Кризова ситуація в нашій країні, звісно ж, не могла не знайти своє відображення на такому вагомому секторі економіки, як нерухомість. Хоча вітчизняні девелопери й характеризують ринок як такий, що перебуває у стані стагнації (а не стрімко рухається вниз, як було всередині минулого року), якісь конкретні думки з приводу того, коли можуть статись позитивні зрушення, озвучувати ніхто не наважується. І це зрозуміло. Адже передбачити, коли в країні закінчиться війна або як змінюватиметься політична ситуація, майже неможливо. Як відомо, юридична практика в певній галузі нерозривно пов’язана та залежна від останньої. Тому ми вирішили звернутися до юридичних компаній та запитати у правників, що спеціалізуються в галузі нерухомості, у якому стані зараз знаходиться цей сектор юридичної практики та що, на їхню думку, нам приготував 2016 рік?
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Олександр Пінчук,
керуючий партнер АО «Правова група «Домініон»
Ймовірно, сьогодні не знайдеться спеціалістів у сфері нерухомості, які стали б заперечувати, що активність на ринку нерухомості України, як первинному, так і вторинному, продовжує демонструвати спадну динаміку. При цьому, зазначена динаміка рівною мірою може бути застосована до всіх учасників ринку, тобто як до забудовників, так і до покупців (інвесторів). В основному, вказане продиктоване загальною політико-економічною ситуацію всередині країни на навколо неї.
До того ж, на мою думку, на сьогодні відсутні необхідні передумови, які б дозволили говорити про позитивні зміни означеної тенденції найближчого року, з огляду на загальну ситуацію з військовими діями на Сході країни, постійними коливаннями курсу іноземних валют щодо гривні та відсутністю системних реформ у різних сферах суспільного життя. В цьому плані все більше спеціалістів покладають надії вже на наступний рік.
Безумовно, все вищевказане має значний вплив на юридичну практику нерухомості, яка є однією з системоутворюючих для деяких юридичних фірм, включаючи Правову групу «Домініон». Відсутність довіри з боку інвесторів, їх обережне ставлення до вкладання коштів, значно застаріле та розрізнене законодавство у сфері будівництва й інвестування, відсутність реальної децентралізації повноважень і корупційна складова змушують більшість інвесторів виважено підходити до аналізу перспектив та юридичних ризиків інвестування коштів у нерухомість. Для покупців нерухомості все більшої актуальності набуває питання комплексної перевірки вищезазначених ризиків та правової безпеки угоди, яка складається з багатьох компонентів, зокрема, аналізу особи забудовника як на сьогодні, так і в ретроспективі; детального аналізу дозвільної документації; вивчення земельного питання (останнє особливо актуальне для столиці та великих міст) тощо. Як завжди, мають попит і судові спори навколо нерухомості, послуги з супроводу яких є важливою складовою юридичної практики для багатьох гравців ринку юридичних послуг. Необхідно також зазначити, що часто доводиться констатувати той факт, що загрози початку таких судових спорів можна було б виявити ще на початку процесу інвестування, за умови належно проведеного правового аудиту, а отже, уникнути їх шляхом погодження всіх умов, що викликають сумнів, або шляхом відмови від інвестування та пошуку інших варіантів.
В будь-якому випадку, перед юристами у сфері нерухомості зараз стоять не прості виклики. Це не тільки прискіпливе проведення due diligence та супроводу угод з нерухомості, як того вимагає клієнт, але й активне творче включення у процес законодавчого реформування цієї сфери, адже соціальний запит на це вже давно сформований суспільством. Залежно від наявності системних змін в країні на всіх рівнях, можна буде казати про зростання ринку нерухомості, а отже, і зростання ринку юридичних послуг у цій сфері, який у будь-якому випадку пов'язаний з бізнес-процесами та піддається значному впливу кризових явищ.
В’ячеслав КРАГЛЕВИЧ,
партнер ЮК FCLEX
У 2016 р., на нашу думку, очікується часткове оживлення ринку нерухомості. Проте вказана умова зумовлена швидше інституційними, а не економічними змінами у державі. У зв’язку з цим, з одного боку, очікується збільшення кількості угод з нерухомості, а з іншого – суперечок щодо нерухомого майна.
Перш за все, варто відзначити надання прав нотаріусам здійснювати первинну реєстрацію прав на нерухомість. Це стало можливим у зв'язку з прийняттям нової редакції Закону «Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» 26.11.2015 р. Зазначена обставина, звичайно, матиме позитивний ефект у «розвантаженні» державних реєстраторів, що, у свою чергу, призведе до пришвидшення обороту нерухомості. У той же час, слід враховувати ризик зловживань з боку нотаріусів та/або недобросовісних сторін угоди, що може позначитися на збільшенні кількості спорів, пов'язаних з реєстрацією прав на нерухомість.
