Як відомо, донедавна в Україні на законодавчому рівні не існувало єдиного регулювання порядку присвоєння адрес об'єктам будівництва та закінченим будівництвом об'єктам нерухомого майна. В таких умовах у більшості населених пунктів діяли розроблені та затверджені органами місцевого самоврядування або місцевими державними адміністраціями локальні порядки присвоєння адрес. В інших випадках регулювання цих питань здійснювалося з огляду на загальні норми законодавства, що регулюють повноваження вказаних органів. Фактично неврегульоване на власний розсуд визначення уповноваженими органами процесу присвоєння адрес робило його необґрунтовано ускладненим, із затягнутими строками вирішення питання та обтяжливими вимогами до заявників щодо збору значного переліку необхідних документів.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Проте з 01.07.2019 р. до 31.12.2020 р., на підставі постанови Кабінету Міністрів України від 27.03.3019 р. №367 «Деякі питання дерегуляції господарської діяльності», було запроваджено реалізацію експериментального проекту. Зазначеним проектом передбачається, що з 01.07.2019 р. присвоєння адрес об'єктам будівництва та об'єктам нерухомого майна має здійснюватися виключно відповідно до Тимчасового порядку реалізації експериментального проекту з присвоєння адрес об'єктам будівництва та об'єктам нерухомого майна, затвердженого вказаною постановою (далі — Тимчасовий порядок).
Переваги застосування Тимчасового порядку, які роблять процедуру отримання адреси для замовника будівництва доступною, оперативною та легкою в реалізації: уніфікація регулювання процедури присвоєння адрес; нормативне закріплення права замовника будівництва щодо отримання адреси на будь-якому з трьох можливих етапів забудови (під час надання будівельного паспорта або містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки; після отримання права на виконання будівельних робіт; після прийняття об'єкта в експлуатацію); мінімальний пакет документів для подачі на присвоєння адреси, оскільки уповноважені органи з присвоєння адрес мають доступ до всіх необхідних реєстрів; безоплатність процедури отримання адреси для замовника будівництва; зобов'язання уповноважених органів щодо оперативного прийняття рішення про присвоєння адреси (протягом 5 робочих днів з дня отримання відповідної заяви).
Водночас, на фоні підтвердженої за піврічний строк чинності Тимчасового порядку його дійсної ефективності та переваг застосування, практика отримання адрес замовниками будівництва в умовах експериментального проекту виявила окремі проблемні моменти процедури, про які поговоримо далі.
Визначення уповноваженого органу з присвоєння адреси
Норми п. 6 Тимчасового порядку визначають, що рішення про присвоєння або зміну адреси об'єкта будівництва, об'єкта нерухомого майна приймає уповноважений орган містобудування та архітектури. Цією ж нормою закріплено, що уповноваженим органом з присвоєння адреси може бути виконавчий орган сільської, селищної, міської ради (якщо об'єкт розташований у межах території, на яку поширюються повноваження сільської, селищної, міської ради); районні в м. Києві державні адміністрації (якщо об'єкт розташований у межах території, на яку поширюються повноваження районної у м. Києві державної адміністрації); місцева державна адміністрація (якщо об'єкт розташований у межах території, на яку не поширюються повноваження сільської, селищної, міської ради або районних у м. Києві державних адміністрацій).
Обов'язкове дотримання вказаної норми при визначенні адресата заяви про присвоєння адреси об'єкту будівництва, об'єкту нерухомого майна зіштовхує замовника будівництва з реальністю паралельного існування локальних актів щодо порядку присвоєння адрес, які суперечать нормам Тимчасового порядку та переважно наділяють міські, сільські, селищні ради повноваженнями щодо прийняття на сесіях рішень про присвоєння адрес, а також закріплюють повноваження місцевих державних адміністрацій видавати відповідні розпорядження. Тому на практиці дійсно щоразу доводилося самостійно знайомити представників органів місцевого самоврядування з положеннями Тимчасового порядку, роз'яснювати про обов'язковість його дії, незалежно від наявності затверджених місцевих порядків.
