлює специфіку використання та визнання права власності на землю зацікавленими особами. Непослідовні дії уповноважених на розпорядження землею органів, конкуренція між зацікавленими особами та їх недобросовісна поведінка, недосконалість земельного законодавства є чинниками, які нерідко призводять до спорів, що вирішуються в судовому порядку.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
У цій статті розглянемо важливі релевантні позиції Великої Палати Верховного Суду щодо земельних спорів.
Дозвіл на розробку проєкту землеустрою не є правовстановлюючим документом (постанова Великої Палати Верховного Суду від 17 жовтня 2018 р. у справі №380/624/16‑ц)
Отримання дозволу на розробку проєкту землеустрою є початковим етапом щодо подальших дій з земельною ділянкою. Як показує судова практика, особи, які отримують такий дозвіл, не завжди правильно розуміють його правову природу, ототожнюючи цей документ з правовстановлюючим документом на земельну ділянку, який певним чином закріплює права особи на неї.
Як зазначає Велика Палата, надання дозволу на розробку проєкту землеустрою означає отримання згоди від держави або територіальної громади на визначення земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. Цей дозвіл наділяє зацікавлену особу правами ідентифікувати на землі власника конкретну земельну ділянку.
У постанові у справі №380/624/16‑ц Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що рішення про надання дозволу на розробку проєкту землеустрою не є правовстановлюючим актом і не гарантує особі чи невизначеному колу осіб набуття права власності чи користування на земельну ділянку.
Слід додати, що вказана позиція є усталеною та неодноразово підтверджувалась у численних постановах Верховного Суду у 2020 р.
Розподіл землі має відбуватись на конкурентних засадах (постанова Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 р. у справі №688/2908/16‑ц)
Розподіл землі є особливо чутливим до принципів справедливості, розумності і добросовісності. Велика Палата Верховного Суду наголошує, що конкурентні засади є визначальними для дотримання зазначених принципів при вирішенні питання про передачу землі у користування за наявності декількох бажаючих.
На нашу думку, як у наведеному вище висновку, так і в інших висновках центральною ідеєю під час надання землі в користування є саме отримання якомога вигідніших умов для власників (держави чи територіальної громади). Зокрема, як зазначає Велика Палата, не можна вважати справедливим і розумним надання землі особі, яка раніше за інших дізналася про існування вільної земельної ділянки і звернулася з відповідною заявою — такий підхід стимулює приховування інформації іншими особами, використання інсайдерської інформації, що є проявами корупції і є неприпустимим.
Тим більше не можна вважати справедливим і розумним надання землі особі, яка пізніше за інших звернулася з відповідною заявою, але якій, тим не менше, надано перевагу. Такий підхід може створювати підґрунтя для розвитку корупції.
Велика Палата Верховного Суду вважає, що законодавець, запроваджуючи регулювання щодо надання землі у користування, не міг мати на меті стимулювання зловживань, посилення соціальної нерівності і спрямованість на неправовий та непрозорий перерозподіл основного національного багатства — землі. Отже, відповідне законодавство слід тлумачити таким чином, що за наявності двох або більше бажаючих отримати земельну ділянку державної чи комунальної власності в оренду право оренди такої земельної ділянки підлягає продажу на конкурентних засадах (земельних торгах).
Особа, яка розробила та погодила проєкт землеустрою, однак не отримала в користування таку земельну ділянку, має право на відшкодування понесених витрат (постанова Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 р. у справі №688/2908/16‑ц)
Метою розробки проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки є її індивідуалізація (конкретизація). Здійснення такої індивідуалізації, зокрема, дозволяє здійснити формування земельної ділянки.
Відповідно до ч. 1 ст. 79‑1 Земельного кодексу України, формування земельної ділянки полягає у визначенні її як об'єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Водночас Велика Палата Верховного Суду наголосила, що розробка проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та його затвердження хоча й здійснюється заявником з метою отримання земельної ділянки в користування, однак вчиняється саме в інтересах територіальної громади чи держави з метою формування такої земельної ділянки. Тому в разі неотримання в користування такої земельної ділянки особа, яка понесла витрати на розробку та погодження проєкту землеустрою, може претендувати на відшкодування здійснених витрат.
Особа, яка звернулася до уповноваженого органу з метою отримання земельної ділянки в оренду, може оскаржити до суду надання в користування такої ділянки іншій особі (постанова Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 р. у справі №688/2908/16‑ц)
Отримання дозволу на розробку проєкту землеустрою, його погодження та затвердження становить переддоговірну стадію між уповноваженим органом та зацікавленою особою. Однак, як уже зазначалось, конкретних договірних правовідносин на цій стадії не виникає. Відтак, нерідкими є випадки, коли одна особа отримала дозвіл на розробку проєкту землеустрою і, по суті, сформувала конкретну земельну ділянку, чим визначила її як об'єкт цивільних прав, однак з різних причин ця земельна ділянка передається в користування іншій зацікавленій особі. Оскільки у першої зацікавленої особи на переддоговірній стадії не виникло договірних відносин, у судовій практиці виникли неоднозначні позиції щодо можливості такої особи оспорити договір на користування земельною ділянкою, що був укладений з іншою особою.