Іншою важливою обставиною, яку потрібно враховувати у прогнозі на 2016 р., є глобальна трансформація банківської системи, яка проявляється, насамперед, у виведенні неконкурентоспроможних банків з ринку. У процесі їхньої ліквідації Фонд гарантування вкладів буде вживати заходів щодо стягнення майна (у тому числі й нерухомого) з боржників. Окрім цього, нерухомість, що перебуває у власності таких банків, буде виставлятися на продаж. Це збільшує пропозицію на ринку нерухомості та сприятиме збільшенню відповідного обігу. Але, знову ж таки, у зв’язку з цим очікується збільшення кількості спорів, які будуть ініціюватися боржниками та іншими особами, зацікавленими у придбанні такого майна.
Не в останню чергу покращення ситуації на ринку нерухомості буде зумовлене повсюдним впровадженням електронних сервісів. На сьогодні вже є можливість швидко й недорого отримати інформацію про нерухоме майно, його обтяження та власників через інтернет. Крім цього, забезпечена можливість доступу до інформації про земельні ділянки на сайті http://map.land.gov.ua/kadastrova-karta. Таким чином, ведення переговорів щодо нерухомості буде спрощено завдяки можливості оперативної перевірки предмета майбутньої угоди.
Тим не менш, не варто забувати про фактори, які загалом негативно впливали й будуть надалі впливати на ситуацію у сфері ринку нерухомості. Насамперед, мова йде про незаконну анексію частини території держави. Залишається актуальною ситуація, коли власники не мають реального доступу до свого майна, а в деяких випадках воно перереєстровується на третіх осіб за законодавством РФ або самопроголошеної держави (хоча у другому випадку про «законодавство» мова навіть не йде). У зв’язку з цим, у Європейському суді з прав людини перебуває вже низка заяв від власників, позбавлених свого майна через тимчасову окупацію.
Крім цього, внаслідок ведення бойових дій та неефективного проведення реформ, загальна ситуація в економіці досі потребує покращення. Таким чином, навіть при загальному спрощенні обігу нерухомості, загальний обіг нерухомості збільшиться не радикально. Тим не менш, у сфері практики очікується суттєве збільшення кількості справ, пов’язаних з оскарженням угод з нерухомості та прав на неї.
Сергій Андрощук,
старший юрист МЮФ AstapovLawyers
Практика нерухомості, як і більшість практик, завжди залежала від активності на цьому ринку. Тренд задає не лише економічна ситуація, а й законодавча, яка, у порівнянні з першою, реформується та має помітні зміни.
Економічна ситуація у сфері нерухомості складається не найкращим чином: скорочення ВВП України у 2015 р. спостерігалось на рівні 11,6%. Загальна ситуація щодо інфляційних втрат, збільшення безробіття, відтік інвестицій, зростання заборгованості по заробітній платі, проблеми із залученням «довгих» грошових коштів, реформування банківського сектору тощо – лише частина проблем, які впливають на розвиток цієї практики. Тобто ринок нерухомості для більшості резидентів є неактуальним.
Будівництво житлової та комерційної нерухомості – один з локомотивів й індикаторів розвитку галузі. Забудовники та пов’язані з ними фінансові інститути не мають у своєму розпорядженні необхідних коштів для реалізації проектів будівництва. Населення є одним з основних споживачів результатів забудови, проте, на фоні вказаних вище тенденцій, споживачі переорієнтувались на збереження коштів та інвестування їх у валютні цінності. Населення не зацікавлене в довгостроковому кредитуванні (зокрема, через скорочення його статків, валютних ризиків, які нав’язуються забудовниками), а також не зацікавлене бути залученим, у зв’язку зі значним здороженням будівництва.
Така ситуація для структурування й фінансування проектів у будівельній галузі буде залишатися спадним трендом. Ці проекти спостерігатимуться для нерухомості в секторі бізнес та елітної нерухомості, які не завжди залежали від ситуації в економіці.
З іншого ж боку, економічна ситуація в Україні створила сприятливі умови для інвестування в нерухомість особами, які мають валютні надходження (збереження): ціна на нерухомість, у порівнянні з 2013-2015 рр., значно впала. На цьому фоні спостерігаються транзакції щодо придбання нерухомості та супутні угоди з її фінансування із залученням валютних коштів. Такі угоди спостерігаються за участю фізичних осіб. Говорячи про випадки з юридичними особами, то нерухомість буде включатись в угоду по M&A і з багатьох причин навряд чи буде виступати окремим об’єктом інвестування. Актуальність не залишить оренду нерухомості: тому планування бізнесу й угоди в секторі житлової нерухомості матимуть підвищений попит.