Відомості Єдиного державного реєстру судових рішень свідчать про виникнення спорів між замовниками будівництва та органами місцевого самоврядування, місцевими державними адміністраціями про визнання незаконною їхньої бездіяльності щодо своєчасного прийняття рішень про присвоєння адрес відповідно до Тимчасового порядку. Деякі уповноважені органи ігнорують Тимчасовий порядок, затягуючи з прийняттям відповідних рішень, вимагаючи додаткові документи, у порівнянні з чинними вимогами. Проте правова позиція судів, на підставі якої вони приймають рішення, є однозначною. З 01.07.2019 р. уповноважені органи повинні приймати рішення про присвоєння адрес в порядку та у строки, визначені Тимчасовим порядком (постанова Другого апеляційного адміністративного суду від 11.02.2020 р. №520/3947/19; постанова Восьмого апеляційного адміністративного суду від 17.12.2019 р. №857/11876/19; рішення Житомирського окружного адміністративного суду від 09.12.2019 р. №240/10574/19).
Якщо з вищою юридичною силою Тимчасового порядку над локальними актами все зрозуміло, то більше питань щодо правильного визначення уповноваженого органу виникає в ситуації, коли у структурі органу місцевого самоврядування створений як уповноважений орган містобудування та архітектури (управління, департамент, відділ), так і виконавчий комітет. Аналогічне питання — наказ уповноваженого органу містобудування та архітектури місцевої державної адміністрації чи розпорядження голови місцевої державної адміністрації про присвоєння адреси? Тимчасовий порядок не врегульовує, яким чином у такому випадку замовник будівництва має визначати уповноважений орган, не уточнює, як у структурі органу місцевого самоврядування, місцевої державної адміністрації має бути здійснений внутрішній розподіл повноважень.
Наша практика роботи в умовах експериментального порядку показує, що повноваження приймати рішення про присвоєння адрес об'єктам у межах населених пунктів все ж таки беруть на себе виконавчі комітети органів місцевого самоврядування, а за межами населених пунктів — уповноважені органи містобудування та архітектури місцевої державної адміністрації. Однак, на наш думку, це питання має бути уточнене на нормативному рівні. Адже недосконалість норм про визначення уповноважених органів містить ризики визнання зацікавленими особами незаконним та скасування рішення про присвоєння адреси як такого, що прийняте органом поза межами визначеної компетенції, а також, як наслідок, ризики визнання незаконною реєстрації права власності на нерухоме майно, здійсненої на підставі рішення про присвоєння адреси, та можливих подальших юридичних дій щодо розпорядження нерухомістю.
Визначення об'єкта адміністративно-територіального устрою України, в межах якого об'єкту будівництва, об'єкту нерухомого майна присвоюється адреса
Відповідно до п. 29 Тимчасового порядку, рішення про присвоєння адреси об'єкту будівництва (після отримання права на виконання будівельних робіт) та об'єкту нерухомого майна (після введення об'єкта в експлуатацію) приймає уповноважений орган на підставі даних про місцезнаходження об'єкта (місцерозташування земельної ділянки, що забудовується), які містяться в документах про права забудовника на земельну ділянку та у відповідній дозвільній документації на будівництво.
Водночас, спираючись на здобутий нами досвід, маємо важливе застереження для замовників будівництва щодо необхідності зіставлення кадастрового номера земельної ділянки, що забудовується, з відомостями Класифікатора об'єктів адміністративно-територіального устрою України (КОАТУУ), затвердженого наказом Держстандарту України від 31.10.1997 р. №659 (зі змінами). КОАТУУ складається з кодів та назв усіх адміністративно-територіальних об'єктів України, які згруповані за ознаками територіальної спільності, історичних, економічних, географічних, етнічних і культурних особливостей. Іншими словами, за десятьма першими цифрами кадастрового номера земельної ділянки, що забудовується, згідно з КОАТУУ, можна визначити, в межах якого об'єкта адміністративно-територіального устрою України знаходиться об'єкт будівництва (об'єкт нерухомого майна) (зокрема, в адміністративних межах якого міста, села, селища, міської, сільської, селищної рад).
