Одним з найефективніших способів захисту прав кредитора є отримання предмета іпотеки у власність. Однак недобросовісні боржники знають чимало шляхів, як перешкодити реєстрації права власності на іпотечний актив за кредитором. Юристи фірми «Селепей, Волковецький і партнери» розповідають про правові методи, за допомогою яких кредитні установи зможуть нівелювати такі перешкоди через суд.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Іпотека є поширеним способом забезпечення виконання кредитних зобов'язань боржників. Одна з причин – високий рівень гарантій для кредитора. За задумом законодавця, іпотечне майно перебуває під юридичним контролем кредитора, який у разі потреби може його стягнути.
Законодавство України надає кредиторам можливість скористатися трьома шляхами звернення стягнення: передача кредитору та реєстрація за ним права власності на предмет іпотеки; безпосередній продаж предмета іпотеки кредитором третій особі; продаж предмета іпотеки в примусовому порядку через торги у виконавчому провадженні.
Реєстрація за кредитором права власності на іпотеку завжди була найпростішим (з позиції процедури) та найефективнішим (з огляду на результат) способом стягнення. Два інші шляхи складніші та менш ефективні. Непросто знайти покупця на іпотечний актив у будь-який момент. Інколи пошук може затягнутися на роки, а довготривале виконання процедур продажу може призвести до втрати бажаного покупця.
Отримавши майно у власність, кредитор може його використовувати, отримувати прибутки від експлуатації або продати в економічно сприятливий момент. Саме тому кредитори завжди прагнули отримати іпотечне майно у власність, якщо позичальник вчасно не повертав отримані кошти.
Перешкоди для реєстрації права власності за кредитором
В наших реаліях боржники розробили та активно застосовують законні за формою, але протиправні по суті способи перешкоджання кредиторам у реєстрації за ними права власності на іпотечний актив.
Наприклад, для реєстрації правав ласності на предмет іпотеки необхідно надати реєстратору докази отримання боржником письмової вимоги кредитора. Звертаємо увагу, не «надсилання», а саме «отримання» вимоги. Банк не може примусити боржника отримати таку вимогу, особливо якщо це фізична особа. Якщо боржник її не отримує, реєстрація права власності неможлива.
Друга перепона полягає в тому, що реконструкція предмета іпотеки, його поділ чи неодноразовий перепродаж боржником унеможливлюють реєстрацію права власності за іпотекодержателем.
Насамкінець, наявність обтяжень майна і судових заборон також є підставою для відмови в реєстрації права власності. Чим більш цінний та ліквідний об'єкт нерухомості, тим більшу кількість «штучних» арештів на нього накладає боржник.
Вирішенням проблеми могли б стати положення прийнятого, але ще не підписаного Президентом України Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення кредитування». Цей закон передбачатиме, що наявність обтяжень чи заборон, які виникли після державної реєстрації іпотеки, не є підставою для відмови в реєстрації права власності на майно за банком, банком у ліквідації та Національним банком України.
Тобто положення нового Закону не поширюватимуться на реєстрацію права власності на іпотеку за фінансовими компаніями та фізичними особами. Тому проблема залишається актуальною, адже саме фінансові компанії зазвичай мають справу з недобросовісними боржниками.
Подолати вказані перепони було можливо шляхом звернення кредитора до суду з позовом про передачу йому права власності на предмет іпотеки. За рішенням суду можна зареєструвати право власності на майно попри накладені арешти. Крім того, саме суд може дослідити, чи є реконструйований об'єкт зі зміненою площею/поверховістю тим самим об'єктом у натурі, який передавався в іпотеку. У разі перепродажу майна іпотекодавцем саме суд зможе проаналізувати ланцюг договорів та встановити, що іпотека перейшла і до останнього власника майна. Тому банки зверталися з позовами та на підставі судових рішень реєстрували за собою право власності.
Чи може позасудовий спосіб одночасно бути судовим?