Вирішуючи це питання у справі №688/2908/16‑ц, Велика Палата ВС дійшла висновку, що відсутність договірних відносин між сторонами до моменту укладення договору не означає, що на переддоговірній стадії сторони не несуть жодних обов'язків по відношенню одна до одної. Добросовісність та розумність належать до фундаментальних засад цивільного права (п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України). Тому на переддоговірній стадії сторони також мають поводитися правомірно, зокрема, діяти добросовісно, розумно зважати на інтереси одна одної, утримуватися від недобросовісних дій чи бездіяльності.
Однак прояви недобросовісної чи нерозумної поведінки є численними і невичерпними. Зокрема, як недобросовісна може розглядатись поведінка щодо безпідставного припинення переговорів, пропонування завідомо неприйнятних та нерозумних умов, вступ у переговори без відповідних намірів у майбутньому (зокрема, з метою зірвати укладення договору з третьою особою, наприклад, з конкурентом недобросовісної сторони переговорів), приховування необхідної інформації тощо. При цьому, як звертає увагу Велика Палата, обов'язок діяти добросовісно поширюється на обидві сторони.
За висновками суду, може кваліфікуватися як недобросовісна така поведінка власника земельної ділянки (в особі органу виконавчої влади чи місцевого самоврядування), коли він необґрунтовано зволікає з наданням дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, не повідомляє чи несвоєчасно повідомляє про відмову у наданні дозволу або не наводить вичерпні мотиви такої відмови, надає дозвіл на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, завідомо знаючи про перешкоди у наданні земельної ділянки в оренду, необґрунтовано зволікає з розглядом проєкту землеустрою щодо відведення, безпідставно відмовляє у його затвердженні і у той же час надає дозвіл на розробку проєкту землеустрою та затверджує цей проєкт щодо іншої особи.
З іншого боку, якщо особа, отримавши дозвіл на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, сама зволікає з його розробкою та поданням на затвердження, вона цілком може очікувати, що земельна ділянка буде надана в користування іншій особі. Не вважатиметься добросовісною і поведінка особи, яка отримала дозвіл на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, розробила проєкт та подала його на затвердження, завідомо знаючи про перешкоди у наданні земельної ділянки в оренду.
З огляду на такі висновки Велика Палата вказала, що при вирішенні аналогічних спорів слід враховувати, що подати позов до суду про захист свого законного інтересу може будь-яка особа, яка звернулася до органу виконавчої влади чи місцевого самоврядування з метою отримання земельної ділянки в оренду, залежно від істотних ознак кожної конкретної правової ситуації (зокрема, від добросовісності поведінки усіх зацікавлених осіб, обізнаності їх про інтереси інших осіб щодо цієї земельної ділянки тощо).
Належним способом захисту при вирішенні спірних правовідносин щодо укладення договору оренди землі на новий строк є визнання відповідної додаткової угоди укладеною (постанова Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 р. у справі №378/596/16‑ц)
У справі №378/596/16‑ц Велика Палата дійшла висновку, що поновлення договору оренди землі в судовому порядку у передбачений ст. 33 Закону України «Про оренду землі» спосіб вимагає укладення додаткової угоди між сторонами як єдиної підстави продовження орендних прав і обов'язків на новий строк. Аналогічний висновок викладений у постанові Великої Палати від 26 травня 2020 р. у справі №908/299/18.
Однак варто зазначити, що під час застосування цих висновків слід брати до уваги Закон України від 5 грудня 2019 р. №340‑ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (так званий антирейдерський закон). Ним з 16.07.2020 р. було внесено суттєві зміни щодо правового регулювання поновлення договорів оренди землі. Зокрема, Закон України «Про оренду землі» було доповнено ст. 32‑2, а його ст. 33 викладено в новій редакції. Також законом №340‑ІХ Земельний кодекс України було доповнено ст. 126‑1 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови».
Відтак, на даний час поняття поновлення договору оренди землі не є тотожним відповідному поняттю до набрання чинності «антирейдерським» законом. Зокрема, у рамках чинного правового регулювання слід відрізняти поновлення договору оренди землі без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення (ст. 126‑1 Земельного кодексу України) та укладення договору оренди землі на новий строк (ст. 33 Закону України «Про оренду землі»). Тому під час застосування висновків, викладених у постановах Великої Палати ВС у справах №378/596/16‑ц та №908/299/18, слід враховувати, що вони були зроблені щодо положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі» до набрання чинності «антирейдерським законом».
Замість висновків
Наведені вище позиції Великої Палати Верховного Суду важливі для учасників земельних відносин у контексті застосування норм права та належного обрання способів захисту своїх прав, адже, як відомо, обрання неправильного способу захисту є підставою для відмови у позові. Однак наголошуємо, що під час застосування конкретних висновків Великої Палати слід особливо уважно відслідковувати законодавство на наявність змін. Суд робить висновки щодо застосування конкретної норми саме на час виникнення відповідних правовідносин. Відтак, з огляду на завантаженість Верховного Суду, певні його висновки можуть бути зроблені щодо правових норм, які вже декілька разів змінились під час розгляду певної справи.