Перевірка даних КОАТУУ необхідна у випадку, коли на момент присвоєння адреси об'єкту адміністративна територія його місцезнаходження увійшла до об'єднаної територіальної громади міст, сіл, селищ, створеної відповідно до Закону України «Про добровільне об'єднання територіальних громад» (далі — ОТГ), та визначений адміністративний центр якої (міська, сільська, селищна рада) є відмінним від адміністративного місцезнаходження забудованої земельної ділянки до моменту створення ОТГ. Зазначене пов'язане з тим, що під час створення ОТГ органи місцевого самоврядування, що представляють громади, які об'єднуються, припиняються лише як юридичні особи на підставі рішень відповідних органів місцевого самоврядування про добровільне об'єднання територіальних громад з визначенням єдиного представницького органу місцевого самоврядування.
Натомість зміни об'єктів адміністративно-територіального устрою України, що визначаються в КОАТУУ, не відбуваються. Припинені внаслідок об'єднання в ОТГ органи місцевого самоврядування залишаються чинними адміністративно-територіальними одиницями згідно з КОАТУУ. Джерелом інформації для оновлення КОАТУУ є рішення Верховної Ради України, але з початку створення ОТГ в Україні й до сьогодні Верховна Рада України не прийняла жодного рішення про оновлення КОАТУУ, а також, як ми мали можливість пересвідчитися, ігнорує звернення органів місцевого самоврядування про внесення змін до КОАТУУ.
В чому полягають ризики для замовника будівництва? Уповноважені органи, визначаючи адресу для конкретного об'єкта, не перевіряють дані КОАТУУ, тому назву населеного пункту або назву селищної чи сільської ради, які є обов'язковими реквізитами майбутньої адреси об'єкта, визначають аналогічною до тієї, що визначена у правовстановлюючих документах на забудовану земельну ділянку та дозвільній документації на будівництво. Отже, коли в рішенні уповноваженого органу об'єкту присвоюється адреса із зазначенням населеного пункту або назви селищної чи сільської ради, що визначені адміністративним центром ОТГ, тоді як згідно з КОАТУУ об'єкт вважається збудованим на території адміністративного підпорядкування припиненого органу місцевого самоврядування, що залишається діючою одиницею адміністративно-територіального устрою України, з'являються перепони для здійснення державної реєстрації права власності на об'єкт нерухомості.
В тому випадку, якщо відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно не містять у своїх словниках найменування іменованого об'єкта (щодо об'єктів, збудованих за межами населеного пункту) або вулиці (щодо об'єкта в межах населеного пункту), що є складовими адреси, присвоєної уповноваженим органом, уповноважений орган з присвоєння адрес зобов'язаний звернутися до відповідної філії ДП «Національні інформаційні системи», який веде Реєстр, з вимогою доповнення інформації словників Реєстру. На цьому етапі доповнення словників Реєстру необхідними даними присвоєної адреси для забезпечення подальшої реєстрації права власності замовника будівництва на об'єкт нерухомості можливе лише у разі відповідності присвоєної адреси даним КОАТУУ.
Отже, замовник будівництва, що звертається до уповноваженого органу за присвоєнням адреси об'єкту будівництва, об'єкту нерухомого майна, має взяти на себе контроль за відповідністю присвоєної адреси відомостям КОАТУУ. Адже уповноважені органи з присвоєння адрес, приймаючи рішення, працюють лише з документами, наданими замовником будівництва, а також з даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Підсумовуючи, варто зазначити, що Тимчасовий порядок загалом значно покращує ефективність вирішення питання щодо присвоєння адрес об'єктам будівництва, об'єктам нерухомого майна. Окремі труднощі, що виникають під час його реалізації, пов'язані з прогалинами нормативного регулювання, бюрократизмом, який досі існує, консервативністю та негнучкістю органів державної влади й місцевого самоврядування у процесі виконання своїх повноважень, відсутністю належного державного фінансування реалізації прогресивних проектів.