«В управління — можна»
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Верховний Суд зробив висновок, що іпотекодавець може передавати предмет іпотеки в управління іншій особі без отримання згоди іпотекодержателя (постанова КГС ВС від 30 вересня 2020 р. у справі №916/355/18).
Законодавцем у абз. 4 ч. 3 ст. 9 Закону України «Про іпотеку» передбачено перелік договорів, укладення яких прямо заборонене без згоди іпотекодержателя, та визначено наслідки їх недійсності. Договір управління не включено до такого, на думку Верховного Суду, вичерпного переліку, що дозволяє іпотекодавцю вільно передавати предмет іпотеки в управління.
Певною мірою це є полем для зловживань для іпотекодавця та пов’язаного з ним управителя, адже повноваження останнього досить широкі. Наприклад, це може перешкоджати повноцінній реалізації іпотекодержателем свого права користування та володіння предметом іпотеки у разі набуття права власності на нього. Тобто власником ти можеш стати, але на прибуток від господарської діяльності слід буде зачекати.
Чинна іпотека є пріоритетною над відомостями в реєстрі
Доволі резонансне рішення Конституційного Суду України від 14 липня 2020 р. «зацементувало» для кредиторів законність ст. 23 Закону України «Про іпотеку». Нагадаю, відповідно до цієї норми, перехід права власності на предмет іпотеки до іншої особи не змінює сам режим іпотеки для цього об’єкта нерухомості, а новий власник стає іпотекодавцем автоматично.
Згода КСУ з таким підходом дала змогу Верховному Суду поставити крапку в ряді спорів, де, власне, й потрібно було застосувати згадану ст. 23. Касаційний цивільний суд констатував, що іпотека залишається чинною для нового власника навіть у разі відсутності відповідного реєстраційного запису про обтяження, який був вилучений на підставі згодом скасованого судового рішення (постанова КЦС ВС від 1 жовтня 2020 р. у справі №761/24810/14-ц).
Конкретно у цій справі реєстраційний запис про іпотеку був виключений у ході ліквідаційної процедури, що призвело до продажу іпотечного майна на торгах. Однак подальше скасування судового рішення про вилучення реєстраційного запису про іпотеку не змінило того, що первинна іпотека фактично залишилася чинною для нового власника майна. Це підтверджує той факт, що навіть покупка майна на аукціоні не є абсолютною гарантією для нового власника.
Тобто у разі відсутності чинного судового рішення, на підставі якого з Державного реєстру іпотек виключено запис про обтяження, дія іпотеки підлягає відновленню з моменту вчинення первинного запису. Адже такий запис виключено на підставі рішення суду, якого вже немає. Це означає, що іпотека дійсна з моменту внесення про неї первинного запису в Державний реєстр іпотек (постанова КЦС ВС від 7 жовтня 2020 р. у справі №478/5566/18).
У будь-якому разі чинна законна іпотека має пріоритет над відомостями з реєстру речових прав. Тобто якщо інформація у реєстрі речових прав про іпотеку (наприклад, іпотека припинена) суперечить первинним документам про державну реєстрацію, пріоритетного значення набувають первинні підстави реєстрації — той самий іпотечний договір (постанова КГС ВС від 15 вересня 2020 р. у справі №918/80/19). Кредитор може визнати незаконним продаж іпотечного майна навіть у разі відсутності на момент продажу будь-яких реєстраційних записів про іпотеку та обтяження, якщо доведе, що іпотека тоді залишалася чинною. Здебільшого така ситуація трапляється, коли реєстраційний запис про іпотеку було протиправно вилучено. Тому для кредитора також вкрай важливо довести, що припинення державної реєстрації іпотеки було здійснене на підставі неналежних документів, які жодною мірою не свідчили про реальне припинення іпотеки (постанова КГС ВС від 30 вересня 2020 р. у справі №912/2037/19).
Кредитор може вимагати визнання права іпотекодержателя
Саме такий спосіб захисту є належним та ефективним, якщо «повернення в становище, яке існувало до моменту порушення, тобто коли права кредитора та іпотекодержателя не ставилися під сумнів і він міг вільно користуватись цими правами (правами іпотекодержателя) за договором» (постанова КГС ВС від 28 жовтня 2020 р. у справі №910/10963/19).
Використання такого способу захисту доречне, якщо боржник вчинив дії, спрямовані, наприклад, на виведення іпотечного майна з-під дії іпотеки. Задоволення позовної вимоги про визнання права іпотеки може дозволити кредитору, зокрема, відновити державну реєстрацію іпотеки. У рамках зазначеного спору Верховний Суд також дійшов висновку, що при відступленні права вимоги за іпотечним договором не є обов’язковою державна реєстрація права нового іпотекодержателя стосовно іпотечного майна, так як це може бути банально неможливо.
Учасник товариства не наділений безумовним правом на оскарження
Верховний Суд також вчергове підтвердив свою позицію щодо неможливості оскарження учасником товариства-іпотекодавця договору іпотеки з підстав «виходу директором за межі повноважень». Зазвичай підставою позову є відсутність згоди загальних зборів товариства на укладення договору іпотеки, адже «інтереси товариства можуть не збігатися з інтересами окремих його учасників, а інтереси учасників товариства також не завжди збігаються» (постанова КГС ВС від 13 листопада 2020 р. у справі №904/920/19). У такому випадку учасник товариства може оскаржити дії чи бездіяльність директора як посадової особи у порядку, визначеному ст. 54 ГПК України.