Суди вищих інстанцій, у тому числі новостворений Верховний Суд, перекрили цей шлях для кредиторів, надавши можливість недобросовісним боржникам ухилятися від передання свого майна кредитору. Аналіз судових рішень показав: Велика Палата звертає увагу на те, що передача кредитору права власності на предмет іпотеки є виключно способом позасудового врегулювання спору, а тому звернутися до суду з такою вимогою неможливо.
На нашу думку, твердження, що цей спосіб стягнення є виключно позасудовим, суперечить нормам Конституції України. Адже у ст. 124 чітко зазначено, що юрисдикція судів поширюється на будь-який юридичний спір. Тому якщо між банком та іпотекодавцем виник спір щодо виконання грошового зобов'язання, забезпеченого іпотекою, він може бути вирішений судом незалежно від того, який спосіб звернення стягнення обирає банк.
Закон про іпотеку, як і більшість договорів іпотеки, визначає, що набуття права власності на предмет іпотеки є способом позасудового врегулювання спору. Однак ці положення лише надають кредитору право використати такий спосіб стягнення в позасудовому порядку. Вони не забороняють йому звернутися до суду для захисту своїх прав у цей же спосіб, який передбачений Законом про іпотеку.
Цивільний кодекс України (ст. 16) підтверджує, що перелік способів захисту прав та інтересів судом не є вичерпним, а суд може захистити право способом, встановленим договором чи законом. Тому якщо Законом про іпотеку передбачений такий спосіб захисту як набуття кредитором права власності на предмет іпотеки (хоча він і зазначений як позасудовий), згідно з нормами Конституції України, суд може захистити право кредитора цим способом.
Нашу позицію підтверджують приписи до нових процесуальних кодексів. У ст. 5 ГПК України зазначено, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, відповідно до викладеної у позові вимоги суд може визначити у своєму рішенні спосіб захисту, який не суперечить закону.
Тобто якщо суд визнає, що порушене право кредитора може бути ефективно захищене лише у певний спосіб, але такого способу судового захисту прав жоден закон не передбачає, то суд захищає право особи іншим, не передбаченим законом, але ефективним правовим способом захисту.
Про ефективність визнання права власності на предмет іпотеки в судовому порядку годі й говорити. Як йшлося вище, часом це єдиний ефективний спосіб захисту.
Як кредитору правильно обґрунтувати право на звернення до суду?
Забороняючи кредиторам звертатися до суду з позовом про передачу права власності на іпотеку, Верховний Суд виходить з того, що для звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності на нього в позасудовому порядку необхідні тільки воля та вчинення дій з боку іпотекодержателя.
Таке твердження не відповідає дійсності, адже часто кредитори зазнають численних перешкод у реєстрації права власності, подолати які можна лише шляхом звернення до суду. Тому пропонуємо кредиторам вчиняти дії, які допоможуть правильно побудувати правову позицію та отримати право власності на предмет іпотеки в судовому порядку.
По-перше, перед поданням позову необхідно створити доказову базу для доведення, що визнання права власності на предмет іпотеки в судовому порядку є єдиним ефективним способом захисту прав кредитора. Для цього потрібно рухатися в позасудовому порядку навіть у разі наявності об'єктивних перешкод: подати державному реєстратору заяву про реєстрацію права власності на предмет іпотеки разом з усіма наявними в іпотекодержателя документами.
По-друге, якщо було отримане рішення реєстратора про відмову в державній реєстрації права власності (у зв'язку з арештом майна, його реконструкцією чи перепродажем), необхідно подавати позов до суду про визнання права власності на предмет іпотеки. Таким чином можна довести, що позасудовий порядок врегулювання спору є неможливим. Відмова реєстратора слугуватиме доказом, що реєстрація права власності залежить не лише від волі та дій іпотекодержателя, як зазначив Верховний Суд, тому кредитор має повне право звернутися до суду за захистом свого порушеного права. Позов має бути обґрунтовано, зокрема, посиланням на ст. 124 Конституції України, норми якої є нормами прямої дії та підлягають застосуванню судом.