Прихід нового року в Україні ознаменувався запровадженням нових організаційно-правових засад проведення державної реєстрації речових та інших прав та їх обтяжень. Ще 13.12.2015 р. набрав чинності Закон України від 26.11.2015 р. №834-VIII «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та деяких інших законодавчих актів України щодо децентралізації повноважень з державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон №834-VIII). Зазначеним законом, зокрема, було викладено у новій редакції Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон). Нова редакція Закону набрала чинності 01.01.2016 р.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Викладення Закону у новій редакції мало на меті забезпечити реалізацію концептуального підходу, схваленого Урядом, щодо передачі органами місцевого самоврядування повноважень з надання послуг у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (йдеться про реалізацію положень Концепції реформування місцевого самоврядування та територіальної організації влади в Україні, затвердженої розпорядженням Кабінету Міністрів України від 01.04.2014 р. №333-р, щодо розподілу повноважень між органами місцевого самоврядування та органами виконавчої влади в частині надання адміністративних послуг).
Як зазначалося в пояснювальній записці, необхідність викладення Закону в новій редакції була зумовлена тим, що поряд зі зміною суб’єктів, уповноважених на проведення державної реєстрації прав, запроваджуються важелі контролю за проведенням такої реєстрації з боку Міністерства юстиції України та його територіальних органів.
Передача повноважень у сфері державної реєстрації речових прав. Розширення суб’єктного складу осіб, уповноважених проводити державну реєстрацію прав
Головною новелою Закону стало те, що суб’єктами державної реєстрації прав було визначено виконавчі органи сільських, селищних та міських рад, Київська, Севастопольська міські, районні, районні у містах Києві та Севастополі державні адміністрації; акредитовані суб’єкти (юридичні особи публічного права, у трудових відносинах з якими перебуває не менше ніж 3 державні реєстратори).
Державними реєстраторами прав на нерухоме майно, відповідно до Закону, визначено громадян України, які мають вищу освіту за спеціальністю «правознавство», відповідають кваліфікаційним вимогам, встановленим Міністерством юстиції України, та перебувають у трудових відносинах з суб’єктом державної реєстрації прав; нотаріусів та державних виконавців (у разі державної реєстрації обтяжень, накладених під час примусового виконання рішень).
Суб’єкти державної реєстрації прав, державні реєстратори, а також Міністерство юстиції України та його територіальні органи разом становлять організаційну систему державної реєстрації прав. При цьому, за Міністерством юстиції України та його територіальними органами закріплені повноваження з нормативно-правового регулювання у сфері державної реєстрації прав; контролю за проведенням такої реєстрації; розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державних реєстраторів; забезпечення підвищення кваліфікації державних реєстраторів тощо.
Важливим нововведенням нової редакції Закону є те, що речові права можна зареєструвати у будь-якого державного реєстратора в межах області, а у нотаріуса – в межах всієї України (при цьому, з дня набрання чинності Закону №834-VIII, а саме – з 13.12.2015 р., нотаріуси наділяються повноваженнями державних реєстраторів прав на нерухоме майно та можуть здійснювати державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень без вчинення нотаріальної дії щодо такого майна).
Так, у Законі встановлено, що державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться незалежно від місцезнаходження нерухомого майна в межах Автономної Республіки Крим, області, міст Києва та Севастополя, крім державної реєстрації права власності та інших речових прав, що проводиться нотаріусами, незалежно від місцезнаходження нерухомого майна. Окремо слід зауважити, що на підставі рішення Міністерства юстиції України, державна реєстрація права власності та інших речових прав може проводитися в межах декількох адміністративно-територіальних одиниць. Державна реєстрація обтяжень речових прав проводиться незалежно від місцезнаходження нерухомого майна.
Також новою редакцією Закону передбачена можливість реєстрації права власності на об’єкти незавершеного будівництва. Так, до речових прав, що підлягають державній реєстрації, новою редакцією Закону окремим пунктом включено право власності на об’єкт незавершеного будівництва.
Можливість оскарження рішень, дій або бездіяльності органів держреєстрації прав в адміністративному порядку
Новою редакцією Закону, вперше в системі державної реєстрації прав, запроваджена можливість оскарження рішень, дій або бездіяльності органів державної реєстрації прав в адміністративному порядку. Згідно з Законом, рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб’єкта державної реєстрації прав можуть бути оскаржені до Міністерства юстиції України, його територіальних органів або до суду. При цьому, Міністерство юстиції України розглядає скарги на рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав (крім випадків, коли таке право набуто на підставі рішення суду, а також коли щодо нерухомого майна існує судовий спір); на рішення, дії або бездіяльність територіальних органів Міністерства юстиції України. У той же час, територіальні органи Міністерства юстиції України розглядають скарги на рішення (крім рішення про державну реєстрацію прав), дії або бездіяльність державного реєстратора; на дії або бездіяльність суб’єктів державної реєстрації прав.
Варто зауважити, що за результатами розгляду скарги, Міністерство юстиції України та його територіальні органи приймають мотивоване рішення про відмову у задоволенні скарги або про повне чи часткове задоволення скарги шляхом прийняття відповідного рішення, у тому числі рішення про тимчасове блокування або повне анулювання доступу державного реєстратора до Державного реєстру прав; скасування акредитації суб’єкта державної реєстрації; притягнення до дисциплінарної відповідальності посадової особи територіального органу Міністерства юстиції України тощо.
У свою чергу, рішення, дії або бездіяльність Міністерства юстиції України та його територіальних органів також можуть бути оскаржені до суду.