Здавалося б, що зняті законодавцем на рівні технічних бар’єрів питання, які спричиняли тривалий процес оформлення документів на землю, будівництво й оформлення правовстановлюючих документів, могли б покращити ситуацію на ринку нерухомості. Вбачається, що зазначені покращення та децентралізація у цій галузі будуть сповна оцінені споживачами й повноцінно використані при стабілізації в економіці.
Разом з цим, у профільному парламентському комітеті перебуває на розгляді 61 проект Законів. Закони щодо регулювання містобудівної діяльності, управління державною та комунальною власністю у сфері нерухомості, питання підключення й управління комунікаціями, про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту, про автономне опалення та водопостачання, про ціни й тарифи на житлово-комунальні послуги тощо.
Юрій Сівовна,
старший юрист, керівник практики цивільного та господарського права АК «Правочин»
На мою думку, у 2016 р. не варто очікувати стрімкого зростання попиту на юридичні послуги у практиці нерухомості. Стан цієї практики, як власне і сегменту нерухомості у вітчизняній економіці поки що залишається драматичним. Глибокий економічний спад, девальвація національної валюти, постійні перепади курсу іноземної валюти, зрештою війна на сході України – все це апріорі не може сприяти розвитку практики нерухомості у юридичному бізнесі.
Для можливості здійснення будь-яких прогнозів, спершу пропонується зробити невеликий аналіз тенденцій на ринку нерухомості за 2015 р.
По-перше, за даними статистики, слід констатувати перевищення пропозиції на ринку житлової нерухомості, ніж попиту. Кількість угод у цьому сегменті у 2015 р. становила в 5 разів менше, ніж у кризовий 2009 р.. При цьому, така тенденція спостерігається на фоні тотального зниження цін на нерухомість (як на первинному так і на вторинному ринку).
По-друге, колапс великої кількості українських банків та в цілому економічна криза зменшили можливості іпотечного кредитування в Україні. Іншими словами: одним стало не вигідно кредитувати, іншим – брати кредити на запропонованих умовах.
По-третє, у зв’язку з труднощами та низькою рентабельністю ведення бізнесу в Україні для багатьох як вітчизняних, так і закордонних компаній, гравці ринку полишають Україну, очікуючи кращих часів, наслідком чого є звільнення площ комерційної нерухомості. Попит на неї постійно зменшується. Але ціни на комерційну нерухомість знижуються не так активно, у порівнянні з житловою нерухомістю, і на думку багатьох аналітиків, залишаються невиправдано високими. У найближчій перспективі варто очікувати значного зниження цін і в цьому сегменті.
У свою чергу, на фоні наведених вище тенденцій ринку нерухомості, роботи для юристів не так багато і вона не досить вигідна з комерційної точки зору. Кількість угод з нерухомістю, яка супроводжувалась саме професійними юристами, є незначною. Разом з тим, активною та динамічною залишається практика судових спорів щодо нерухомості. Категорії спорів є звичними: звернення стягнення на предмети іпотеки, визнання правочинів недійсними, спори, пов’язані з орендою нерухомості.
Переконаний, що такі ж тенденції збережуться й у 2016 р., скоріш за все, нічого радикально нового не відбудеться. Юридичний супровід великих проектів може бути не вигідний забудовникам, які й так знаходяться на «межі виживання», прагнучи економії навіть на будівельних матеріалах, нічого не кажучи про юридичні послуги.
Водночас, завершення бойових дій на сході України та поступова стабілізація економіки обов’язково надасть новий поштовх для розвитку практики нерухомості у майбутньому. Цілком прогнозованими є великі вітчизняні проекти із залученням міжнародних партнерів для відновлення інфраструктури Донбасу та житла. Встановлення миру в Україні та нормалізація економіки обов’язково сприятиме залученню як інвестицій, так і донорських коштів від міжнародних організацій та країн-донорів для відновлення постраждалих від війни територій. Все це великий проект, який потребуватиме професіонального юридичного супроводу. Отже, не все так безнадійно, як здається.
Роман Блажко,
старший юрист ЮФ «Лавринович і Партнери»
Варто зазначити, що розвиток практики нерухомості у 2016 р., передусім, залежить від активності на ринку та загального економічного становища в країні. На сьогодні ринок нерухомості та галузь будівництва характеризуються стагнацією та невисокою інвестиційною при- вабливістю. Такий стан притаманний для всіх без винятку сегментів цього ринку та всіх регіонів України. Великі проекти з будівництва або мають одиничний характер, або є такими, що були розпочаті раніше й наразі перебувають на стадії завершення.
У той же час, попри низьку активність на ринку, юридичний супровід залишається невід’ємною частиною угод з нерухомості., Насамперед, це пов’язано з потребою клієнтів у мінімізації юридичних ризиків таких угод, а також у забезпеченні юридичної безпеки нерухомого майна. Традиційними складовими такого супроводу є, зокрема, залучення юристів для:
- проведення due diligence об’єктів нерухомості;
- здійснення підготовки для укладення угод;
- отримання необхідних погоджень та дозволів;
- реєстрації прав на нерухоме майно;
- консультування з питань оподаткування нерухомості тощо.
