Багато українців інвестують у новобудови, особливо на ранніх етапах будівництва, адже це є чи не найбільш вигідним варіантом придбання житла. За даними Володимира Карплюка, члена Ради директорів Конфедерації будівельників України, лише за 2021 р. кількість покупців первинної нерухомості в Україні зросла на 25–30%.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Однак після 24 лютого 2022 р. об’єкти інфраструктури України, у т.ч. житлові будинки опинились під ударом ворога. Деякі новобудови були частково пошкоджені, інші знищені вщент. За підрахунками Міністерства розвитку громад та територій України (Мінрегіон), лише протягом місяця війни в Україні було зруйновано понад 4 500 житлових будинків. Як зазначає прем’єр-міністр Денис Шмигаль, втрати інфраструктури нашої держави у грошовому еквіваленті сягають понад $119 млрд. Цілком очевидно, що у кожного інвестора в умовах воєнного стану виникають питання, пов’язані з його майбутньою житловою нерухомістю. Відповідаємо на найпоширеніші з них.
1. Що робити, якщо в будинок, у який ви інвестували, влучив снаряд?
Перш за все, намагайтесь не хвилюватися за вкладені гроші та відстежуйте наступні кроки держави, спрямовані на компенсацію втрат від знищення чи пошкодження новобудови, в будівництво якої ви інвестували. Перші кроки вже зроблені.
20 березня 2022 р. Кабмін затвердив Порядок визначення шкоди та збитків, завданих Україні внаслідок збройної агресії РФ. Один з напрямів, за яким будуть визначатися розмір шкоди та збитків, — втрати житлового фонду й об’єктів ЖКГ. Цей напрям включає у т.ч. вартість зруйнованих та пошкоджених об’єктів незавершеного житлового будівництва. Протягом наступних 6 місяців Мінрегіон має затвердити методику визначення шкоди та обсягу збитків. Після цього відповідні обласні, а також міські державні адміністрації безпосередньо визначатимуть шкоду та збитки щодо окремих об’єктів нерухомості.
1 квітня 2022 р. Верховна Рада України прийняла за основу законопроєкт №7198 «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених військовою агресією Російської Федерації». Його прийняття допоможе особам, які інвестують у будівництво нерухомості, якнайшвидше отримати компенсацію від держави. Умова: забудовник отримав усі дозволи на будівництво, а в новобудові були зведені опорні конструкції та зовнішні стіни.
Компенсація буде видаватися у вигляді:
- фінансування виконання будівельних робіт з відновлення пошкодженого майна багатоквартирного будинку;
- грошової компенсації (на ремонтні роботи, будівництво чи купівлю нового житла);
- нового об’єкта нерухомості, будівництво якого профінансує держава.
Окрім цього, в Україні розпочався процес з обстеження зруйнованих та пошкоджених в результаті збройної агресії рф будівель і споруд з тим, щоб визначити можливість їх подальшої експлуатації, виконання відновлювальних робіт або демонтажу. Наразі перша група експертів виїхала до Київської області. Втім, точних прогнозів, коли саме люди почнуть отримувати компенсації за пошкоджені або знищені новобудови, наразі немає.
Поки держава покладає всіх зусиль, щоб розробити оптимальний компенсаційний механізм, рекомендуємо інвесторам:
- зберігати будь-яку публічну інформацію, що стосується втрат вашої недобудови (інформація в ЗМІ, листування у публічних чатах, офіційні листи забудовник, тощо);
- зв’язатися з забудовником та дізнатися його позицію щодо можливої компенсації (більшість забудовників розміщують інформацію на своїх офіційних веб-сайтах);
- перевірити умови інвестиційного договору, особливо ті, що стосуються платіжних обов'язків, прав забудовника тощо;
- отримати підтримку від будівельних та інвестиційних організацій.
Зокрема, в Україні функціонують Конфедерація будівельників України, Асоціація західноукраїнських забудовників, громадська організація «Асоціація інвесторів нового житла», об’єднання інвесторів екс-банку «Аркада» та інші. Головна місія цих об’єднань полягає у захисті інтересів українців, які інвестували у первинний ринок нерухомості, а також допомозі забудовникам у критичних ситуаціях. У цих організаціях вас можуть проконсультувати та направити до відповідних органів, надати оперативну та актуальну інформацію.
2. Чи можна подати заявку на коменсацію через застосунок "Дія"?
Наразі ні. Як відомо, в застосунку «Дія» громадяни мають змогу повідомити про пошкодження або знищення своєї нерухомості внаслідок військової агресії РФ. Згодом має бути створена спеціальна комісія, яка оцінить конкретні збитки. Однак такий функціонал у «Дія» доступний лише для власників нерухомого майна, право власності яких зареєстроване та підтверджується відповідними документами. Натомість особи, що інвестують у новобудови, ще не вважаються власниками майбутнього майна. Не виключаємо, що подібний механізм фіксації пошкоджень або знищення новобудов може з’явитись згодом.
