Придбання об'єктів нерухомості за кордоном, без перебільшення, залишається однією з омріяних операцій для українців. По‑перше, придбання об'єкта нерухомості у нас і досі розглядається як одна з основних форм інвестування «вільних» коштів. По‑друге, придбання такого об'єкта в іншій країні завжди розглядалося як елемент диверсифікації ризиків, можливості мати ліквідне майно в іншій юрисдикції. По‑третє, наявність у власності об'єкта нерухомості в іншій країні дає додаткові можливості саме в цій країні — отримання дозволу проживання чи громадянства (в деяких країнах це обов'язкова умова), можливості отримання кредиту під заставу тощо.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Загалом, процедура придбання українцями об'єктів нерухомості в інших країнах за останні роки була достатньо добре відпрацьована, проте значні зміни в українському законодавстві останніх місяців, зміни в регулюванні обігу коштів у країнах Європи та інших країнах внесли деякі коригування. Отже, розглянемо основні питання, які необхідно вирішити українцю перед тим, як здійснити таку інвестицію. Виходимо з того, що об'єкт майбутньої угоди вже був обраний.
Приватна власність чи бізнес-актив
Необхідно визначитися, хто конкретно буде покупцем — громадянин чи юридична особа. Якщо це буде громадянин, потрібно враховувати сімейні та спадкові обставини. Якщо покупець перебуває в зареєстрованому шлюбі або проживає з особою однією сім'єю, не маючи зареєстрованого шлюбу, то в більшості випадків такий об'єкт нерухомості стане сумісною власністю чоловіка та жінки. Необхідно подумати про відображення такого об'єкта у шлюбному договорі та заповіті, що позбавить від багатьох неприємностей в майбутньому.
Якщо покупцем буде юридична особа, варто врахувати всі нюанси й ризики такого придбання (країна реєстрації юридичної особи, можливість звернення стягнення кредиторами та ін.). Окрім того, подальше використання такого об'єкта можливе лише в межах обраної схеми, адже об'єкт, придбаний як особиста власність, далеко не завжди може бути використаний бізнес-структурою юридичною особою та навпаки. Проживання громадянина в будинку, придбаному на ім'я юридичної особи, може потребувати додаткових пояснень і бути джерелом неприємностей. Для того щоб цього уникнути, у разі будь-якого інвестування потрібно заздалегідь подбати про окреме планування бізнесових інвестицій та особистих.
Податкове планування
Для українських реалій характерними є достатньо низькі податкові витрати на володіння нерухомістю, а також помірні витрати у разі продажу, спадкування, дарування та в інших операціях. Однак у більшості випадків для закордонної нерухомості ситуація зовсім інша. Оподаткування та оплата супутніх послуг з придбання і відчуження власної нерухомості, поряд з оподаткуванням володіння такою нерухомістю, складатиме відчутну частку від вартості майна.
До того ж покупцю необхідно порадитися з податковим консультантом щодо можливої зміни своєї податкової резидентності у зв'язку з володінням нерухомістю за кордоном та пов'язаними з цим податковими наслідками. Адже в деяких юрисдикціях наявність у власності об'єкта нерухомості дозволяє податковим органам класифікувати її власника як податкового резидента саме цієї країни, а отже, вимагати сплати податків у цій країні. Якщо до цього додати, що ухилення від сплати податків майже в кожній країні кваліфікується як злочин, то стає зрозумілою важливість цього аспекту.
У випадку структурування володіння через контрольовану іноземну компанію слід прогнозувати відповідні податкові та організаційні наслідки, оскільки Верховна Рада України 16.01.2020 р. проголосувала та прийняла проект Закону «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо вдосконалення адміністрування податків, усунення технічних та логічних неузгодженостей у податковому законодавстві», який набуде чинності після підписання Президентом. Згідно із зазначеним Законом, об'єктом оподаткування податком на доходи контролюючої особи є частина прибутку контрольованої компанії.
Таким чином, ретельне вивчення податкових та фінансових наслідків, враховуючи мету інвестора, повинно бути одним з ключових завдань у процесі придбання нерухомості за кордоном.
Джерела походження коштів
Це питання тісно пов'язане з попередніми, адже внаслідок подальшого розширення арсеналу заходів фінансового моніторингу, згідно з рекомендаціями FATF, питання походження коштів наразі є найважливішим (особливо в країнах ЄС). П'ята директива ЄС щодо запобігання використанню фінансових систем з метою відмивання грошей і фінансування тероризму (директива AML‑5), яка була опублікована ще у 2018 р., до січня 2020 р. повинна бути врахована в законодавстві держав ЄС, а її вимоги стали обов'язковими для застосування усіма банками Євросоюзу. Цією Директивою, серед іншого, впроваджуються додаткові вимоги до банків та інших зобов'язаних осіб проводити перевірку інформації про джерела коштів та джерела статків клієнта (бенефіціарного власника клієнта). Тому потрібно документально підтвердити, звідки та як громадянин або компанія отримали відповідні кошти.
