Поширені на ринку схеми залучення коштів у будівництво житлової нерухомості в більшості випадків не мають нічого спільного з передбаченими законом механізмами. У кращому випадку — споглядаємо невдале косметичне маскування збору коштів під один із варіантів, дозволених законом. Насамперед, мова йде про ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», яка ціною коштів інвесторів довела неспроможність держави заборонними заходами знизити ризики інвесторів. Фактично, склалася ситуація, коли наявне регулювання є абсолютно безпорадним перед метою впорядкування ринку та захисту інтересів його слабкої ланки — інвестора.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Що пропонується?
Профільний комітет Парламенту розпочав роботу над законопроектом, який ставить за мету змінити ситуацію на краще. Одна з основних концептуальних змін — введення в обіг конструкції «майбутнього об'єкта нерухомості», який являтиме собою частину об'єкта незавершеного будівництва. Залучення коштів пропонується здійснювати шляхом продажу замовником будівництва майбутніх об'єктів нерухомості інвестору-покупцю. Продажу має передувати, по‑перше, реєстрація об'єкта в Реєстрі будівельної діяльності, по‑друге, реєстрація права власності замовника на майбутній об'єкт нерухомості в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Право власності покупця після придбання майбутнього об'єкта нерухомості також підлягатиме реєстрації. Очевидно, такими заходами законодавець намагатиметься витіснити з ринку паралегальні схеми. Зокрема, планується поставити перепону химерно-ефемерному інвестуванню, продажу майнових прав, попереднім договорам тощо.
Чи все так безхмарно?
Очевидною перепоною на шляху застосування конструкції майбутнього об'єкта є проблема реєстрації права власності. Процитуємо наріжне рішення Верховного суду України у справі інвестора проти ТОВ «Екобуд» та Банку «Київ» (постанова ВСУ від 30.01.2013 р. у справі №6‑168цс12): «Майнові права на нерухомість, що є об'єктом будівництва (інвестування), не є правом власності, оскільки об'єкт будівництва (інвестування) не існує, а тому не може існувати й право власності на нього». Для подолання сентенції «нема речі — нема права власності» автори законопроекту пропонують замінити справжній об'єкт нерухомості, що виникне в майбутньому (квартири чи приміщення), на квазіоб'єкт особливого роду, а саме частину об'єкта незавершеного будівництва, який вони називають «майбутнім об'єктом нерухомості». Саме це дозволяє зареєструвати право власності на нього в реєстрі та після цього відчужувати його за договорами купівлі-продажу. Також пропонується відмовитися від обов'язкового нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу. Після завершення будівництва квазіоб'єкт «майбутній об'єкт нерухомості» автоматично має стати квартирою внаслідок зміни опису і характеристик у реєстрі.
Більш вдале рішення
Цивільне право оперує схожою назвою, але відмінними за змістом конструкціями продажу майбутньої речі, які ми вважаємо найбільш придатними для врегулювання відносин сторін зі створення об'єктів нерухомості. Де вони містяться? Як не дивно, вони вже існують в нашому Цивільному кодексі (ч. 1 ст. 656) та вже випробувані практикою в операціях купівлі-продажу та застави майбутнього врожаю. Якими є переваги такої конструкції?
По‑перше, немає потреби вводити в обіг проміжковий нематеріальний квазіоб'єкт — «майбутній об'єкт нерухомості, що є частиною об'єкта незавершеного будівництва». Замість нього у разі застосування дійсного продажу майбутньої речі договір одразу укладається щодо тієї квартири/приміщення, яке буде збудоване. Отже, право власності покупця виникне після завершення будівництва і передачі йому готової квартири або приміщення.
По‑друге, до завершення будівництва та отримання збудованого об'єкта покупцеві може належати право очікування, яке доцільно було б реєструвати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Для унеможливлення подвійних продажів та продажів особами, які не стосуються будівництва об'єкта, логічно було б надати право укладення договору тільки продавцям, що є замовниками, за умови, що вони зареєстрували за собою в реєстрі об'єкт незавершеного будівництва. Не менш логічною є вимога обов'язкового нотаріального посвідчення таких договорів.
По‑третє, держава, прагнучи досягти мети регулювання, має відмовитися від карально-обмежувальних заходів. Створюючи хибні ілюзії в інвесторів, вони довели свою неефективність і зроблять це ще раз. Влада має говорити правду, особливо часто повторюючи її найслабшій ланці ринку, якою є інвестор-фізична особа. Правда полягає в тому, що інвестування в будівництво є найбільш ризикованою економічною поведінкою, а гарантії успіху відсутні.
Однак, діючи на власний розсуд, страх і ризик, інвестори можуть очікувати на той мінімум, який держава повинна і може забезпечити, забезпечити, а саме: прозорі правила гри під час отримання дозволу на будівництво; можливість придбати об'єкт від особи, яка володіє земельною ділянкою та є замовником; можливість інвестору-покупцеві зареєструвати свої права в публічному реєстрі та отримати відповідний рівень захисту задля уникнення подвійного продажу, визнання своїх прав та можливості розпорядження ними включно з правом застави; можливість вимагати передачі об'єкта у власність після закінчення будівництва тощо.