Земельні відносини у сфері будівництва: позиції Верховного Суду

Врегулювання земельних відносин у сфері будівництва є складним і багатогранним процесом, особливо з огляду на сучасні виклики, що постають перед забудовниками та власниками земельних ділянок. 

Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час!

Зважаючи на активне будівництво та необхідність чіткого дотримання законодавства, конфлікти щодо використання земельних ресурсів стають дедалі частішими. Ця стаття присвячена аналізу деяких правових позицій Верховного Суду у питаннях, що стосуються будівництва на земельних ділянках.

На сьогодні є багато судових спорів у сфері будівництва, пов'язаних з земельними відносинами.

До таких спорів, серед іншого, належать: спори, пов’язані із самочинним будівництвом на земельних ділянках; спори, пов'язані із наданням громадянам для будівництва земельних ділянок, які заборонено видавати для цієї мети; спори, пов’язані із наслідками реєстрації об'єктів самочинного будівництва тощо.

У цій статті висвітлені деякі цікаві і актуальні питання у цій сфері, відповіді на які надав Верховний Суд.

Серед таких питань можна дослідити наступні. 

Чи захищає особу, яка збудувала об'єкт самочинного будівництва на чужій земельній ділянці реєстрація права власності на такий об'єкт?

Із аналізу реєстру судових рішень вбачається велика кількість судових спорів по таким питанням.

Зокрема, непоодинокими є випадки, коли фізична або юридична особа отримала в оренду земельну ділянку, збудувала на ній певний об'єкт і зареєструвала за собою право власності на такий об'єкт, вочевидь розраховуючи, що це її захистить.

Щодо цього Верховний Суд зазначає наступне.

Знаходження на земельній ділянці одного власника об'єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 87 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22).

З огляду на викладене, Велика Палата Верховного Суду висновує, що самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.

Велика Палата Верховного Суду у справі № 916/1174/22 зазначає, що права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим ст. 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.

Крім того, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13 зазначено, що державна реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, та не виключає можливість знесення такого об’єкту нерухомості в порядку, встановленому для самочинно побудованих об’єктів. 

Отже, факт державної реєстрації самочинно побудованої будівлі на чужій ділянці не захищає права особи, яка зареєструвала за собою право власності на такий об'єкт.

Як же захистити власником земельної ділянки свої права, якщо на ділянці самочинно побудовано об'єкт і зареєстровано на нього право власності?

Як відомо, в Україні суди досить часто відмовляють у задоволенні позовів через невірно обраний спосіб захисту.

Така категорія спорів не є винятком.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11. 2023 у справі № 916/1174/22 зазначено, що можливі способи захисту прав особи — власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені ст. 376 ЦК України.

Якщо позивач прагне захистити свої права, порушені внаслідок самочинного будівництва, він має право звернутися до суду з позовною вимогою, сформульованою відповідно до положень частин 4 або 5 ст. 376 ЦК України.

Тобто позивач у цій справі може подати позов про визнання права власності на спірний об’єкт нерухомості (ч. 5 ст. 376 ЦК України) або про знесення спірного об’єкта нерухомості (ч. 4 ст. 376 ЦК України).

У разі задоволення однієї із зазначених вимог юридична доля самочинно побудованого майна (спірного об’єкта нерухомості) буде вирішена у встановленому законом порядку. Водночас буде відновлено і стан єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна. 

Отже, побудувавши на чужій земельній ділянці об'єкт нерухомого майна і зареєструвавши на нього право власності, особа, яка здійснює таке будівництво ризикує, що право власності в подальшому буде визнано саме за власником земельної ділянки.

Які є ризики будівництва на земельній ділянці, яка за цільовим призначенням не призначена для цієї мети?

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14.12. 2022 у справі № 477/2330/18 зроблено досить цікавий висновок про те, що використання земельної ділянки не за цільовим призначенням може бути підставою для припинення в судовому порядку як права власності, так і права користування нею (пункту «а» ч. 1 ст. 143 ЗК України).

У цій постанові відступлено від інших висновків Верховного Суду, в яких було зазначено про те, що такі наслідки можуть бути для користувачів земельних ділянок, проте не для власників.

Тому, з урахуванням цієї постанови, необхідно розуміти можливі негативні наслідки будівництва на земельній ділянці, яка для цього не призначена, зокрема, які можуть полягати у позбавленні права власності на земельну ділянку.

Замість висновків

З огляду на існуючу судову практику і законодавче врегулювання цих правовідносин, при здійсненні будівництва на земельній ділянці рекомендуємо не ігнорувати норми законодавства щодо обмеження будівництва на земельних ділянках, оскільки можуть бути досить неприємні наслідки, як-от втрата земельної ділянки та втрата об'єкта будівництва.