3. Чи діють форс-мажорні обставини в умовах воєнного стану? Які права мають забудовник та інвестор?
28 лютого 2022 р. Торгово-промислова палата України своїм Листом офіційно визнала військову агресію російської федерації проти України обставиною непереборної сили (форс-мажором). Це надає певні переваги забудовникам. Зокрема, під час дії воєнного стану в Україні забудовник фактично може призупинити будівництво та звільняється від відповідальності у разі невчасної здачі об’єкта в експлуатацію.
Водночас дією форс-мажорних обставин можуть користуватися й інвестори. Зокрема, вони можуть тимчасово не здійснювати поточні платежі за договором, а забудовник не буде нараховувати пеню та штрафні санкції за прострочку. Час розстрочки, як правило, продовжується, а платежі переносяться на наступні місяці.
Про це, а також інші права інвесторів (наприклад, щодо неможливості достроково розірвати договір або порядку відшкодування шкоди, збитків від пошкодження будинків або будівельних майданчиків тощо) більшість забудовників повідомляють на своїх веб-сайтах. Для зручності наводимо офіційні повідомлення деяких забудовників: Stolitsa Group, Інтеграл Буд, Київміськбуд, bUd development.
4. Чи можна відмовитися від нерухомості, в яку інвестував, та повернути свої кошти під час дії воєнного стану?
Так, однак є кілька «але», особливо в умовах воєнного стану.
По-перше, необхідно перевірити договір з забудовником — чи містяться у ньому умови розірвання? Найчастіше такими умовами можуть бути невідповідність параметрів та якостей нерухомості описаним у договорі характеристикам або ж порушення строків та порядку здачі об’єкта в експлуатацію. Проте в умовах воєнного стану не варто забувати про дію форс-мажорних обставин та їх вплив на права забудовників (див. питання №3).
По-друге, для розірвання договору зазвичай необхідна згода обох сторін (якщо інше не передбачено договором). Інакше потрібно буде звертатися до суду, а це значно сповільнить процедуру повернення вкладених інвестицій.
По-третє, якщо ви укладали нотаріально засвідчений договір інвестування, то й розриватися він має з підтвердженням нотаріуса. Та через високу загрозу кібератак під час війни внесення даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно неможливе, а діяльність нотаріусів може бути обмежена.
5. Чи можна укласти договір переуступки та передати квартиру у недобудові новому власнику?
Так, така можливість існує навіть в умовах воєнного стану. Якщо забудовник продовжує здійснювати свою діяльність, можна запропонувати йому укласти договір переуступки з третьою особою. Тоді в інвестиційному договорі замість ваших будуть вписані дані особи, яка бажає інвестувати в новобудову.
Втім, в умовах воєнного стану все ж краще утриматись від укладання такого договору. По-перше, є ризик, що суд може визнати договір переуступки, укладений під час війни, недійсним та зобов’язати відшкодувати другій стороні збитки і навіть моральну шкоду. Для цього достатньо довести, що договір переуступки був укладений під впливом тяжкої обставини і на вкрай невигідних умовах. Такими обставинами можуть бути війна та пов’язані з нею події.
По-друге, не варто забувати, що відповідно до законодавства України, договір переуступки має укладатися у тій же формі, що й договір, права за яким передаються. Якщо інвестиційний договір засвідчений нотаріусом, то й договір переуступки прав має бути нотаріальним. При цьому в умовах воєнного стану робота державних реєстрів та нотаріусів може бути обмежена (див. питання №4).
Слід зазначити, що ризики укладання договору переуступки існують і для нового покупця. А саме: забудовник через війну може недобудувати житловий комплекс або добудує його зі значною затримкою (див. питання №3). Крім того, якщо за інвестиційним договором можна оформити розстрочку і виплачувати суму частинами, то за договором переуступки необхідно відразу перерахувати інвестору повну вартість.
6. Що відбувається на первинному ринку нерухомості?
Міністр розвитку громад та територій України Олексій Чернишов заспокоює українців та зазначає, що на територіях, де наразі спокійна ситуація, забудовники вже відновлюють роботу. Так, з 16 березня по 1 квітня 2022 р. Державна інспекція архітектури та містобудування України отримала близько 1200 звернень від забудовників щодо об’єктів будівництва усіх класів. Такі звернення стосуються отримання дозволів на виконання будівельних робіт, видачі декларацій про готовність нерухомості до експлуатації, а також одержання сертифікатів про прийняття в експлуатацію об’єкта нерухомості тощо.
Міністр запевняє, що уряд щодня приймає багато рішень для того, щоб будівельна галузь працювала безперешкодно. Зокрема, вже спрощено процедуру введення об’єктів в експлуатацію та імпорту будівельної продукції, а також мінімізовано митні платежі. Це має зумовити якнайшвидше відновлення будівництва в Україні, у т.ч. на первинному ринку нерухомості.