Велика Британія, яка нещодавно вийшла з ЄС та нерухомість якої традиційно цінувалася як об'єкт для інвестицій, окрім імплементації рекомендацій FATF, вдалася до ще більш жорстких заходів та конфісковує нерухомість, власник якої не може пояснити походження коштів на її придбання. Всі експерти стежать за прецедентною справою Заміри Гаджиєвої, дружини колишнього глави Міжнародного банку Азербайджану, засудженого на батьківщині за розкрадання. Вона проживає у Великобританії, придбала там декілька об'єктів нерухомості та численні коштовності. Це викликало підозри Національного агентства з боротьби зі злочинністю Великої Британії (NCA), яке порушило відповідну справу і заблокувало розпорядження об'єктами нерухомості. Нещодавно Високий суд Лондона відхилив апеляцію З. Гаджиєвої на рішення суду нижчої інстанції про блокування розпорядженням майном. Тепер вона мусить надати пояснення свого багатства. Якщо вона цього не зробить, NCA попросить суд конфіскувати майно. Тут ще раз варто зазначити про важливість шлюбного договору, адже в деяких випадках дружина бізнесмена може підтвердити законність придбання та володіння таким об'єктом лише за допомогою цього документа.
Відповідаючи на питання про походження грошових коштів, обов'язково потрібно враховувати й інші важливі зміни. Наприклад, створення баз даних, в яких банки та інші фінансові установи перевірятимуть про вас інформацію не тільки під час відкриття, але й у процесі подальшого використання рахунку (наприклад, глобальний реєстр кінцевих бенефіціарів та їх активів). Також у банках вводиться ризик-орієнтована перевірка всіх ваших операцій (які стосуються не тільки відкриття рахунків, але й здійснення поточних операцій).
Слід зазначити, що майже всі новели AML‑5 Україна імплементує в новій редакції закону «Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення» (набирає чинності 28.04.2020 р.), включаючи застосування ризик-орієнтованого підходу до аналізу операцій та перевірку джерел походження і підстав володіння коштами.
Отже, забезпечення документального підтвердження власних статків скоро стане не лише проблемою осіб, які оперують в інших юрисдикціях, але й осіб, які взаємодіють із суб'єктами первинного фінансового моніторингу в Україні.
Трансферт грошових коштів
Масштабна валютна реформа, введена в дію в лютому 2019 р. Законом України «Про валюту і валютні операції», суттєво розширила можливості юридичних і фізичних осіб-резидентів України у частині транскордонного переміщення коштів. Існує можливість відкривати рахунки за кордоном без отримання будь-яких індивідуальних ліцензій, а також були значно розширені можливості переказувати та переміщувати валюту.
Звичайно, з огляду на предмет інвестування, є сенс розглядати виключно безготівковий шлях розрахунку. При цьому здійснити платіж за обраний об'єкт нерухомості можна як з рахунку в Україні, так і з рахунку, відкритого в іноземному банку. У кожному з цих випадків покупцю доведеться зіштовхнутися з оновленим минулого року порядком переказу коштів за межі України (так звана система Е‑лімітів). Залежно від того, як буде структурована угода та хто саме виступатиме покупцем (юридична чи фізична особа), існують обмеження щодо обсягу коштів, які можна перерахувати за кордон протягом року. В кожному випадку обслуговуючий банк в Україні здійснить перевірку трансакції відповідно до чинних правил фінансового моніторингу.
Зауважимо, що у грудні 2019 р. ліміт для власної угоди фізичної особи був підвищений вдвічі — до 100 тис. євро на рік. Однак у випадку придбання більш коштовної нерухомості потрібно буде закумулювати необхідну суму на закордонному рахунку за тривалий проміжок часу або структурувати угоду через підконтрольну юридичну особу.
Проблематика нефінансового характеру
Продавці нерухомості за кордоном у більшості випадків представлені професійними посередниками (агентами, ріелторами тощо). При цьому важливо розуміти, що клієнтом для них є продавець, вони захищають, насамперед, його інтереси. Зазвичай той же агент залучає юриста та нотаріусів для оформлення угоди. Звертаючись до агентів з нерухомості за кордоном, багато хто не замислюється про цю обставину. В результаті покупець не має свого адвоката, метою якого буде захист інтересів клієнта.
Адвокат клієнта повинен проаналізувати, внести поправки або переписати попередній та основний договір купівлі нерухомості, ретельно перевірити девелоперів/забудовників (у разі придбання нової нерухомості) або власника на відсутність обтяжень нерухомості (в тому числі податкових), з'ясувати, чи були дотримані формальності щодо введення об'єкта в експлуатацію, відповідності об'єкта проекту. Інколи агенти з нерухомості не знають всіх проблем за обраним об'єктом нерухомості, а іноді спеціально їх замовчують, знаючи, що нотаріуси оформлять угоду навіть за наявності деяких недоліків. Таким чином, ще на початку реалізації проекту з придбання нерухомості важливо залучити місцевого консультанта для уникнення подібних проблем.
Отже, перед тим як пристати на спокусливу пропозицію іноземного брокера з нерухомості, варто чітко з'ясувати для себе ці та інші моменти, щоб володіння омріяним будинком за кордоном не перетворилося на джерело проблем.