Існує також тенденція до збільшення попиту на юридичні послуги, що пов’язанні з представництвом клієнтів у судових спорах щодо нерухомості. Значним чином на це вплинула кризова ситуація в банківському секторі у зв’язку з масовим неповерненням іпотечних кредитів та ліквідацією великої кількості банків за останній рік.
Разом з цим, є певні підстави говорити про чинники, які в майбутньому можуть пожвавити ринок нерухомості. Перш за все, це реалізація державних та міжнародних цільових програм з розвитку інфраструктури та енергетики. Для цих цілей Україні вже надається необхідне фінансування.
Також вагомим позитивним фактором може стати остаточне врегулювання конфлікту на Донбасі. За таких обставин з’явиться потреба у відновленні об’єктів інфраструктури та промисловості, пошкоджених у результаті військових дій. Отже, може виникнути значний попит на кваліфікованих юристів з досвідом реалізації проектів у сфері будівництва.
В цілому, можна зі стриманим оптимізмом прогнозувати збільшення кількості проектів у практиці нерухомості, за умови покращення економічного становища та створення передумов для зростання ринку.
Віталій БОЙЧУК,
керівник компанії ТОВ «БТІ Консалтинг»
Початок 2016 р. знаменував радикальні, можливо, революційні зміни, які стосуються законодавчих новел у сфері нерухомості. Ці нововведення стосуються як ринку нерухомості в цілому, так і юридичної його складової.
Практика нерухомості, її актуальність та пріоритетність, у прийдешньому 2016 р. буде популярною серед клієнтів юридичних компаній, проте інтенсивність консультування матиме характер певного освоєння нових правил гри, як самими юристами так і їх клієнтами.
Враховуючи юридичну сторону тенденцій розвитку практики нерухомості, можна виокремити декілька складових, які пов’язані не лише з розвитком галузі як такої, а й з більш глобальними факторами.
Так, задекларована державою політика децентралізації у сфері архітектурно-будівельного контролю, наприклад, змінює механізми оформлення дозвільної документації на будівництво приватних та комерційних об’єктів нерухомості. Такі зміни стосуються, здебільшого, суб’єктності зазначених правовідносин. Згідно з чинним законодавством, функцію надання дозволів та прийняття в експлуатацію об’єктів нерухомості I-IV категорій складності передано органам місцевого самоврядування. Рішення щодо об’єктів V категорії складності (більш серйозний клас наслідків), приймаються, як і раніше, Держархбудінспекцією, тобто центральним органом виконавчої влади.
Юристи, які практикують у консалтингу нерухомості, ймовірно, зіштовхнуться з проблемою нормативної різноманітності. В кожному окремому населеному пункті є ризики створення додаткових процедур в оформленні документації на об’єкти нерухомості, які, попри свою локальність, будуть обов’язковими поряд з наявними рішеннями законодавчої та виконавчої гілок влади, а це грозить надмірною регуляцією сфери нерухомості.
Варто відзначити й позитивні тенденції в галузі, які стосуються сфери реєстрації прав на нерухоме майно. Прийняття Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції від 01.01.2016 р., значно спростило отримання такої послуги, як реєстрація прав на нерухомість. Новим законодавством нівельовано монополію реєстраційних служб щодо проведення реєстрації прав і передано такі функції нотаріусам та, знову ж таки, органам місцевого самоврядування. Ключовим моментом у цих змінах є альтернатива вибору для громадян, яку можна прирівняти до ринкових взаємин, що мінімізує корупційні ризики та бюрократію, а також створює доступність такої адміністративної послуги.
Взагалі, тенденції практик нерухомості будуть невідривно пов’язані не лише з законодавчими ініціативами та нововведеннями. Мабуть, основним у розвитку галузі, буде економічна ситуація. Відсутність фінансового ресурсу у населення чи вітчизняних компаній не дасть змоги практикуючим юристам у сфері нерухомості почувати себе в повній «професійній безпеці» та гарантувати наявність постійних клієнтів. Адже коли, зазвичай, виникає необхідність консультації юриста у сфері нерухомості? Здебільшого, звичайно, при намірах придбати, продати чи побудувати нерухомість.
Окрім цього, на розвиток практики нерухомості впливатиме державна політика та намагання державних інституцій. Нерозривно пов’язаним з практикою нерухомості є інвестиційна привабливість країни, прихід іноземних та активізація українських інвесторів на ринку, спрощення умов ведення бізнесової діяльності (так звана дерегуляція), відновлення повноцінного функціонування фінансово-кредитної системи та інше.