Користування відомостями Державного реєстру прав
Оскільки до засад державної реєстрації прав було включено відкритість та доступність відомостей Державного реєстру прав, серед нововведень, які було запроваджено новою редакцією Закону є також те, що інформація, наявна в Державному реєстрі прав, є відкритою як за об’єктом, так і за суб’єктом. Законом встановлено, що така інформація є загальнодоступною, проте платною (крім випадків, передбачених Законом).
Для фізичних та юридичних осіб інформація за об’єктом нерухомого майна та суб’єктом речового права надається в електронній формі через офіційний веб-сайт Міністерства юстиції України, за умови ідентифікації такої особи (фізичної або юридичної) з використанням електронного цифрового підпису чи іншого альтернативного засобу ідентифікації особи, або в паперовій формі державним реєстратором.
При цьому, інформація про зареєстровані права та їх обтяження, отримана в електронній чи паперовій формі за допомогою програмного забезпечення Державного реєстру прав, має однакову юридичну силу та використовується відповідно до законодавства.
Відомості Державного реєстру прав вважаються достовірними й можуть бути використані у спорі з третьою особою, доки їх не скасовано у порядку, передбаченому Законом. Будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, зареєстрованих у Державному реєстрі прав, вчиняються на підставі відомостей, що містяться у цьому реєстрі.
Вартість та строки державної реєстрації прав
Також нова редакція Закону передбачає підвищення вартості реєстрації прав. Законодавчо закріплені скорочені строки державної реєстрації прав та адміністративний збір за таку прискорену реєстрацію в мінімальних заробітних платах.
У новій редакції Закону були змінені й загальні строки державної реєстрації прав. Відтепер державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться у строк, що не перевищує 5 робочих днів; права власності на підприємство як єдиний майновий комплекс проводиться у строк, що не перевищує 14 робочих днів; обтяжень речових прав проводиться у строк, що не перевищує 24 годин, крім вихідних та святкових днів, з моменту прийняття заяви. Державна реєстрація прав, у результаті вчинення нотаріальної дії нотаріусом, проводиться після завершення такої дії у межах 5 робочих днів (для державної реєстрації права власності та інших речових прав) та 14 робочих днів (для державної реєстрації права власності на підприємство як єдиний майновий комплекс). При цьому, державним реєстраторам забороняється видавати заявнику документи за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав у строки, менші ніж ті, з урахуванням яких ним сплачено адміністративний збір за державну реєстрацію прав.
Тенденції у функціонуванні нової системи державної реєстрації прав
Згідно з позицією законотворця, нова редакція Закону була підготовлена в рамках реформи щодо децентралізації влади. Як вбачається з пояснювальної записки до проекту Закону, ця ініціатива спрямована на спрощення процедури державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а також на врегулювання процедурних питань, пов’язаних з передачею відповідних повноважень органам місцевого самоврядування. Перехідний період для передачі повноважень, відповідно до Закону №834-VIII, встановлений до 30.04.2016 р.: органи державної реєстрації прав, створені Міністерством юстиції України в установленому законодавством порядку, припиняють надання послуг у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень на території відповідних адміністративно-територіальних одиниць, за рішенням Кабінету Міністрів України, прийнятим у разі забезпечення виконавчими органами міських рад міст обласного та/або республіканського Автономної Республіки Крим значення, Київською, Севастопольською міськими, районними, районними у містах Києві та Севастополі державними адміністраціями умов, необхідних для реалізації повноважень у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, але не пізніше 30.04.2016 р.
Не дивлячись на те, що багато юристів, коментуючи проект Закону, вбачали в ньому повернення до старих схем та вважали передачу повноважень з реєстрації речових прав органам місцевого самоврядування невиправданою, нова редакція Закону, з врахованими зауваженнями до його проекту та усунутими недоліками, на наш погляд, виглядає доволі вдалою та прогресивною.
Нова редакція Закону, як вбачається з його змісту, направлена на упорядкування системи реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, зокрема, шляхом демонополізації сфери реєстрації прав. Доцільність таких змін пояснюється тим, що величезна кількість судових позовів на дії та бездіяльність державних реєстраторів, що з’явилася за останній період, яскраво свідчить про те, що державні реєстратори не справляються належним чином з покладеними на них обов’язками, а подекуди й взагалі відверто себе дискредитують – чи то з корупційною метою, чи то у зв’язку з банальним непрофесіоналізмом.
У зв’язку з цим, запроваджена новою редакцією Закону передача повноважень щодо здійснення державної реєстрації прав, зокрема, нотаріусам (незалежно від вчинення нотаріальних дій), на наш погляд, стане реальною альтернативою старим підходам до державної реєстрації прав та допоможе створити своєрідну конкуренцію, прискорить порядок реєстрації прав та забезпечить надання більш професійних послуг (оскільки нотаріуси – це висококваліфіковані юристи, які вже мають досвід у сфері реєстрації прав).
Крім того, запроваджений новою редакцією Закону адміністративний порядок оскарження дій або бездіяльності державних реєстраторів допоможе значно прискорити оскарження неправомірних рішень державних реєстраторів та, як наслідок, відновлення порушених прав, а також значно розвантажить суди, які не в змозі оперативно та якісно розглядати подібні спори.
На нашу думку, нова редакція Закону є кроком вперед, що вселяє надію на вдосконалення порядку державної реєстрації прав та відновлення довіри суспільства до уповноважених суб’єктів. Проте, реально оцінювати переваги нової редакції Закону, як і те, чи знайдуть прогресивні норми застосовування на практиці та що з цього вийде, можна буде лише після того, як закінчиться перехідний період для передачі повноважень у сфері державної реєстрації прав, та запрацюють нові суб’єкти державної реєстрації прав і відповідні державні реєстратори.